根抵当権とは？根抵当権が付いた不動産の売却方法と注意点を解説

相続した不動産に、根抵当権が設定されているケースがあります。
根抵当権は抵当権と名前がよく似ていますが、異なる特徴を持った担保物権です。
今回は根抵当権の特徴とともに、根抵当権の付いた不動産の売却の流れや注意点を解説します。
大阪府大阪市東住吉区で、根抵当権の付いた不動産を売却したい方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で知っておきたい根抵当権の特徴

まずは、不動産売却で知っておきたい、根抵当権の特徴を解説します。

根抵当権とは？

根抵当権とは、不動産を担保に、限度額の範囲内でお金の借り入れと返済が繰り返しできる抵当権のことです。
基本的には事業をおこなっている方が設定しますが、個人の不動産取引でも用いられることがあります。
根抵当権では、不動産の価値に応じて、融資できる上限（極度額）を決めます。
たとえば極度額が500万円だった場合、まず200万円借りても、追加で300万円借り入れることが可能です。
借り入れたお金を返済すると、またその分だけ借り入れができます。
ただし、返済トラブルを防ぐため、実際には極度額の80％程度で借入上限額が設定されるケースが一般的です。
また、登記の手間と費用を省けるのも、根抵当権の特徴のひとつです。
不動産を担保に融資を受ける際は、登記をおこないます。
登記の手続きには、登録免許税（借り入れ額×0.4％または0.1％）の支払いが必要です。
手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士への報酬も発生します。
不動産を担保にして何度も借り入れをしたい場合、そのたびに登記が必要となり、手間と費用がかかるのがデメリットです。
しかし、根抵当権なら最初に設定登記をするだけで、その後は登記をせずに何度も借り入れと返済ができます。

抵当権と異なる点

抵当権とは、金融機関などの債権者が、債務者に対して不動産を担保にする権利のことです。
住宅ローンの返済が不可となった場合、債権者は担保にしている不動産を売却し、債権の回収を試みます。
抵当権は、債務を完済すると抹消手続きに進めます。
しかし根抵当権を抹消するためには、債務を完済したうえで、債権者の合意を得なくてはなりません。
また、抵当権と違い、連帯債務者も認められていません。
根抵当権は上限額の範囲内ならいつでも借り入れと返済を繰り返せる特徴を持ち、連帯債務は適さないためです。

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根抵当権の付いた不動産を売却する際の流れ

続いて、根抵当権の付いた不動産を売却する際の流れを解説します。

流れ1：残債務と不動産の査定額を確認する

流れとしてまず初めにおこなうことは、残債務と不動産の査定額の確認です。
残債務が査定額を上回るオーバーローンの場合は、通常の不動産売却はできません。
任意売却などを選択する必要があり、債権者とそのための話し合いをおこないます。
一方、査定額が残債務を上回るアンダーローンの場合は、売却代金で債務を完済することが可能です。
先述のとおり、抵当権の場合、売却代金で残債を支払うと抵当権抹消の手続きに進めます。
しかし、根抵当権は抹消のために債権者の合意を得なくてはならないため、債権者との話し合いをおこなう必要があります。

流れ2：債権者との話し合い

次の流れは、債権者との話し合いです。
金融機関にとって、根抵当権の抹消は顧客を失うことになります。
そのため、状況によっては話し合いが難航するかもしれません。
根抵当権を抹消しないと売却の手続きを進められないため、根気強く交渉することが大切です。

流れ3：元本確定をおこなう

債権者との交渉がまとまったら、次は元本確定の手続きをおこないます。
元本確定とは、借り入れと返済を止めて、現時点の借り入れ額を確定することです。
元本確定後は、借り入れができなくなり、抵当権と同じ扱いになります。
そのため、残債を完済したあとは根抵当権を抹消でき、売却の手続きに進むことが可能です。
しかし、元本確定をする場合、下記のような事由が必要となります。

• 元本確定期日があらかじめ設定されていた場合
• 元本確定期日が設定されておらず、根抵当権者が元本確定請求をした場合
• 元本確定期日が設定されておらず、抵当権設定の時から3年を経過し、根抵当権設定者が元本確定請求をした場合
• 債権者からの消滅請求があった場合
• 不動産が差し押さえられた場合

不動産売却のために根抵当権を抹消するケースの多くは、「元本確定期日が設定されておらず、抵当権設定の時から3年を経過し、根抵当権設定者が元本確定請求をした場合」に該当します。

流れ4：不動産を売却する

通常の不動産売却と同様に、内覧対応や条件交渉をおこない、売買契約の締結や決済、引き渡しを経て売却が完了します。
引き渡しまでに、根抵当権の抹消登記をおこなわなくてはなりません。
根抵当権の抹消登記に関する手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
手続きが完了するまでに10日から1か月程度かかる可能性があるため、注意しましょう。

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根抵当権の付いた不動産の売却に関する注意点

最後に、根抵当権の付いた不動産を売却する際や、抹消手続きの際の注意点を解説します。

注意点1：元本確定後は元に戻せない

注意点としてまず挙げられるのが、元本確定後は元に戻せないことです。
元本確定後は抵当権と同じ扱いになり、その不動産を担保とした新たな借り入れはできません。
また、抵当権を根抵当権に戻すことも不可能です。

注意点2：トラブルのリスクがある

トラブルのリスクがあることも、根抵当権の付いた不動産を売却する際の注意点のひとつです。
根抵当権の設定状況によっては、不動産の所有者と債務者が異なるケースがあります。
債務者が借り入れを繰り返し、所有者が知らないあいだに借り入れ額が増え、トラブルが生じることも少なくありません。
借り入れ額が想定より多く、所有者の売却プランが大幅に乱れる恐れもあります。

注意点3：必要書類は自分で用意する

注意点として、必要書類は自分で用意することも挙げられます。
根抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼する場合でも、必要書類は売主自身で用意しなくてはなりません。
書類の多くは、残債の完済後、金融機関から送られてきます。
そのため、なくさないよう保管しておくことが大切です。
再発行に手間や費用がかかる書類もあるため、必要書類は早めに確認しましょう。

注意点4：管轄の法務局を調べる

売却する不動産を管轄する法務局を、あらかじめ調べておくことも注意点のひとつです。
対象の不動産を管轄する法務局でないと、根抵当権の抹消手続きはおこなえません。
不動産の住所地がどこの法務局の管轄下にあるかは、法務局のホームページで確認することができます。

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まとめ

根抵当権は抵当権とは異なる特徴や性質を持っているため、通常の不動産売却時と流れが少し異なり、債権者との交渉や元本確定などが必要です。
元本確定では定められた事由に該当する必要があり、当てはまらない場合は売却できない可能性があります。
手続きの流れとともに注意点も押さえ、抹消手続きと不動産売却をスムーズにおこないましょう。
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