不動産相続時によくあるトラブルとは?対処法や解決策などを解説!

2024-05-07

相続

不動産相続時によくあるトラブルとは?対処法や解決策などを解説!

この記事のハイライト
●遺産分割協議におけるトラブルを回避するには遺言書の作成が効果的
●不動産の分割方法を理解して相続人同士でよく話し合うことが大切
●親が元気なうちに不動産の登記内容を確認しておくと問題を解決しやすい

不動産は現金と違って均等に分けるのが難しいため、相続時にトラブルになりやすいと言われています。
もし親が所有していた不動産を相続することになった場合、どのような点に気をつけたら良いのでしょうか。
今回は不動産相続でよくあるトラブルを3パターンに分け、それぞれの対処法と一緒に解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産相続におけるトラブル①相続人同士で揉める

不動産相続におけるトラブル①相続人同士で揉める

亡くなった親が遺言書を残していなければ、遺産分割協議をおこなうのが一般的です。
遺産分割協議とは、誰がどの遺産をどのように取得するか、相続人同士で話し合うことです。
ここからは、不動産を巡って遺産分割協議でトラブルになるケースと解決策を解説します。

相続人が多く意見がまとまらない

遺産分割協議で重要なのは「相続人全員から同意を得る」ことです。
ご自身が不動産売却を望んでいても、ほかの相続人が反対すれば協議を成立させることはできません。
相続人の数が多いほど意見をまとめるのが困難になるため、争いに発展する確率が高くなります。
また、相続人のなかに親の面倒を見てきた方や疎遠になっている方がいる場合も注意が必要です。
たとえば長年親の介護をしてきた子どもがいる場合、その子どもが実家を継ぎたいと申し出る可能性が高いです。
ほかの相続人が合意すれば問題ないのですが、なかには実家を売却して現金を分け合いたいという方がいるかもしれません。
多数決ではないため、1人でも反対する方がいると手続きを進められず、相続人同士で揉める原因となります。
相続人同士の関係があまり良くない場合も、意思疎通がうまくいかずに話し合いが難航する可能性があります。

相続人同士で揉めないための解決策

遺産分割協議におけるトラブルを回避するには、遺言書の作成がもっとも効果的です。
親が生前に遺言書を残しておけば、基本的にはその内容に沿って遺産を分割することになります。
遺産分割協議が不要となれば、相続人同士の意見の食い違いにより揉める心配もありません。
とはいえ「親が元気なうちから相続の話をするのは気が引ける」という方も多いのではないでしょうか。
相続でトラブルになった方を対象としたアンケートでは、約3割以上が相手との関係を修復できていないと回答しています。
相続人同士の関係を良好に保つためにも、親が元気なうちに相続について話し合い、遺言書を作成するよう話しておきましょう。

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不動産相続におけるトラブル②平等に分割しようとして揉める

不動産相続におけるトラブル②平等に分割しようとして揉める

相続人同士の関係が良好でも、不動産相続を巡ってトラブルになることがあります。
どのような場合にトラブルになりやすいのか、具体例と解決策を確認しておきましょう。

平等に分割しようとして揉めてしまう

相続時のトラブルを避けるために、多くの方が「遺産を均等分割しよう」と考えるでしょう。
たとえば現金1,000万円であれば2人で500万円ずつ取得すれば良いのですが、不動産の場合は物理的に分割ができません。
遺産のなかに不動産が含まれる場合は、均等に分けようとすることで、かえって協議が難航する可能性があります。

不動産の分割方法で揉めないための解決策

不動産を均等に分割するために、共有分割を検討される方は少なくありません。
共有分割とは、1つの不動産を全員または複数の相続人で相続することです。
たとえば兄弟4人で共有分割した場合、それぞれが4分の1ずつ所有権を有することになります。
このように共有分割であれば不動産を均等に分割できますが、望ましい方法とは言えません。
共有分割は将来的なリスクが大きく、場合によっては次の相続人にまで迷惑をかける恐れがあるためです。
リスクを避けて不動産を平等に分け合いたい場合は、共有分割ではなく次の方法から選択することをおすすめします。
代償分割
代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、ほかの相続人に代償金を支払い公平性を保つ方法です。
たとえば3,000万円の不動産を代償分割する場合は、兄が不動産を相続する代わりに弟に1,500万円を支払います。
代償金の支払いにより平等に分割できるようになりますが、不動産を相続する側に代償金を支払えるだけの資力が必要です。
換価分割
換価分割とは、不動産を売却して得た代金を相続人全員で分け合う方法です。
分割しにくい土地や建物であっても、現金化することで1円単位で均等に分けられるようになります。
平等に分けるという意味ではもっともおすすめな方法ですが、売却に反対する方がいると話し合いが難航する恐れがあります。
現物分割
土地の場合は、分筆(土地を複数に分けること)してから相続人それぞれが取得する方法もあります。
これを現物分割と呼び、分筆後の土地は賃貸に出したり売却したりと自由に利用できる点がメリットです。
しかし土地の形状や面積などによっては、分筆後に評価額が高い土地と低い土地が生まれる可能性があります。
それでは平等に分割できたとはいえず、今度は誰がどの土地を取得するかで揉める原因となってしまいます。

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不動産相続におけるトラブル③名義変更がされていなかった

不動産相続におけるトラブル③名義変更がされていなかった

不動産を相続により取得した方は、決められた期限内に「相続登記」をしなければなりません。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人(亡くなった方)から相続人へ変更する手続きのことです。
相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、令和6年4月1日から義務化されています。
ここからは、相続登記に関するトラブルと解決策、相続登記義務化に関する注意点を解説します。

不動産の名義が祖父母のままだった

親が所有していた不動産の登記を確認してみると、名義がすでに亡くなっている祖父母になっていたということがあります。
今でこそ相続登記は義務化されていますが、これまでは任意の手続きであり、申請期限や罰則などもありませんでした。
登記をするにも時間と費用がかかるため、相続登記をせずに放置してしまう方が多かったようです。
もし不動産の名義が亡くなった祖父母のままになっている場合は、当時作成された遺産分割協議書を探さなければなりません。
書類が見つからない場合は、遺産分割協議書を再度作成し、すべての相続人から署名と捺印をもらう必要があります。
相続人の数が多いほど確認に時間がかかり、精神的な負担も大きくなるでしょう。

相続登記に関するトラブルを避けるための解決策

不動産を相続する予定のある方は、親が元気なうちに登記の内容を確認しておきましょう。
もし名義変更がされていない場合でも、当事者である親が主導になって手続きが進められるため、スムーズな解決が見込めます。
不動産の情報が記載されている登記簿謄本は、法務局の窓口や郵送、インターネットを利用して取得することが可能です。
先述したように、相続登記は令和6年4月1日から義務化されたため、所有権の取得を知った日から3年以内に手続きする必要があります。
また遺産分割協議によって不動産の取得が決まった場合も、遺産分割協議が成立した日から3年以内に申請しなければなりません。
正当な理由がなく期限内に登記ができない場合は、10万円以下の過料が課されるため余裕をもって行動しましょう。

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まとめ

不動産は現金と違って均等に分割するのが難しいため、相続時に揉める可能性が高いと言われています。
次世代に迷惑をかけないためにも、親が元気なうちに相続についてよく話し合っておくことが大切です。
また相続登記は令和6年4月から義務化されたため、必ず期限内に登記を済ませるようにしましょう。
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