任意売却における抵当権消滅請求とは?代価弁済との違いやポイントを解説

任意売却における抵当権消滅請求とは?代価弁済との違いやポイントを解説

この記事のハイライト
●抵当権消滅請求とは抵当権付きの不動産を取得した第三者が抵当権者に抵当権の消滅を請求すること
●代価弁済との違いは「請求の主体」や「第三取得者の条件」「保証人の対応」「地上権取得者の対応」の4つ
●抵当権消滅請求のポイントは債務者は抵当権消滅請求ができない点やみなし承諾、請求の時期が挙げられる

住宅ローンの支払いが難しいときは、任意売却がおすすめです。
任意売却をおこなう際は、抵当権消滅請求について理解しておくと安心です。
本記事では、任意売却における抵当権消滅請求とはなにか、代価弁済との違いや抵当権消滅請求のポイントについて解説します。
大阪府大阪市東住吉区で任意売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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任意売却における「抵当権消滅請求」とは?

任意売却における「抵当権消滅請求」とは?

住宅ローンの支払いが遅れると、抵当権が設定されている家を競売に出されてしまうかもしれません。
競売を避けるためには、借り入れ先の金融機関の了承を得て自ら家を売る「任意売却」という方法があります。
任意売却の際は、家にかけられた抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権を抹消するには、債権者の同意が必要となりますが、同意が得られない場合は、抵当権消滅請求をおこないましょう。

抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、抵当権の設定された不動産の新しい所有者(第三取得者)が、抵当権者(債権者)に対して抵当権の抹消を請求する権利のことです。
住宅ローンで購入した家は、売却前に住宅ローンを完済し、抵当権者である金融機関が設定した抵当権を抹消しなければなりません。
任意売却でも、この抵当権を抹消する必要がありますが、多くの場合、ローンを完全に返済することが難しいため、金融機関と抵当権の抹消について交渉することになります。
交渉がうまくいけば、抵当権を抹消して任意売却を進めることができますが、ときには交渉が難航することもあります。
そこで、買主の了承を得て抵当権が付いたままの不動産を第三者に売却することがあるのです。
なお、抵当権者に対して抵当権消滅請求をできるのは、不動産の所有権を取得した第三取得者のみです。
債務者や連帯保証人、共有持ち分を取得した第三者、相続人などは請求できないためご注意ください。

抵当権者が複数いる場合

抵当権者が複数いる状況とは、たとえば自宅を担保にしたローンを複数の金融機関から借りている場合です。
その場合、抵当権は、登記した順に第一抵当権者、第二抵当権者、第三抵当権者と番号が振られます。
任意売却で債務を返済する際は、第一抵当権者の金融機関から順に売却金が分配されます。
そのため、売却金が足りない場合、後の順番の抵当権者には支払いが行き届かないことがあるのです。
このような場合、後の順番の抵当権者は、抵当権消滅請求に同意しない場合があります。
そこで、抵当権を取り除くための費用(担保抹消費用)として約30万円を支払って交渉することが一般的です。
抵当権消滅請求を受けた抵当権者は、2つの選択肢があります。
1つは、第三取得者からの書類を受け取り、不動産にかけられた抵当権を取り除くことに同意することです。
もう1つは、裁判所に家を競売にかけるよう申し立てることです。
抵当権者から返答がないまま2か月経過した場合は、提示した金額を受け取って抵当権の抹消を承諾するとみなされます。
抵当権者が競売の申し立てを選択したが、その後に申し立てを取り下げた場合や、申し立てが却下された場合も承諾したとみなされます。
実際には、抵当権者は第三取得者からの抵当権消滅請求に応じることが多いです。

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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済との違い

任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済との違い

任意売却の際、不動産にかけられた抵当権をどう扱うかには2つの方法があります。
1つは「抵当権消滅請求」、もう1つは「代価弁済」と呼ばれる方法です。
これら2つの方法は似ていますが、大きな違いは以下のとおりです。

