住宅ローンが返済不可になった際の対処法や任意売却などを解説

住宅ローンが返済不可になった際の対処法や任意売却などを解説

この記事のハイライト
●住宅ローンが返済不可になる前に金融機関に相談することが大切
●住宅ローンを滞納したからといってすぐに競売にかけられるわけではない
●任意売却は競売よりもメリットの大きい売却方法

住宅ローンの返済は何十年と長期的に続きます。
入念な資金計画を立てて住宅ローンを組んだとしても、予期せぬ事情で返済が困難になる方は少なくありません。
住宅ローンの支払いが苦しいと感じてきたとき、どのような対処法があるのでしょうか。
この記事では、住宅ローンが返済不可になる前におこなうべき対処法と、競売や任意売却について解説します。
大阪市東住吉区にお住まいで、住宅ローンの返済が困難に感じている方は、ぜひ参考になさってください。

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住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法

住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法

住宅ローンが返済不可になりそうだと感じたら、早めに対処することが大切です。
はじめに、住宅ローンを滞納する前におこないたい対処法を確認しておきましょう。

銀行に相談する

まずは銀行へ条件の変更ができないか確認しましょう。
早めに相談すれば、返済期間の延長や一定期間の返済猶予が認められるかもしれません。
たとえば、30年で住宅ローンを組んでいた場合、35年に伸ばすことで月々の返済負担を抑えることができます。
病気の療養や失業などで一時的に返済が困難になっている場合には、回復、就職することで返済が可能になると見込まれるため、相談に応じてくれる可能性も高くなります。
滞納をしてしまったあとでは信用を失う可能性もあるため、返済不可になる前に早めに相談することが大切です。

保険が適用できるか確認する

住宅ローンを組む際、ほとんどの方が団信といわれる団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険は、契約者に万が一のことがあったときに備える保険ですが、プランによっては疾病時にも保険金が下りることがあります。
住宅ローンの返済が難しいと感じる理由が療養による収入減少の場合は、団体信用生命保険が適用できるか確認してみましょう。

住宅ローンの借り換えを検討する

住宅ローンを現在より金利の低い商品へ乗り換えすることも選択肢の1つです。
金利が低くなれば、そのぶん毎月の返済額が少なくなるため、滞納せずに済むかもしれません。
とくに近年は住宅ローンの低金利合戦が続いているため、より好条件の金融機関を見つけられる可能性があります。
ただし、乗り換え時には抵当権抹消費用や事務手数料などのコストがかかる点に注意が必要です。
手数料は借入先の金融機関によっても異なりますが、40~50万円程度はかかるといわれています。
コストをかけてでも借り換えをおこなう価値があるのか、慎重に検討しなければなりません。

売却する

上記の方法では解決しない場合、売却も視野に入れましょう。
ここでのポイントは滞納する前に売却することです。
滞納が続くと、信用情報機関に事故情報が登録され、一定期間は住宅ローンが組めなくなります。
住宅ローンを組めないと、住み替え先が賃貸物件に限られてしまうため、返済が困難と感じたら早めに不動産会社へ相談することが大切です。
なお、不動産を売却してもローンが残ってしまい、不足分を現金で賄えない場合には、一般的な売却ではなく「任意売却」を検討することになります。
任意売却については後ほど解説します。

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住宅ローンが返済不可になり競売にかけられるまで

住宅ローンが返済不可になり競売にかけられるまで

住宅ローンが返済困難になり、滞納が数か月続くと最終的には競売にかけられてしまいます。
競売はデメリットの多い売却方法なので、競売にかけられる前に任意売却に向けて行動することが大切です。
そのためには、競売にかけられるまでの流れを把握しておかなければなりません。
ここでは、住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れをご紹介します。

競売とは?

