固定資産税のかからない土地がある？相続税の扱いや活用方法を解説

不動産を所有していると固定資産税がかかりますが、なかには非課税となる土地があることをご存じでしょうか。
固定資産税が非課税の土地は納税通知書が届かないため、知らないうちに相続していたということもあります。
今回は、固定資産税のかからない土地について、相続税の扱いや活用方法を解説します。
大阪府大阪市東住吉区で土地を相続予定の方は、ぜひ参考になさってください。

相続前に知っておきたい！固定資産税がかからない土地とは？

冒頭でも触れたように、土地や建物を所有している方には原則として固定資産税が課されます。
固定資産税とは、1月1日時点で土地や建物などの固定資産を所有している方に課される税金です。
毎年春頃に納税通知書が届くため、一般的にはその用紙を利用して納税します。
不動産を所有する方ほとんどに課される税金ですが、以下のような土地は例外で固定資産税がかかりません。

• 国が所有する土地
• 課税標準額が30万円未満の土地
• 地方税法によって定められた土地

それぞれの内容について、順番に解説します。

国が所有する土地

国が所有する土地は、固定資産税がかかりません。
国が所有する土地とは、たとえば公園や病院、学校などです。
また国だけでなく、都道府県や市区町村が所有している土地も課税対象外です。

課税標準額が30万円未満の土地

固定資産税には免税点が設けられており、課税標準額が免税点を下回る場合は固定資産税がかかりません。
免税点は不動産の種別によって異なり、土地は30万円未満、建物は20万円未満と定められています。
土地と建物の両方を所有している場合でも、それぞれの課税標準額が免税点以下であれば非課税です。
ただし、同じ市区町村内に複数の不動産を所有している場合は、合計の課税標準額で判断される点に注意が必要です。
たとえば、同じエリア内にある土地A（課税標準額15万円）と土地B（課税標準額20万円）を相続したとしましょう。
単体で見ると免税点を下回っていますが、合計すると35万円となるため、課税対象となってしまいます。

地方税法によって定められた土地

地方税法によって定められた土地も、固定資産税がかかりません。
代表的な例としては、墓地や保安林、国有林などが挙げられます。
もし不動産を相続する予定があり、固定資産税の課税対象か知りたい場合は、市区町村役場に問い合わせれば確認できます。

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固定資産税がかからない土地にも相続税は発生する？

「固定資産税が非課税なら相続税もかからないのでは？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
固定資産税のかからない土地であっても、遺産総額が基礎控除額を超える場合は相続税の申告が必要です。
ここからは、固定資産税がかからない土地と相続税の関係について解説します。

土地相続時にかかる2種類の税金

固定資産税の課税対象かどうかに関わらず、土地を相続した際は「相続税」と「登録免許税」が発生します。
相続税
相続税は、被相続人の遺産を相続したときに、取得した財産に対してかかる税金です。
税率は土地の価格に応じて異なり、また価格別に控除額も設けられています。

• 1,000万円～3,000万円：税率15％
• 3,000万円～5,000万円：税率20％
• 5,000万円〜1億円：税率30％

土地の相続税を求める際は、まず遺産の総額を計算して基礎控除額を差し引きます。
そして、土地価格に応じた税率をかけ、税率に対応する控除額を引けば、相続税額を算出できます。
登録免許税
登録免許税は、土地の所有権を登記する際に発生する税金です。
登録免許税の税額は、固定資産税評価額に0.4％をかければ求められます。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の場合、登録免許税は「2,000万円×0.4％＝8万円」です。
登録免許税は、金融機関税や税務署の窓口で、現金納付するのが一般的です。
納付完了後は領収証書を受け取るため、それを登記の申請書に貼り付けて提出します。

遺産総額が基礎控除額を超える場合は相続税の申告が必要

固定資産税がかからない土地であっても、相続税の課税対象には含まれます。
そのため、土地を含む遺産総額が相続税の基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要です。
相続税の基礎控除額は以下の式で算出できるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば、法定相続人が4人の場合、基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×4人）＝5,400万円」となります。
この場合は、遺産総額が5,400万円以下であれば相続税がかかりません。

相続税に関する控除や特例がある

相続税の支払いが必要な場合でも、以下のような控除や特例を利用すれば、税負担を軽減できる可能性があります。

• 贈与税額控除
• 配偶者控除
• 小規模宅地等の特例

贈与税額控除は、相続発生前3年以内の生前贈与で支払った贈与税額が控除されるという制度です。
配偶者控除は、相続した遺産のうち1億6,000万円まで非課税になる制度で、配偶者に相続が発生した際に適用できます。
小規模宅地等の特例は、相続した宅地の330㎡までの敷地部分について、評価額を80%減額できるという制度です。
いずれも適用要件が定められているため、事前に国税庁のホームページで確認しておくと良いでしょう。

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固定資産税がかからない土地を相続したときの活用方法

最後に、固定資産税がかからない土地の活用方法を解説します。

売却して現金に換える

土地を利用する予定がなければ、売却して現金化することをおすすめします。
固定資産税がかからないとはいえ、土地を管理するためのコストや手間がかかります。
土地を手放してしまえば、維持費や管理の手間が不要になり、時間やお金を有効活用できるでしょう。
また、固定資産税評価額の見直しによって、将来固定資産税が課される可能性もあります。
活用予定のない土地を所有し続けてもメリットは少ないため、早めに売却して現金化するほうがお得といえるでしょう。

太陽光発電システムを設置する

地方にある土地を相続した場合は、太陽光発電システムの設置も視野に入れてみてはいかがでしょうか。
地方は高層ビルなど太陽を遮る建物が少ないため、太陽光発電を効率良くおこなえる可能性があります。
システムを導入する費用がかかりますが、投資金額は12～13年程度で回収できるといわれています。
賃貸経営や店舗経営のように人を集める必要がないため、過疎地域でもおこないやすい土地活用といえるでしょう。

相続放棄をする

土地を相続しても活用できないと思う場合は、相続放棄することも選択肢の1つです。
相続放棄とは、被相続人の財産に対する相続権を放棄することです。
相続放棄をすれば、はじめから相続人でないものとみなされるため、相続税を負担する必要もありません。
ただし、相続放棄をすると、土地以外の財産もすべて相続できなくなる点に注意が必要です。
相続財産の内容によっては、相続放棄をすると損をする可能性もあるため、慎重に判断しなければなりません。

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まとめ

国が所有する土地や課税評価額が30万円未満の土地は、固定資産税がかかりません。
しかし、固定資産税評価額の見直しによって、今後固定資産税が課される可能性は十分にあります。
将来活用する予定がなければ、維持費がかさむ前に売却を検討されてはいかがでしょうか。
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