違い①請求の主体:誰が請求するか

前述のとおり、抵当権消滅請求では、新しい所有者(第三者取得者)が抵当権者に対して直接、抵当権の解除を求めます。
そのため、抵当権消滅請求の主体は新しい所有者にあります。
一方、代価弁済では、抵当権者が価格を提示し、その金額で抵当権を抹消することを新しい所有者に提案する方法です。
この場合、抵当権者が請求の主体となり、代価の支払いを通じて抵当権を抹消することを申し出ます。
代価弁済の主導権は抵当権者にあり、新しい所有者はこの提案に対して応じるか否かを決定できます。

違い②第三者取得者の条件

抵当権消滅請求は、相続を除き、どのような方法であれ不動産を取得した新しい所有者のことです。
たとえば、売買、贈与、離婚に伴う財産分与などで所有者になった方が対象です。
一方、代価弁済では、不動産を「売買」によって得た第三者に限定されています。
代価弁済では、抵当権者が第三取得者に代価の支払いを請求するため、贈与や相続で取得した方は対象外になっています。

違い③保証人の対応

抵当権消滅請求をおこなう権利は保証人にはありません。
これは、保証人が通常、抵当権の設定や抹消に直接関与しないためです。
一方、代価弁済では、特定の条件下で保証人が行動を起こすことができます。
たとえば、保証人が不動産を購入し、新しい所有者となった場合、抵当権者から代価弁済を提案されたときは応じることが可能です。

違い④地上権の取得者の対応

抵当権消滅請求では、地上権の取得者はこの請求をおこなうことができません。
地上権とは、地代を払って他人の土地を一定の目的で使用する権利を指します。
地上権は所有権と異なるため、抵当権消滅請求には適用されません。
一方、代価弁済では、地上権を持つ第三者も代価の支払いに応じて抵当権を抹消することが可能です。
これらの違いにより、抵当権消滅請求と代価弁済は、不動産取引において異なる状況やニーズに応じて選択される手続きとなっています。

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任意売却における「抵当権消滅請求」のポイントとは

任意売却における「抵当権消滅請求」のポイントとは

任意売却の際に抵当権消滅請求をおこなうことは、不動産取引において重要な手続きの1つです。
以下にその主要なポイントを解説します。

ポイント①債務者自身は抵当権消滅請求ができない

不動産を購入する際は、一般的に購入する不動産をローンの担保として、借り入れ先の金融機関が抵当権を設定します。
抵当権は、債務者がローンを完済するまで存在し続けます。
基本的に債務者がローンを完済していない状態で、自らの債務に対する抵当権を消滅させることは許されていません。
抵当権は、金融機関が融資した金額を回収できないリスクを保護するために重要な機能を果たしているためです。
ただし、前述のとおり、第三者が抵当権付きの不動産を購入した場合は、新しい所有者は抵当権消滅を請求することが可能です。
これにより、新しい所有者は担保なしで不動産を所有できるようになります。
なお、保証人や共有持ち分を取得した第三者、相続人なども請求できないためご注意ください。

ポイント②抵当権消滅請求後の2か月の「みなし承諾」期間

新しい所有者が抵当権者に抵当権消滅を請求した場合、抵当権者はその請求を受けてから2か月以内に対応する必要があります。
対応とは、抵当権の抹消に同意するか、または競売を申し立てるなどの行動のことです。
この2か月の期間内に抵当権者が適切な行動を取らない場合、抵当権者は抵当権消滅の請求に同意したとみなされます。

ポイント③請求の時期は競売前が望ましい

債務が残っている状態で不動産を任意売却する場合、新しい所有者は競売になる前に抵当権消滅請求をおこなうことが望ましいです。
競売により不動産を差し押さえられてしまうと、自由に売買したり活用したりできなくなるためご注意ください。

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まとめ

任意売却の際に、抵当権付きで第三者に売却した場合、第三者は抵当権者に抵当権消滅請求をおこなうことができます。
代価弁済との違いは、請求の主体や第三取得者の条件、保証人や地上権取得者の対応の4つです。
抵当権消滅請求のポイントは、債務者は抵当権消滅請求ができない点やみなし承諾、請求の時期が挙げられます。
東住吉区の不動産のことならインテリジェンスへ。
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お客様に寄り添ったご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。


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