不動産を共有名義で所有している場合、名義人の一人が音信不通になると売却が進まないことがあります。
売却には、登記名義の共有者全員の同意が必要となるため、一人でも連絡が取れなければ手続きが止まってしまうのです。
しかし、家庭裁判所を通じて不在者財産管理人を選任すれば、売却を進めることは可能です。
本記事では、音信不通の共有名義人がいる場合の売却手続きと、進めるための具体的な方法を解説します。

音信不通の共有名義人がいると不動産は売却できない？

音信不通の共有名義人がいる不動産は、原則として他の共有者だけで売却することはできません。
不動産は法的に共有財産とみなされるため、契約や登記の手続きには全員の意思確認と同意が求められるのです。
そのため、一人でも連絡が取れない共有者がいれば、売買契約を進められない状況に陥るのです。

売却に全員の同意が必要な理由

共有不動産を売却する際、民法第251条では「共有物の変更や処分には共有者全員の同意を要する」と定められています。
この条文は、共有者の財産権を守るための基本的なルールです。
つまり、他の共有者が勝手に売却を決めると、権利侵害とみなされるおそれがあるのです。
たとえば、兄弟で相続した実家を共有している場合、1人でも反対すれば契約は成立しません。
このように、全員の意思確認が取れない限り、契約書を作成できず、登記手続きも完了しないのが現実です。

音信不通による具体的な問題点

音信不通の共有者がいる場合、手続きが止まるだけでなく、固定資産税や管理費の負担も重くなります。
売却が進められない間にも税金や維持費は継続的に発生し、他の共有者に経済的な負担が集中するのです。
また、空き家のまま放置すれば、建物の老朽化や近隣トラブルの原因になることもあるでしょう。
さらに、連絡の取れない共有者が所在不明の場合、連絡手段を調査するだけでも時間と費用がかかります。
こうした問題が長期化すれば、最終的に不動産の価値が下がる可能性も否定できません。

放置がもたらすリスクと注意点

音信不通のまま長期間放置すると、いくつかの深刻なリスクが生じます。
まず、共有者の一人が亡くなった場合、相続人が新たに名義人となり、関係者がさらに増えることがあります。
これにより、売却手続きが複雑化し、解決までに数年を要するケースもあります。
また、固定資産税の滞納が続けば、市区町村から督促や差押えが発生するおそれもあります。
結果として、所有者全員に法的責任が及び、トラブル解消がより難しくなるのです。
したがって、音信不通の状態を放置するのではなく、早めに法的な手続きを検討することが望ましいといえます。

次に行うべき初期対応

まず行うべきは、所在確認と書面での連絡試行です。
郵便物の転送記録や住民票の附票、戸籍の附票を確認することで、居住地を特定できる場合があります。
それでも見つからない場合は、法的手段として家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる方法があります。
この制度を利用すれば、音信不通の共有者に代わって管理人が手続きを進めることが可能です。
詳細は次の章で解説しますが、この段階で専門家に相談しておくと、手続きの流れをスムーズに把握できます。

不在者財産管理人の選任で売却を進める手続きの流れ

冒頭でも話をしたように、音信不通の共有名義人がいる場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てることで、売却を進める道が開けます。
この制度は、所在不明の共有者に代わって財産を管理・処分できる代理人を選任する仕組みです。
そのため、適切な手続きを踏めば、長期間止まっていた売却を再開できる可能性があるのです。

不在者財産管理人制度とは

不在者財産管理人とは、行方が分からない人や長期間連絡が取れない人に代わって、財産を管理・処分するために家庭裁判所が選任する代理人のことです。
民法第25条に基づく制度で、相続や共有不動産の問題など、当事者不在で手続きが進められない場合に利用されます。
この管理人は、指定が無い場合や指定された人が不適格と判断されると、弁護士などの専門家が就任することが多く、裁判所の許可を得て売却や契約を行うことが可能です。

申立ての準備と必要書類

不在者財産管理人の選任申立ては、音信不通の共有者の「最後の住所地」を管轄する家庭裁判所に対して行います。
主な必要書類は以下のとおりです。

• ・申立書（裁判所書式）
• ・不在者の戸籍謄本（全部事項証明書）
• ・不在者の戸籍附票
• ・財産管理人候補者の住民票または戸籍附票
• ・音信不通であることを示す資料（郵便の不達記録、住民票の附票など）

これらの書類をそろえた上で、家庭裁判所に提出します。
なお、申立てには収入印紙（800円）と各裁判所によって変わる金額の郵便切手が必要になりますので覚えておきましょう。

選任までの流れと期間

申立てが受理されると、家庭裁判所は書類審査や事実確認を行い、不在者の状況を調査します。
その後、適任と判断された人物が不在者財産管理人に選任されるのです。
選任までの期間はケースによって異なりますが、通常は1〜3か月で、事情の複雑さによっては3〜6か月かかります。
裁判所は管理人に対し、売却や契約の可否についても許可を与えるため、選任後すぐに弊社のような不動産会社と連携して手続きを進めることができます。
なお、選任された管理人は中立的な立場で売却を進めるため、共有者全員に公平な形で取引が進むのも特徴です。

