不動産売却における現状渡しとは？メリット・デメリットを解説

「家を売りたいけれど修繕費が足りない…」とお困りの方はいらっしゃいませんか？
現状渡しであれば、建物を修繕せずにそのままの状態で売却できます。
この記事では、不動産売却における現状渡しとはなにか、メリットとデメリットを解説します。
大阪市東住吉区にお住まいで、不動産売却を検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却における現状渡しとは

住宅を売却する際には、ヒビや破損などの欠陥を修繕してから売りに出すことが一般的です。
とはいえ「修理している時間がない」「十分な修繕費用が用意できない」などといったお悩みをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
このような場合に検討していただきたいのが「現状渡し」です。
現状渡しであれば住宅の欠陥を修理せずに、そのままの状態で売却できます。
ただし、欠陥が残ったまま売却することになるので、通常の不動産売却と比べて注意しなければならない点が多いです。
ここでは、現状渡しで物件を売却する際に、とくに気を付けておきたい「契約不適合責任」と「告知義務」について解説します。

契約不適合責任とは

建物を修理せずに引き渡せる現状渡しですが、瑕疵（欠陥）に対して売主がまったく責任を負わなくて良いというわけではありません。
もしも契約内容と異なる不具合が見つかった場合、たとえ引き渡し後であっても、買主は売主に修繕依頼ができます。
修繕依頼を受けた売主は、建物が契約内容に適した状態になるよう尽力しなければなりません。
このように、不動産売却において売主が負う責任のことを「契約不適合責任」といいます。
契約不適合責任は2020年4月に施行され、それまでは「瑕疵担保責任」というものが存在していました。
瑕疵担保責任が契約不適合責任になり、大きく変わった点は「隠れた瑕疵」が通用しなくなったことです。
これまでの瑕疵担保責任では、売主も知らないような隠れた瑕疵（シロアリ被害など）は責任を負わなくて良いとされていました。
新法の契約不適合責任では隠れた瑕疵という概念はなくなり、契約に適合しない不具合については、すべて売主が責任を負うことになっています。
そのため不動産売却時には建物の状態を細部まで把握して、契約書に記載しておくことが重要です。

告知義務とは

物件を売却する際、売主は買主に問題のある箇所を告知する義務（告知義務）があります。
告知すべき内容とは、たとえば次のようなものです。

• 現在わかっている不具合
• 設備の状況
• これまでに実施した補修や修繕
• 建物や土地の敷地内で起きた事件や事故

このような欠陥を隠して売却すると契約不適合責任に問われ、最悪の場合損害賠償を請求される可能性があります。
また現在わかっている不具合だけでなく、過去におこなった修繕や補修も告知対象となるので注意が必要です。
「昔のことだし告知しなくて良いだろう」と自己判断してしまうと、あとからトラブルになる可能性があります。
ただし、経年劣化による傷や汚れは告知する必要はないと判断されることもあるため、告知するかどうかは不動産会社と相談してから決めるようにしましょう。

不動産売却における現状渡しのメリットとは

現状渡しで物件を売却する場合、売主と買主にとってどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは現状渡しのメリットをご紹介します。

コストをかけずに売却できる

現状渡しの最大のメリットは、修繕費用を節約できることです。
一般的な売却では、引き渡し前に自己負担で破損している箇所を修繕しなければならず、費用がかかります。
ここで修繕費用を上乗せして売却できれば良いのですが、相場よりも高くなるとなかなか売れません。
建物を修繕してきれいにしたからといって、必ずしも高値で売却できるわけではないのです。
こうした費用の心配をせずに売却できるのは、現状渡しならではの大きなメリットでしょう。

早期売却が可能

建物を修繕するとなると、業者を探すことからスタートして、そのあとも見積もりやスケジュール調整などの手間がかかります。
現状渡しではこうした手間がかからないため、早めに売却活動を開始できる点がメリットです。
相続した古い不動産を早めに手放したいなど、売却を急いでいる方は現状渡しを検討すると良いでしょう。

買取の場合は契約不適合責任が免責になる

物件を不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の場合、契約不適合責任が免責になります。
なぜなら不動産会社は、買い取った物件をリノベーションして再度販売することを前提としており、不具合があれば修理できるためです。
「あとから責任を追及されないか不安」「相続した物件なので現状が把握できていない」という場合には、不動産買取を検討してはいかがでしょうか。

買主にとってのメリット

これまでご紹介してきたのは売主側のメリットですが、現状渡しには買主にとってもメリットがあります。
たとえば早期購入が可能な点です。
一般的な不動産を購入したときよりも早く引き渡しを受けられるので、すぐに新生活を始められます。
転勤や子どもの入学にあわせてすぐに入居したい方にとっては、大きなメリットとなるでしょう。

不動産売却における現状渡しのデメリットとは

メリットの多い現状渡しですが、一方でデメリットも存在します。
後悔しないためにも、メリットとデメリットの両方を理解したうえで、現状渡しを選択するか判断しましょう。

契約不適合責任を負うリスクが高い

買取ではなく仲介で不動産を売却した場合には、売主は契約不適合責任を負います。
もしも引き渡したあとに、契約書に記載のない欠陥が発覚したら、売主が修繕費用を負担しなければなりません。
とくに現状渡しは建物の不具合をそのまま引き渡すので、売主も知らないような欠陥があとから出てくる可能性が高いです。
そこでおすすめなのがインスペクション（住宅診断）です。
インスペクションとは建物の健康診断のようなもので、診断を受けると住宅の欠陥部分や修繕の必要性などがわかります。
インスペクションでわかった欠陥箇所を契約書に記載して売り出せば、あとから責任を追及されるリスクを抑えられるでしょう。

売却価格が相場よりも低くなりやすい

現状渡しでの売却は、売却価格が相場よりも低くなりやすいというデメリットがあります。
相場と同等の価格で売りに出しても「欠陥があるぶん値下げして」と値引き交渉をうける可能性が高いでしょう。
とはいえ、新居の購入費用やこれまでの維持費を取り戻せる価格であれば、相場よりも低くなったところで損をするわけではありません。
また、近年は中古物件を安く購入して自分好みにリノベーションする方も増えています。
相場よりも安いことで注目を集め、早期売却が期待できるかもしれません。

買主側にとってのデメリット

あとから欠陥が見つかる可能性が高い点は、買主にとってもデメリットとなります。
住み始めてから重大な欠陥が見つかると、修繕が終わるまで仮住まいが必要なこともあるでしょう。
売主が責任を負うとはいえ、工事の日程調整や作業員の対応などで買主にも負担がかかります。
売却後のトラブルを防ぐためにも、現状渡しで取り引きする際は事前に建物の現状をしっかり把握しておくことが大切です。