心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響とは？

近年、メディアなどで「心理的瑕疵物件」という言葉をよく耳にするようになりました。
心理的瑕疵のある物件は通常の不動産売却よりも難易度が高く、また注意しなければならないこともたくさんあります。
この記事では、心理的瑕疵とはなにか、不動産売却にどのような影響を与えるのかなどを解説します。
大阪市東住吉区にお住まいで、不動産売却を検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵物件と聞くと、自殺や他殺があった物件を思い浮かべる方は多いのではないでしょうか？
心理的瑕疵物件は、人が亡くなった物件だけを指すのではありません。
ここでは、心理的瑕疵とはなにか、どのような物件が心理的瑕疵物件に該当するのかを解説します。

心理的瑕疵とは？

「そもそも瑕疵ってなに？」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
読み方は「瑕疵（かし）」で、欠陥という意味です。
通常、瑕疵とは壁のひび割れや雨漏りなど、物理的な問題を指します。
一方、心理的瑕疵とは、見た目上はなんの問題がないものの、買主が購入するのを躊躇するようなことがらを意味します。
たとえば、過去に誰かがなくなった物件などです。
どんなにきれいな物件でも、敷地内で誰かがなくなったときくと、購入するのをためらう方は少なくありません。
このように、不動産取引において買主に心理的な抵抗が生じる恐れのある物件は、心理的瑕疵物件と見なされます。
売却したい物件に心理的瑕疵がある場合には、必ず買主へその事実を告知しなければなりません。

心理的瑕疵物件の具体例

以下のような物件は、心理的瑕疵物件に該当する可能性が高いです。

• 過去に物件や敷地内で不自然死があった
• 騒音・悪臭といった周辺環境の問題がある
• 近くに反社会的組織の事務所がある

上記のなかで、とくに敬遠されがちなのが、物件や敷地内で不自然死があった物件です。
事故物件とも呼ばれ、近年よくメディアなどで取り上げられていることから、耳にしたことがある方も多いでしょう。
他殺はもちろん、自殺があった物件も事故物件として扱われます。
一方、高齢者の自然死や病死に関しては、事故物件に該当しないケースが多いです。
ただし、自然死であっても遺体の発見までに時間がかかり、特殊な清掃が必要になった場合には、事故物件として扱われる可能性があります。
また、物件そのものに問題がなくても、周辺に嫌悪施設がある物件も心理的瑕疵があると判断されるため注意が必要です。
トラブルを避けるためにも「心理的瑕疵にあたるかな？」と思うようなことがらがある場合には、必ず不動産会社に相談しましょう。

不動産の売却価格に心理的瑕疵が与える影響とは？

心理的瑕疵物件を売却する場合、気になるのは「いくらで売却できるか」ではないでしょうか。
ここでは、心理的瑕疵が売却価格に与える影響について解説します。

通常は相場よりも金額を下げることになる

心理的瑕疵物件を進んで購入したい方は少ないため、基本的に相場よりも低い金額で売り出すことになります。
どの程度金額が下がるかについては、心理的瑕疵の内容によって異なりますが、他殺の場合で5割程度、自殺では3割程度安くなると考えておくと良いでしょう。
ただし、事件の状況や立地などによっては、そこまで値下げせずに売却できることもあります。
なぜなら、心理的瑕疵は人それぞれで感じ方が違うためです。
なかには「他殺は嫌だけど自殺なら気にしない」という方もいらっしゃいます。
事故物件だからといって、大幅に金額を下げなければ売れないというわけではありません。

早く手放したければ買取を検討する

心理的瑕疵物件は一般的な不動産に比べるとどうしても売れにくくなります。
一般的な不動産売却でも平均6か月ほどはかかるため、心理的瑕疵があるとなると、さらに時間を要するかもしれません。
もしも早急に売却したいとお考えの場合には、不動産会社による買取を検討してみてはいかがでしょうか。
買取とは、不動産会社が直接物件を買い取ることです。
通常の不動産売却とは異なり買主を探す必要がないため、現金化までが早いというメリットがあります。
仲介による不動産売却に比べると売却価格は安くなってしまいますが、早く確実に売りたい方は買取も視野にいれると良いでしょう。

心理的瑕疵のある不動産を売却する際の告知義務とは？

心理的瑕疵物件を売却する際には、心理的瑕疵の内容について事前に買主へ告知しなければなりません。
これを「告知義務」といいます。
「心理的瑕疵があることを言わないほうが売却しやすいのでは…」と考える方もいらっしゃいますが、告知義務を怠ると損害賠償請求や契約解除につながるため注意が必要です。
トラブルを避けるためにも、心理的瑕疵に関する告知は必ずおこないましょう。
ここでは、告知義務が発生する心理的瑕疵の基準や告知期間について解説します。

告知義務が発生する心理的瑕疵の基準

心理的瑕疵においてもっとも難しいのが、告知義務が発生するラインです。
たとえば「人が亡くなった物件」でも、自然死や病死などさまざまなケースがあります。
国土交通省が公表しているガイドラインによると、以下のようなケースは告知義務があるとしています。

• 他殺（殺人）
• 自殺
• 焼死
• 長期間経過してから発見された事故死や自然死

一般的に病死や老衰などは告知義務が発生しません。
ただし、亡くなってから時間が経って発見されたケースでは、心理的瑕疵物件に該当する可能性が高いです。
遺体の腐敗が進んでおり、特殊清掃が必要になった場合には、自然死であっても告知義務があると考えておきましょう。

告知はいつまで必要？

心理的瑕疵の告知期間については、事件や事故の状況などによって異なるため、一概にはいえません。
自殺であれば6年程度経過するまでは告知が必要だと考えられています。
一方、連日ニュースになるような凶悪殺人があった場合には、何年経過しても告知は必要です。
たとえ買主が事件の内容を知らなかったとしても、凶悪殺人などの場合は人々の記憶に残りやすく、入居後に近隣住民から話を聞く可能性もあるでしょう。
告知義務というのは、トラブルを未然に防ぐための意味合いが強く、決まった年数告知すれば良いというものではありません。
買主が不快に思う可能性があることがらに関しては、必ず伝えておくことが大切です。
もしも自分で判断しにくい場合には、不動産会社に相談して指示を仰ぐと良いでしょう。

告知義務を怠るとどうなる？

心理的瑕疵を告知せずに売却して、引き渡し後に買主が心理的瑕疵の事実を知った場合、買主から損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
約50年前に発生した殺人事件の告知義務を巡り裁判に発展したケースもあるため、注意が必要です。
そのほかにも、3年7か月前の失火による死亡事故を告知しなかったとして、売主の損害賠償責任を認めたケースもあります。
トラブルを避けるためにも、誠実に告知義務を果たすようにしましょう。

まとめ

心理的瑕疵物件の売却は、通常の不動産に比べると売却価格が低くなりやすく、また難易度も高めです。
だからといって心理的瑕疵がある事実を隠して売却してはいけません。
心理的瑕疵の内容については、必ず買主へ告知する義務があります。

もしも物件を早急に売却したい、急いで現金がほしいという場合には、不動産会社による買取がおすすめです。
私たち「インテリジェンス東住吉店」は、大阪市東住吉区を中心に不動産売却のお手伝いをしております。

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