リースバックの審査とは？融資との違いや審査基準・必要書類を解説

不景気により収入が減少したときは、住宅ローンの返済や生活費の捻出に悩みますよね。
そこでおすすめしたいのが「リースバック」です。
本記事では、リースバックと融資の審査の違い、リースバックの条件や審査基準、必要書類について解説します。
大阪府大阪市東住吉区にお住まいで、住宅ローンの返済にお困りの方はぜひ参考にご覧ください。

リースバックと融資の審査の違いとは？

リースバックと融資は、異なるニーズや状況に対応するために考案されたサービスです。
リースバックは「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、不動産をリースバック会社に売却し、その後、新しい所有者とすぐに賃貸借契約を結びます。
売却と賃貸借契約を同時におこなうことで、元の所有者は売却代金を得ることができ、賃料を支払いながら引き続き不動産を使用することができます。
一方で融資とは、金融機関と契約を結んでお金を借りるサービスのことです。
金融機関が不動産などを担保に借り手にお金を貸し、借り手はあらかじめ決められた期間に利息をつけて返済していきます。
不動産を担保に融資を受けた場合、返済が滞ったときに金融機関は担保物件を差し押さえ、売却してローン残高を回収することができます。

リースバックの利点

リースバックの主な利点は、元の所有者が売却によって得た現金をすぐに利用できることです。
負債の返済や新事業への投資、その他の資金需要に充てることができます。
同時に、元の所有者は引っ越しをすることなく、その不動産を使用し、占有する権利を保持することができます。
また、リースバックの契約内容によっては、賃貸借契約期間終了後に不動産を買戻すことも可能です。

リースバックと融資の審査の違い

リースバックと融資は、審査内容にも大きな違いがあります。
金融機関が融資をする際は、契約者の年齢や職業など、支払い能力を中心に審査します。
また、信用情報機関を通じて「過去にローン返済の滞納がないか」なども審査対象です。
この信用調査により、金融機関は契約者の滞納リスクを判断し、融資の申し込みを承認するか否かを決定します。
一方で、リースバックでは、一般的に信用情報機関による売主の信用調査は必要ありません。
リースバックの契約は、物件の価値に重きを置いているためです。
リースバックの審査では、物件の市場価値や売主の家賃支払い能力に焦点が当てられます。
そのため、金融機関の融資の審査には落ちても、リースバックの審査には通る可能性があります。

リースバックを利用するための条件と審査基準とは？

リースバックの対象となる物件は、一定の条件を満たしている必要があります。
また、売主についても、賃貸借契約を結ぶ際に家賃の支払い能力があるかを審査します。
それぞれの審査基準は以下のとおりです。

物件の審査基準

一般的にリースバックの対象物件は、一戸建てや区分マンションなどの住居になります。
ただし、リースバック会社によっては、市場の需要や会社の投資戦略などに基づき、物件のタイプについて特定の条件を指定している場合もあります。
リースバックで売却する物件は、構造上の重大な欠陥や必要な修理がなく、良好な状態であることが望ましいです。
物件の状態が悪いと、リースバック会社にとって、修繕費が必要になったり、再販売が困難になるなど、追加のコストが発生する可能性があるからです。
また、事故物件などの心理的瑕疵についても審査基準となります。
事故物件とは、たとえば物件内での自殺や殺人など、買主が心理的に忌避するような事件があった物件のことです。
不動産売却において、事故物件は不動産の市場価値にマイナスの影響を与えます。
そのほか、不動産の状態や周辺環境に関して心配な面がある場合は、契約トラブルを防ぐためにも隠さずにリースバック会社に伝えましょう。
さらに、共有名義の不動産を売却する場合、法律上、名義人全員の同意が必要となります。
そのため、名義人全員の同意が得られているかも審査基準です。
家族で住んでいる自宅をリースバックで売却する場合も、同居家族としっかりと話し合ってから利用しましょう。

売主の審査基準

リースバック会社は、売主と賃貸借契約を結ぶにあたって売主の収入や借金の有無などを審査します。
一般的には、家賃保証会社を通じて審査をおこない、家賃の支払いをするのに十分や収入や貯蓄があるかどうかを調べます。
そのため、高齢者であっても年金や物件の売却代金で家賃の支払いが可能であれば審査に通る可能性は高いです。
なお、リースバックで売却する物件について、住宅ローンの支払いが残っている場合は、売却代金で完済する必要があります。
住宅ローンの残債が売却代金を上回る場合は、リースバックは利用できませんのでご注意ください。
また、そのほかのローンや債務がある場合も、家賃の支払いに支障が出ないか審査されます。
審査に通過したとしても、家賃滞納となってしまった場合は退去を迫られることになるため、しっかりと資金計画を立ててからリースバックを利用しましょう。

リースバックの審査と売却時の必要書類とは？

リースバックを利用する際は、審査時と売却時に提出が必要な書類があります。
それぞれの必要書類は、以下のとおりです。

リースバック審査時の必要書類

リースバックの審査時は、売主の身元や審査基準をクリアするかを確認するために、以下の書類が必要です。

• 本人確認書類
• 物件の登記済権利証または登記識別情報
• 収入証明書
• 購入時の重要事項説明書
• 住宅ローンの残高証明書

本人確認書類は、運転免許証やマイナンバーカードなど、契約相手である売主の身元に偽りがないかを確認するために必要です。
物件の登記済権利証または登記識別情報は、リースバックで売却する不動産が売主の名義であることを証明するために必要な書類です。
収入証明書は、源泉徴収票や確定申告書、預金通帳の写しなど、リースバックで賃貸借契約を結ぶ際に家賃の支払い能力があるかを確認するために必要になります。
購入時の重要事項説明書は、不動産に欠陥がないかなどを確認するために必要な書類です。
注文住宅の場合は、家を建てたときの建築確認書を求められることもあります。
住宅ローンがまだ残っている場合は、住宅ローンの残高証明書もご用意ください。
そのほか、リースバック会社によっては物件の間取り図などの提出が必要となることもあります。
増改築をおこなっている場合は、増改築後の図面を提出しましょう。

リースバックで売却する際の必要書類

リースバックで売却する際の必要書類は、以下のとおりです。

• 印鑑証明書（3か月以内に発行）
• 固定資産評価証明書
• 固定資産税納税通知書
• 住民票
• 境界確認書（一戸建ての場合）

印鑑証明書や固定資産評価証明書は、売却後の売主から買主への名義変更の登記の際に必要となる書類です。
固定資産税納税通知書は、売却にあたって1年間の固定資産税を買主と売主で日割り精算するために必要となります。
住民票は、登記申請にあたって売主の住所に変更がないかを確認するために必要です。
一戸建ての場合、隣地との境界トラブルを防ぐために境界確認書も必要になります。
なお、マンションの場合は、管理規約を求められます。

まとめ

リースバックは、融資と異なり、不動産の状態や資産価値を主に審査します。
審査基準には、物件の状態や心理的・物理的な欠陥の有無、売主の家賃支払い能力が含まれます。
金融機関の融資の審査に落ちた場合でも、リースバックの審査には通る可能性があるため、住宅ローンの支払いに困っている方はぜひご検討ください。
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地域密着型で約80年の東住吉区を中心とした売買実績があります。
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