擁壁のある不動産は買取がおすすめ？売りにくい理由や売却方法を解説

売却したい不動産に擁壁があると、なかなか売れなかったり売却価格が安くなることがあります。
とは言え擁壁のある不動産は珍しいものではないため、しっかりとした販売戦略を練れば、早期の売却も不可能ではありません。
今回は擁壁とはなにか、売却しにくい理由や、買取を含めた売却方法について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産買取をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産買取をする際に知っておこう！擁壁とは？

まずは、擁壁とはなにかを解説します。

擁壁の概要と目的とは？

擁壁とは、がけに隣接する土地に建物を建てる際につくられる、壁のようなものです。
家を傾斜地や高低差のある不動産は、自然災害が発生した際、水圧や土圧によって土砂崩れが起こる恐れがあります。
がけがある土地に壁状の構造物をつくって土を留め、土砂崩れを防ぐのが擁壁の主な目的です。
また、がけ条例が定められている場合、擁壁がないと、建築時に外壁から斜面地まで一定の距離を取る必要があります。
擁壁とは、土砂崩れを防止するとともに、建築プランを考えるうえで大切な役割を持っています。

擁壁の種類とは？

不動産における擁壁には、下記の種類があります。

• コンクリートタイプ
• 石積みタイプ
• ブロック積みタイプ

現在、主流となっているのはコンクリートタイプです。
コンクリートの中に鉄筋を埋め込むタイプと、鉄筋を埋め込まないタイプがあり、近年は強度的に優れている鉄筋を埋め込むタイプが多く採用されています。
垂直に近い壁をつくれるので、建物のすぐ横に擁壁を設置する際にも、用いられることが多いです。
また、コンクリートタイプには逆T型、L型、逆L型などの種類があり、土地の状況や立地に合わせて使いわけられています。
石積みタイプとは、石材を使用した種類です。
天然石や加工した軽石などを、積み上げてつくります。
軽石のため強度が弱く、建築基準を満たしていないため、現在利用されることはありません。
ブロック積みタイプとは、斜面を造成する際に多く利用される種類です。
お城などの石垣の多くは、ブロック積みタイプでできています。
リーズナブルな価格で加工しやすいうえ、積み方のバリエーションが豊富なため、昔の不動産にはよく用いられていました。
しかし、RC造よりも耐久性が劣るため、条件によっては建築要件を満たさないと判断される可能性があります。

土留め工事との違いは？

擁壁と混在しやすいのが、土留め工事です。
土留め工事では、がけや傾斜地で土砂崩れが起こらないよう、土をコンクリートや石材などで固めます。
擁壁は土を留めるための「壁」をつくることです。
両者は似ているようで、目的が異なります。

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擁壁のある不動産は買取がおすすめ！その理由とは？

続いて、擁壁のある不動産がなぜ売りにくいのか、買取がおすすめの理由を解説します。

売却しにくい理由1：危険な擁壁が存在する

売却しにくい理由や買取がおすすめの理由として、まず危険な擁壁が存在することが挙げられます。
下記のようなケースでは、地震や豪雨などが発生した場合、土砂崩れが起こる可能性が高いです。

• ひび割れや変形が起きている
• 自然の石を積み上げたタイプ
• 異なる素材を積み上げているタイプ
• 許可が必要な規模にも関わらず、許可を得ずに設置している

擁壁になんらかの問題がある場合、工事のやり直しや、がけ対策の特殊工事が必要です。
そのため、なかなか成約できないなど、売却時に不利になる恐れがあります。
そのような不動産でも、買取ならスムーズな売却が見込めるでしょう。
また、見た目は問題がないように見えても、危険な擁壁が存在します。
擁壁には水圧を逃がすための穴が開いていますが、築年数の経過とともに、詰まってしまうことも珍しくありません。
そのような状態で豪雨などの自然災害に見舞われると、圧力がかかり擁壁が倒壊する恐れがあります。
また、現在は2mを超える擁壁を設置する場合、許可が必要です。
しかし、昔に設置されたものは許可を得ていない可能性があります。
自然災害が起きた際、さまざまなリスクが懸念される不動産は、売却しにくいでしょう。

売却しにくい理由2：売却価格が安くなる

売却価格が安くなることも、買取がおすすめの理由のひとつです。
先述したとおり、擁壁に問題がある場合、建物を建てる際に余計なコストがかかります。
工事のやり直しや、がけ対策の特殊工事にかかる費用の分だけ、売却価格が安くなるのがデメリットです。
ちなみに工事費用は100万円～1,000万円を超えることもあります。
擁壁の種類や地質、工事のしやすさ、地域などで工事価格は前後します。

売却しにくい理由3：建て替えが困難なケースもある

建て替えが困難なケースがあることも、買取をおすすめしたい理由のひとつです。
安全性の確認ができない擁壁がある不動産は、擁壁の工事をおこなってから建物を建てる必要があります。
そのままの状態では建て替えが困難なため、売却が難しくなりやすいです。

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擁壁のある不動産の買取を含めた売却方法

最後に、擁壁のある不動産の買取を含めた売却方法を解説します。

方法1：安全性を確認してから売り出す

売却方法としてまず挙げられるのが、安全性を確認してから売り出すことです。
建築指導事務所や、担当課などに問い合わせれば、検査済みの擁壁かどうかを調べることができます。
許可を得て設置されている擁壁なら、安全性に問題ないと言えるでしょう。
また、建築士や土木関係の専門家に、調査と点検を依頼する方法もあります。
古い擁壁や、新しくてもひび割れが生じている場合などは、売却前に調査を必ずおこなうことが大切です。

方法2：補強工事をおこなってから売り出す

補強工事をおこなってから売り出すことも、売却方法のひとつです。
安全性が確認できていなければ、売却価格を下げて売り出すこともできます。
しかし、買主が補強工事の費用を負担することになるので、大幅な値下げを交渉されたり買主が見つからなかったりするでしょう。
そのため、売却前に売主側で補強工事をおこない、売り出すのがおすすめです。
買主が安心して購入できるだけでなく、不動産をしっかり管理していることをアピールでき、信頼関係の構築にも役立ちます。

方法3：買取で売却する

擁壁のある不動産の売却方法として、もっともおすすめなのが買取です。
買取とは、不動産会社が買主となり、直接土地や建物を買取する売却方法となります。
擁壁のある不動産は、さまざまな理由により、個人の方への売却は困難と言えます。
そのため、仲介で売りに出しても、思うように売却できない可能性が高いです。
しかし、買取なら仲介の売却のように、買主を探す必要がありません。
査定後、金額に納得できればすぐに現金化することもできるでしょう。
買取のデメリットは、売却価格が仲介に比べて安くなることです。
とは言え、補強工事の費用や値下げ交渉があった際のことを考えると、手元に残るお金に、それほど大きな差はないと言えます。

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まとめ

擁壁のある不動産は、危険性があり、売却価格が安くなるため、仲介での売却は困難と言えます。
そのため、売却時は買取を検討するのがおすすめです。
買取なら仲介で売りにくい不動産でも、スムーズな売却が見込めます。
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