不動産売却時にかかる税金の種類は？節税のコツもご紹介！

不動産購入時には不動産取得税がかかりますが、売却時にも税金がかかることをご存じでしょうか。
確実な資金計画を立てるためには、不動産売却にかかる税金についても理解しておく必要があります。
そこで今回は、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、節税するためのコツを解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却にかかる税金は3種類

土地や建物を売却する際にかかる税金は、印紙税・譲渡所得税・登録免許税の3種類です。
それぞれの特徴や費用相場などを解説します。

印紙税

印紙税とは、受取書や証書など、印紙税法によって定められた文書を作成する際に課せられる税金です。
不動産売買においては、買主と結ぶ売買契約書に対して課税されます。
印紙税額は売買契約書に記載されている金額によって異なり、令和6年3月31日まで軽減措置が適用されます。
軽減措置適用後の税額は以下のとおりです。

• 500万円を超え1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円を超え5,000万円以下：1万円
• 5,000万円を超え1億円以下：3万円
• 1億円を超え5億円以下：6万円

契約金額に応じた収入印紙を売買契約書に貼れば、納税したことになります。
収入印紙は法務局や郵便局、コンビニエンスストアなどで購入が可能です。

譲渡所得税

不動産売却により得た利益を譲渡所得といい、譲渡所得には譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税とは、住民税と所得税の総称で、令和19年までは復興特別所得税もあわせて徴収されます。
譲渡所得税が発生する場合は、サラリーマンであっても確定申告が必要です。
なお、譲渡所得税は、売却により得たお金すべてにかかるわけではありません。
売却代金から購入時と売却時にかかった費用、特別控除額を差し引いたあとの金額に対して課税されます。
譲渡所得税の具体的な計算方法は、のちほど解説します。

登録免許税

住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、登録免許税の支払いも必要です。
住宅ローンを組んで不動産を購入する際、金融機関は対象の不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは、契約者がローンを滞納したときに自宅を担保に取る権利です。
抵当権が付いていると所有者の意思だけでは売却できないため、抹消手続きをおこなう必要があります。
その抹消手続きをおこなう際に発生するのが登録免許税で、税額は1つの不動産に付き1,000円です。

不動産売却にかかる税金の1つ「譲渡所得税」の計算方法

不動産売却にかかる税金のなかでも、金額が大きくなりやすいのが譲渡所得税です。
手元にどれくらいのお金が残るのか把握するためにも、譲渡所得税の計算方法を確認しておきましょう。
ここからは、譲渡所得税の計算方法を3ステップに分けて解説します。

譲渡所得を計算する

譲渡所得税は譲渡所得に対して課せられるため、まずは譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得の算出方法は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、購入代金のほか仲介手数料などが挙げられます。
一方で譲渡費用とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、建物の解体費や立退料などが該当します。
なお、建物は経年とともに劣化するため、取得費を求める際に減価償却が必要です。
減額償却とは、時間の経過とともに減少する価値を減価償却費として、毎年計上する会計処理のことです。
減価償却費は次の計算式を使って求めます。
減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数
取得価額とは、建物の購入費など取得にかかった費用のことです。
償却率は建物の構造ごとで異なり、法定耐用年数によって決まります。
自宅の減額償却費を計算する際の償却率は、以下のとおりです。

• 木造：0.031
• 鉄骨造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）：0.025
• 鉄筋コンクリート造：0.015

たとえば、建物の取得費用が2,500万円、所有期間20年の木造住宅を売却するとします。
この場合の減価償却費は「2,500万円×0.9×0.031×20年＝1,395 万円」です。

譲渡所得から特別控除額を差し引く

続いて、譲渡所得から特別控除額を差し引きます。
特別控除額とは、特例によって譲渡所得から控除できる金額のことです。
特例には要件が定められており、該当する方のみ利用することができます。
たとえば「3,000万円の特別控除」を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことが可能です。
この時点で譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税はかかりません。
特例の種類については、後ほど解説します。

譲渡所得に税率をかける

最後に、算出した譲渡所得に一定の税率をかければ、譲渡所得税がいくらかがわかります。
税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超えであれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となります。

• 長期譲渡所得：20.315％
• 短期譲渡所得：39.63％

たとえば、所有期間8年の不動産を売却して、500万円の譲渡所得が発生したとしましょう。
この場合の譲渡所得税は「500万円×20.315％＝約101.5万円」となります。

不動産売却にかかる税金を節税するには？

最後に、不動産売却にかかる税金を節税するコツを解説します。

物件購入額がわかる書類を用意する

相続した古い物件などを売却する際は、当時の書類が一切残っておらず取得費用がわからないことも珍しくありません。
購入時の価格がわからないときは、売却代金の5%で取得したと考えて計算することになります。
これを概算取得費といいますが、概算取得費で計算すると、実際よりも譲渡所得が大きくなりやすい点に注意が必要です。
譲渡所得が大きくなると支払う税金も増えてしまうため、購入額がわかる書類をできる限り探してみるようにしましょう。

売却のタイミングを見極める

より多くの資金を手元に残すには、売却のタイミングを見極めることも大切です。
たとえば、不動産の所有期間が5年を超えると税率が下がるため、あと数か月で5年を超える場合は売却を待つという手もあります。
ただし、売却期間が遅くなると特例を利用できなくなる可能性もあるため注意が必要です。
たとえば3,000万円の特別控除の場合、物件に住まなくなった日から3年を経過する前に売ることが条件に含まれています。
税金も考慮しつつ最適なタイミングで売却したい方は、まずは不動産会社にご相談ください。

特例をもれなく適用する

前述したように、譲渡所得は特例を利用すれば減らすことができます。
よく耳にするのは「3,000万円の特別控除」ですが、それ以外にも以下のような特例があります。
マイホームを売った時の軽減税率の特例
所有期間10年超えの自宅を売った場合に、軽減税率を適用できるというものです。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については、長期譲渡所得よりも低い税率14%が適用されます。
空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する際に適用できる特例です。
要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
また「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」といって、譲渡損失（赤字）が出た際に使える特例もあります。
いずれの特例にも適用条件があるため、事前に国税庁のホームページで確認しておくようにしましょう。

まとめ

不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、節税するためのコツを解説しました。
不動産売却により譲渡所得が発生した場合は、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税を節税するには、事前に使える特例を確認して、漏れなく適用することが大切です。
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