不動産売却で必要となる告知書とは？記入時の注意点も解説

不動産売却において、売主側で準備すべき書類は多くあります。
そのなかでも留意したいのが、告知書と言う書類です。
では、告知書とは一体どのようなもので、誰が記入すべき書類なのでしょうか？
今回は告知書をテーマに、誰が記入するのか、注意点について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における告知書とはなに？

まずは、不動産売却における告知書とはなにかを解説します。
告知書とは、不動産に生じている瑕疵を、買主に伝えるための書類です。
不動産売却では、傷や破損などの不具合を、買主に告知したうえで引き渡さなければなりません。
そのため、告知書にて不動産全体の状況を説明します。
なお、全国宅地建物取引業協会連合会においては、告知書は物件状況報告書と表記されるのが一般的です。

瑕疵とは？

瑕疵に該当するものとして、下記が挙げられます。

• 物件に生じている不具合
• 事故や自殺があったこと
• 周辺に嫌悪施設がある

なんらかの不具合が生じている物件のことを、物理的瑕疵物件と呼びます。
傷や破損、雨漏りなど、物理的な不都合が存在する場合、告知書に記入が必要です。
また、過去に事故や自殺があると、心理的瑕疵物件として取り扱われる可能性があります。
心理的瑕疵物件とは、物件そのものに不具合はないものの、住むうえで恐怖感や不安感が生じたり、心理的な抵抗を感じたりする物件です。
さらに、周辺に嫌悪施設があると、環境的瑕疵物件に該当する可能性があるでしょう。

目的とは？

告知書には、引き渡し後のトラブルを防ぐ役割もあります。
先述したとおり、不動産に生じている不具合を、買主に伝えるのが告知書の主な目的です。
瑕疵をあらかじめ告知しておけば、買主は納得したうえで不動産を購入することになります。
そのため、将来瑕疵を巡る紛争を防げるのがメリットです。
また、マイナスな部分だけでなく、プラスの部分も記入するため、物件の印象を向上させる効果も期待できます。
たとえば雨漏りが発生している物件は、物理的瑕疵物件となるのが一般的です。
修理や補修をおこなっている場合、告知書にその旨も記載します。
雨漏りはマイナスの印象が強くなりますが、対策済みであれば好印象を与えられ、売却が有利になることもあるでしょう。

義務なのか？

告知書とは、今の時点で法的に作成する義務はありません。
そのため、記入しなかったからといって、法的に罰せられることはないと言えます。
しかし、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」と言うガイドラインでは、告知書の記入が促されています。
義務ではないものの、不動産売却時は作成すべき書類のひとつと言えるでしょう。

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不動産売却に必要な告知書はいつ誰が記入する？

続いて、不動産売却に必要な告知書はいつ誰が記入するのかを解説します。

誰が記入する？

誰が告知書を記入するかと言うと、原則売主となります。
不動産売却にともなう売買契約書や重要事項説明書は、不動産会社が準備するのが一般的です。
そのため「ついでに不動産会社に記入してほしい…」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、告知書には売主の署名と捺印が必要です。
誰が記入しても問題なさそうに思えますが、最終的な記入責任は売主に生じるため、ご自身で記入する必要があります。

いつ記入すべき？

告知書は売買契約時に、買主に渡す書類です。
そのため、遅くとも売買契約締結日の前日までに準備しておきます。
とは言え、不動産売却することが決まったら、速やかに記入するのがおすすめです。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」と言うガイドラインでは、告知書は、売主にしかわからない不動産の情報を明らかにすることと示されています。
つまり、不動産売却時におこなう物件調査のひとつです。
物件調査とは、雨漏りやシロアリ被害の有無、地盤沈下の有無などを調べます。
過去の修繕履歴や、時期などを調べれば、より精度の高い告知書が作成できるしょう。

記入方法は？

告知書は、一般的にA4サイズの用紙が数枚程度のボリュームです。
建物の場合は雨漏りやシロアリ被害などを項目別にわけて「有・無」、状況を「知っていた・知らなかった」というように記入していきます。
土地では、土壌汚染や地盤沈下の可能性が「有・無」というように記入します。
境界は、「確定している・確定していない」というように記入しましょう。
騒音や電波障害の有無、浸水被害や事故・事件の有無なども重要なチェックポイントです。
リフォームしている場合は、実施した日付・リフォームした場所・誰がおこなったのかなど、売主にしかわからないことも記入します。
近隣住民との申し合わせ事項として、町内会への加入の必要性や、会費はいくらなのかも告知しておくと親切です。

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不動産売却に必要な告知書を記入するときの注意点

最後に、不動産売却に必要な告知書を記入するときの注意点を解説します。

注意点1：販売開始前に売主が記入する

注意点としてまず挙げられるのが、売主が記入することです。
告知書を巡るトラブルの多くは、売主以外が書いたことが原因で生じています。
過去におこなったリフォームや修繕などは、売主しかわからない情報です。
心理的瑕疵も、その物件に住んでいたからこそわかることと言えるでしょう。
売主以外の方が記入すると、事実と異なることを買主に告知してしまう可能性があります。
不動産売却後のトラブルを防ぐためにも、売主が記入することが大切です。

注意点2：知っていたことはすべて告知する

知っていたことはすべて告知することも、注意点のひとつです。
告知書に不具合や過去の履歴などを記入し、買主に伝えておけば、その記載事項については「売主が買主に報告した」と言うことになります。
そのため、将来、買主から責任追及されるリスクが減るのがメリットです。
不動産売却における告知書では、将来クレームになりそうな情報だけでなく、トラブルになりそうなことはなるべく買主に知らせておきます。
知っていることをすべて告知しておくことが、売主を守ることにつながるでしょう。

注意点3：対応状況も記入する

注意点として、瑕疵に対する対応状況を記入することも挙げられます。
先述したとおり、修理や補修をおこなっている場合、告知書にその旨も記載するのが一般的です。
対応状況を記入しておけば、物件の印象アップにつながります。

注意点4：買主の立場になって記入する

記入時は、買主の立場になることも注意点もひとつです。
買主にとって必要だと思える情報を網羅することが、告知書を記入するうえで大切と言えます。
長年住んできた売主にとっては「このくらいなら大丈夫だろう」と思えることでも、買主からしてみると重大な問題となる可能性があります。
買主が知りたいであろう情報は、細かく記入し、安心して購入してもらえるようにしましょう。

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まとめ

不動産売却時は売主が告知書を記入し、買主に渡す必要があります。
誰が記入しても問題なさそうに思えますが、売主が記入責任を負うことになるため、売主側で準備する必要があるでしょう。
記入時の注意点を押さえたうえで告知書を記入し、引き渡し後のトラブルを回避なさってください。
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