選任後の売却手続きについて

不在者財産管理人が選任されると、まずは家庭裁判所に「売却許可申立て」を行います。
これは、共有不動産の処分が不在者に不利益を与えないことを確認するための手続きです。
許可が下りると、管理人が代理人として契約書の締結や登記移転を行うことができます。
不動産会社が買主を見つけ、契約内容を整えた段階で、裁判所へ最終的な報告を行い、売却金は一時的に供託や管理口座で保管されます。
こうした流れを経ることで、音信不通の共有者がいても法的に有効な形で不動産を処分できるのです。

専門家へ依頼するメリット

不在者財産管理人制度は有効な手段ですが、法律や裁判所手続きに関する専門知識が求められます。
申立書の作成や証拠資料の整備に不備があると、訂正や再提出を求められ、手続きが長引くこともあります。
そのため、司法書士や弁護士といった専門家に依頼することで、時間や労力を減らすことができるのです。
特に売却を見据えている場合は、登記手続きと法的手続きを一体的に進めることが重要です。
このような場合は、専門家に依頼することで、適切な手順とスピード感で売却を進めることができるのでおすすめです。

選任完了後の売却準備と専門家への相談ポイント

不在者財産管理人の選任が完了し、家庭裁判所から売却許可が下りたら、いよいよ不動産の売却準備に入ります。
ここからは、通常の売却手続きと同様に進める部分と、共有名義特有の注意点を整理しておくことが大切です。
また、管理人が関与する取引である以上、透明性を確保しながら進める姿勢が求められるのです。

売却前に確認すべき不動産情報

まず行うべきは、不動産の現況調査と必要書類の確認です。
登記事項証明書や固定資産評価証明書を最新のものに更新し、管理人の権限内容や許可証の写しを不動産会社に提示します。
共有名義人のうち、音信不通の本人以外の同意確認書類も整えておくとスムーズです。まず行うべきは、不動産の現況調査と必要書類の確認です。
登記事項証明書や固定資産評価証明書を最新のものに更新し、管理人の権限内容や許可証の写しを不動産会社に提示します。
共有名義人のうち、音信不通の本人以外の同意確認書類も整えておくとスムーズです。
また、建物の老朽化や境界線の確認など、現地の状態を明確にしておくことで、査定や買主交渉を有利に進められます。
また、建物の老朽化や境界線の確認など、現地の状態を明確にしておくことで、査定や買主交渉を有利に進められます。

適切な不動産会社の選定

不在者財産管理人が関与する売却は、通常の取引よりも手続きが複雑です。
したがって、共有名義の物件や相続不動産に詳しい不動産会社を選ぶことが成功の鍵になります。
弊社では、共有名義関連に加えて、相続や訳あり物件といった複雑な案件の対応が可能です。
また、弁護士・税理士といった各士業との連携や地域内のネットワークを最大限活かした不動産売却のサポートも可能です。

売却活動から契約までの流れ

不動産会社と媒介契約を締結した後は、通常どおり販売活動を開始します。
ただし、売買契約書には不在者財産管理人の氏名と許可条件を明記し、裁判所の指示に従う必要があります。
契約締結の前には、管理人が家庭裁判所に「売却報告」を行い、必要に応じて追加の許可を得ます。
契約後は登記手続きに進み、代金受領後は売却代金を供託または管理人名義の口座で保管します。
この段階で共有者間の精算や報告を丁寧に行うことが、後のトラブル防止につながります。

売却後の資金処理と税金の対応

売却完了後に受け取った代金は、管理人を通じて共有者全員に分配されます。
不在者分の取り分は、本人が確認するまで供託所や管理口座で保管されるのが一般的です。
また、売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税や住民税の申告が必要になることもあります。
共有持分ごとに計算が行われるため、税理士などの専門家に確認すると安心です。
税負担の目安を早めに把握し、手続き費用や報酬と合わせて資金計画を立てておくことが大切です。

まとめ

共有名義の不動産では、ひとりでも音信不通の名義人がいると売却手続きが止まり、税金や維持費の負担が続くおそれがあります。
しかし、家庭裁判所に「不在者財産管理人」を選任すれば、連絡が取れない共有者の代わりに法的に手続きを進めることが可能です。
申立てや書類準備には専門的な知識が必要となるため、弁護士や司法書士のサポートを受けながら進めることが重要です。
また、共有名義や相続不動産に詳しい不動産会社へ相談すれば、裁判所との調整や売却準備をスムーズに行えます。
音信不通の共有者に悩んでいる場合は、早めに専門家へ相談し、確実で安心な売却を目指すことが解決への第一歩です。