不動産売却における競売とは？メリットとデメリットを解説

働くことが難しくなったり、思わぬ収入減に陥ったりしたことが理由で、住宅ローンが返済できなくなることがあります。
そのようなときの選択肢のひとつが、競売という法的手段です。
では、競売とは一体どのような制度なのでしょうか。
今回は競売とはなにか、競売になった際のメリットとデメリット、流れについて解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を売却する方法のひとつ「競売」とは？

まずは、不動産を売却する方法のひとつである、競売とはなにかを解説します。

競売とはなに？

競売とは、裁判所の権力を使い、強制的に土地や建物が売られてしまうことです。
通常の不動産売却とは違い、事務的な流れでマイホームを手放すことになります。
住宅ローンを使って土地や建物を購入する場合、金融機関は対象の不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは、債務者からの支払いが滞った場合、担保としている土地や建物を売り、貸したお金を回収できる権利です。
抵当権は、住宅ローンを完済しないと抹消することができません。
万が一住宅ローンの返済が不可となったとき、お金を貸している金融機関や保証会社が裁判所に申し立てをおこない、立証されると競売の手続きが開始されます。
また、一般的な市場で売られるのではなく、裁判所での入札形式となります。

任意売却と異なる点とは？

任意売却も、住宅ローンの返済が難しくなった際に検討する、借金の整理方法のひとつです。
ただし、競売とは違い、債権者と話し合い合意してもらったうえで、一般市場で売る方法となります。
任意売却の主なメリットは、下記のとおりです。

• 相場に近い価格で売りやすい
• 売主側の意思で売却を進めやすい
• 引っ越し費用を捻出できる可能性がある

メリットとしてまず挙げられるのが、相場に近い価格で売りやすいことです。
任意売却の場合、通常の不動産売却とほぼ同じような流れで売却活動を進められます。
また、売主側の意思で売却を進めやすいことも、メリットのひとつです。
競売とは違い、債権者から同意が得られれば、納得できる方法と価格で売りに出すことができます。
さらに、引っ越し費用を捻出できる可能性があることも、大きなメリットです。
売却益は住宅ローンの返済に充当されますが、交渉次第では、そのなかの一部を引っ越し代として受け取れるケースがあります。

▼この記事も読まれています
擁壁のある不動産は買取がおすすめ？売りにくい理由や売却方法を解説

不動産売却で競売になった際のデメリット

続いて、不動産売却で競売になった際のデメリットについて解説します。

デメリット1：売却価格が低くなりやすい

デメリットとしてまず挙げられるのが、売却価格が低くなりやすいことです。
任意売却や通常の不動産売却と比べると、一般的には相場より3割～5割ほど安く取引することになります。
安価で売ることになれば、その分返済に充当できるお金が減るため、売却後も多額の借金が残ってしまいます。
なるべく高く売るためには、返済が難しいと感じた時点で不動産会社や金融機関に相談にいき、任意売却を検討しましょう。

デメリット2：プライバシーが侵害される

プライバシーが侵害されることも、デメリットのひとつです。
競売が開始されると、調査員（不動産鑑定士や裁判所の執行官など）による現地調査がおこなわれます。
競売物件を目当てにする不動産会社も現地を訪れ、情報収集のために近隣住民への聞き込みをおこなったりすることもあるでしょう。
また、競売物件の情報は、情報誌に掲載されたりインターネット上にもアップされたりします。
住宅ローンの返済ができずに競売にかけられているという事実が、周囲に知れ渡ってしまうのがデメリットです。

デメリット3：強制的に立ち退きを求められる

デメリットとして、強制的に立ち退きを求められることも挙げられます。
任意売却の場合、退去日は買主と交渉して決めることが可能ですが、競売では裁判所が決めた期日までに引っ越しをしなければなりません。
その日までの退去が難しくても、売主側の意思は反映されず、強制執行となります。
思い入れのマイホームであっても、待ったなしで手放すことになるのがデメリットです。

デメリット4：引っ越し費用は出ない

先述のとおり、任意売却の場合、債権者との交渉次第で、売却益の一部を引っ越し代として受け取れるケースがあります。
しかし、競売では引っ越し費用が出ないため、金銭的に余裕がない状況で退去しなければなりません。
ご自身で荷物を運んだり、新居にかかる初期費用を捻出したりする必要があります。

競売に向いている方とは？

デメリットが多い一方、向いている方もいます。
それは、売却に手間をかけたくない場合です。
競売の場合、法的な流れで手続きが進むため、ご自身で積極的に売却活動をおこなう必要がありません。
なにもしなくても勝手に売られてしまうというデメリットが、逆にメリットになる方もいます。
また、自己破産を予定している方も、向いている方です。
競売で土地や建物を売ったとしても、多くの場合で債務が残ってしまいます。
そのあとも返済が必要ですが、自己破産をするなら借金の支払い義務が消失します。

▼この記事も読まれています
二世帯住宅は不動産買取がおすすめ？売却しにくい理由や売るためのコツ

不動産売却で競売になった場合の流れ

最後に、不動産売却で競売になった場合の流れについて解説します。

流れ1：督促状が届く

住宅ローンの返済が滞り、数か月経過すると、まず金融機関から督促状が届きます。
無視してしまうと支払う気がないと思われるので、返済が可能な状況ならすぐに返済しましょう。
金銭的な余裕がない場合は、不動産会社や金融機関に相談にいき、返済計画を見直したり任意売却の相談をしたりします。

流れ2：分割で支払う権利を失う

住宅ローンは金額が大きいため、債務者には分割で支払う権利（期限の利益）が与えられています。
督促状が届いたあと、連絡や支払いをしないと、分割で支払う権利を失ってしまいます。
分割で支払う権利を失うと一括返済を求められますが、毎月の返済が難しいのに一括返済は難しいでしょう。

流れ3：代位弁済通知が届く

期限の利益を失うと、代位弁済通知が届きます。
これは、金融機関の代わりに、保証会社が残債を一括返済したという意味です。
債権が保証会社に移転するため、保証会社から一括返済を求められます。

流れ4：競売の申し立てがおこなわれる

一括返済ができない場合、保証会社が裁判所に競売の申し立てをおこないます。
受理されると、差し押さえ通知が届いたり、債務者への調査がおこなわれたりするのが一般的です。

流れ5：競売開始決定通知が届き物件の調査がおこなわれる

競売開始決定通知が届いたあと、調査員が現地に訪れ、物件の状態を確認します。
売却価格を決定したり、評価書を作成したりするためです。

流れ6：入札が開始される

最後に入札の期間と開札日が知らされ、競売の開始です。
取り下げるためには、開札日の2日前までに任意売却の同意を得る必要があります。

▼この記事も読まれています
任意売却ができないケースとは？任意売却ができないとどうなる？

まとめ

競売とは、住宅ローンの返済が不可となった際に、裁判所の権力によって強制的に土地や建物が売られてしまうことです。
デメリットが多く生じますが、売却に手間をかけたくない方や自己破産を検討している方など、適しているケースもあります。
督促状や代位弁済通知などが届き、最終的に競売が開始される流れです。
東住吉区の不動産のことならインテリジェンスへ。
地域密着型で約80年の東住吉区を中心とした売買実績があります。
お客様に寄り添ったご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。