まずは競売とはなにかを理解しておきましょう。
競売とは、裁判所が強制的に不動産を売却して、売却代金を住宅ローンの完済にあてることです。
法的に強制力があるため、競売にて売却が決まったら、引き渡しの日までに退去しないといけません。
競売の大きなデメリットは、相場よりも4~5割安い価格での取引になることです。
売却代金をあてても住宅ローンを完済できず、多額の債務が残る可能性があります。
所有者にとってデメリットが大きい売却方法なので、競売にかけられる前に、任意売却に向けて行動することが大切です。

競売までの流れ

住宅ローンを1度滞納したからといってすぐに競売にかけられるわけではありません。
それでは、どのくらい滞納が続いたら自宅が差し押さえられるのでしょうか?
住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れは以下のとおりです。

  • 滞納が3か月ほど続くと金融機関から督促状が届く
  • 金融機関から一括返済を求められる
  • 保証会社が金融機関に一括返済する
  • 保証会社から一括返済を求められる
  • 競売にかけられる

滞納が3か月ほど続くと金融機関から督促状が届き、それでも滞納を続けると「期限の利益」を喪失して、一括返済を求められます。
期限の利益とは、住宅ローンを分割して支払う権利のことです。
この利益を失うことで、今後は住宅ローンの分割払いができず、一括での返済を求められます。
一括返済ができなければ、保証会社が契約者にかわって金融機関に住宅ローンの一括返済をおこないます。
ここで注意したいのが、保証会社が一括で返済してくれたからといって、契約者の返済義務がなくなるわけではないことです。
あくまでも債権者が保証会社に変わるだけなので、今後は保証会社から一括返済を求められます。
それでもなお滞納が続くと、住宅は競売にかけられてしまいます。
金融機関から督促状が届いてから競売が実施されるまでは約1年ほどです。
この間は任意売却が可能なので、返済不可になりそうと感じた時点で、早めに金融機関へ相談しましょう。

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住宅ローンが返済不可になったら任意売却を検討する

住宅ローンが返済不可になったら任意売却を検討する

前述したように、住宅を売却してもローンが完済できない場合は、任意売却を検討することになります。
また、住宅ローンを滞納して3か月以上経過している場合も同様です。
ここでは、任意売却とはなにか、競売と比較してどのようなメリットがあるのか解説します。

任意売却とは?

任意売却とは、金融機関から許可を得て不動産を売却することです。
通常、住宅ローンが残ったままでは住宅を売却できません。
なぜなら、金融機関が対象の不動産に抵当権を設定しているためです。
一般的には、不動産を売却したお金で住宅ローンを完済しますが、住宅ローンの残債が多い場合には費用が足りず、売りたくても売れないという状況になってしまいます。
そこで検討するのが任意売却です。
任意売却であれば、金融機関からの同意を得ることでローンが残ったままでも売却ができます。

任意売却のメリット

任意売却には以下のようなメリットがあります。

  • 競売よりも高値で売却できる可能性が高い
  • 売却後に残った住宅ローンは分割返済の交渉ができる
  • 売却益から引っ越し代金を確保できることがある

任意売却は市場価格に近い金額で売りに出せるため、住宅ローンの残債を減らせるという点が大きなメリットです。
また、売却後に住宅ローンが残ってしまった場合でも、任意売却では分割払いへの交渉ができます。
競売では、基本的に残った債務は一括で支払わなければなりません。
また任意売却の場合、交渉次第では売却代金から引っ越し費用を確保できる可能性もあります。
「どうせ競売にかけられるから…」と諦めるのではなく、任意売却ができるよう行動に移すことが大切です。

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まとめ

住宅ローンが返済不可になり滞納が続くと、最終的には競売にかけられ財産を失ってしまいます。
もしも現在滞納してしまっている場合には、任意売却に移行できるよう早急に行動することが大切です。
私たち「インテリジェンス東住吉店」は、大阪市東住吉区を中心に不動産売却のお手伝いをしています。
住宅ローンが返済不可になりそうでお困りの方や、任意売却を検討中の方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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