マンションの売却における固定資産税の精算方法は？買主と相談して進めよう！

マンションの維持費として支払う固定資産税は1年分がまとめて請求されるため、売却の際の取り扱いが気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
固定資産税の精算については、トラブルを防ぐためにも売却前にきちんと買主と話し合っておくことが大切です。
そこで今回は、マンションの売却における固定資産税の精算方法や時期と注意点についてご紹介します。
大阪市東住吉区を中心にマンションの売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

マンションの売却における固定資産税の精算方法とは？

マンションの売却で買主ともめずに固定資産税をスムーズに精算するためには、固定資産税の仕組みについてきちんと把握することも大切です。
まずは固定資産税とは何か、概要を見ていきましょう。

固定資産税とは

固定資産税とは不動産の所有者に対して課される税金のことで、1月1日時点での所有者が課税対象者として認定されます。
今回のケースでいうと、マンション売却の年の1月1日にまだ所有者が変更になっていなければ課税対象者は売主です。
つまり、売却によって所有者が買主へ変わっても、それが1月1日以降なら固定資産税は売主が支払うということです。
固定資産税は不動産の価値が高いほど多くの金額を納めなければならず、その金額は自治体ごとに定められたさまざまな項目で評価されます。
この評価は周辺環境が変化する可能性などを考慮し、3年ごとに見直しがあります。
なお、固定資産税の計算方法は次のとおりです。
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％
固定資産税評価額に対して掛ける税率は自治体ごとに定められていますが、上限が2.1％です。
上記の1.4％は標準税率で、ほとんどの自治体でこの数字を採用しています。
また、エリアによっては固定資産税のほかに都市計画税も課税されるため、このような場合は固定資産税と一緒に精算しましょう。
固定資産税を支払うための納税通知書は、4月から5月頃に課税対象者へ送付されます。
納付書の名義が売主の場合は、売却の際に精算しなければ、売主が損をしてしまうということを覚えておきましょう。

固定資産税はどのように精算する？

前述したように、固定資産税は1年分の納付書がまとめて送付されるため、売主と買主の間で支払いについてトラブルに発展することも少なくありません。
そのため、マンションを売却する際の固定資産税については、それぞれの所有期間にしたがって売主と買主が公平に負担できるように計算するケースが多いです。
このような場合は日割り計算で精算し、買主から売主へ固定資産税相当額を振り込む形を取るのが一般的です。
計算式は下記のとおりで、引き渡し日を基準に計算します。
固定資産税の分担金＝固定資産税納付額×引き渡し日以降の日数÷365日
ただし、分担金の計算の際は起算日に注目する必要があります。
起算日には1月1日と4月1日の2パターンがあり、どちらを選ぶのかによって「引き渡し日以降の日数」が変わるためです。
つまり、場合によっては売主の固定資産税の負担分が増える可能性もあるということです。
関東地方では1月1日、関西地方では4月1日を起算日とするケースが多いですが、法律で明確に定めがあるわけではないため、売主と買主の合意のもとで決定しなければなりません。
話し合いでまとまらない場合は、エリアの慣習に従うのが一般的です。
ここで決まった起算日は、トラブル回避のためにも売買契約書にきちんと明記しておきましょう。

マンションの売却における固定資産税の精算時期は？

先ほどお伝えしたように固定資産税の納税通知書は4月から5月頃に届くため、売却の時期によっては今年の納税額で精算できない可能性があります。
上記も踏まえて、精算時期は下記の2パターンから選択しましょう。
今年の納税通知書が届いたあとに精算する
最新の納税額をもとに精算する方法です。
それぞれの分担金が変わる心配がない点がメリットといえます。
しかし、売却の時期が5月以前だった場合は買主と改めて連絡を取り、売却したあとに固定資産税を精算しなければなりません。
昨年の納税額で精算する
昨年の納税通知書を見て、売却時に精算する方法です。
売却の際に精算が完了するため、売却後に買主と連絡を取る手間がかかりません。
しかし、評価額の見直しの年だった場合は、本来支払う税額と異なる可能性があります。
前の章でお伝えしたように評価額の見直しは3年に1度のため、評価替えの年でなければ昨年の納税通知書で計算しても問題はありません。
ただし、納税額が変わってしまうと売主が損をする可能性もあるため、このようなリスクに備えて必要があれば再精算する旨を売買契約書に盛り込んでおくと良いでしょう。
基本的に固定資産税は売却金と一緒に精算することが多いため、上記のような対応で進めるとトラブルが起こりにくいといえます。
なお、精算にはとくに費用はかからず、売買契約書への明記も不動産会社がおこないますのでご安心ください。

マンションの売却において固定資産税を精算する際の注意点

最後に、マンションの売却において固定資産税を精算する際の3つの注意点についてご紹介します。
注意点①法律上は買主に納税義務がない
前述したように固定資産税の課税対象者は、1月1日時点の不動産所有者です。
そのため、マンション売却の年の1月1日に売主が所有者であった場合、法律上は買主に納税義務がありません。
つまり、買主が精算に応じなくても法律違反にはならないということです。
しかし、それでは売主にとってあまりにも不公平なため、固定資産税の精算は慣例として両者の合意のもとで成り立っているものだということを覚えておきましょう。
また、納税先である自治体が精算に関与することはありません。
注意点②固定資産税の分担金は譲渡所得に含まれる
マンションを売却して得た利益のことを譲渡所得といいます。
売主が譲渡所得を得た場合は、譲渡所得税を支払わなければなりません。
買主から売主へ支払われる固定資産税の分担金は税金ではなく、この譲渡所得に分類されることも注意点です。
売買契約書に記載される売買代金に支払われた分担金を加えた金額が実質の売買代金という考え方です。
固定資産税の分担金を除いた純粋な利益のみで譲渡所得税を計算すると脱税を疑われる可能性もあるため、注意しましょう。
注意点③精算方法などは不動産会社へ相談する
ここまでご紹介したように、固定資産税を精算する場合は買主の合意が必要です。
精算方法や起算日がきっかけでトラブルに発展する可能性もあるため、エリアの慣習を熟知した不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。

まとめ

今回は、マンションの売却における固定資産税の精算方法や時期と注意点についてご紹介しました。
固定資産税の精算は慣習によるもので法律上の定めがないため、売買契約書に決定事項をしっかりと記載してトラブルにならないよう手続きを進めなければなりません。
このように固定資産税精算の観点からも個人間売買はとくにトラブルになりやすいため、不動産会社のサポートが必要です。

インテリジェンス東住吉店はエリア情報に精通しているほか、買取にも対応しておりますので、仲介以外にもお客様のご希望に合わせた売却方法をお選びいただけます。

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