不動産を売るときに確認しておきたい！名義・状態・周辺環境について解説

不動産を売る際は、取引を円滑に進めるためにも事前に確認しておいたほうが良い事項があります。
この記事では、不動産を売るときに確認しておきたい事項として、名義や物件の状態、周辺環境について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産を売るときに確認が必要な名義とは？

不動産売却後は、売主から買主へ所有者を変更する「所有権移転登記」をおこないます。
所有権移転登記で手間取らないためにも、売る前に登記簿上の名義を確認しておくことが大切です。

不動産の名義の確認方法とは？

不動産の名義は、登記簿謄本で確認できます。
登記簿謄本とは、不動産の所有者の住所・氏名や、物件の所在地などが記載された証明書のことです。
登記事項証明書とも呼び、法務局の窓口やインターネットで取得できます。
また、ご自宅に不動産の権利証または登記識別情報がある場合は、そちらでも所有者の名義を確認できます。

不動産の名義が被相続人のままの場合

遺産相続で不動産を取得したら、不動産の名義を変更する「相続登記」をおこなわなくてはなりません。
名義が相続人に変更されていない不動産は、売ることができないためです。
相続登記の申請は自分でおこなうことも可能ですが、一般的には司法書士に依頼します。
なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されます。
期限内に申請を怠った場合は10万円以下の過料が科される可能性があり、過去の相続にも遡って適用されるため注意が必要です。

不動産の名義が共有名義だった場合

共有名義の不動産は、共有名義人全員の同意がなければ売却に進めません。
不動産を売る際は、共有名義人との話し合いが必要です。
自分の持分のみを売ることも可能ですが、建物は分けづらく、ほかの共有者と共同で使用することになるため売却は難航するでしょう。
共有名義人との話し合いがスムーズに進まない場合は、共有物分割請求によって共有名義を解消する方法もあります。

不動産を売るときに確認したい物件の状態とは？

不動産を売るときは、事前に物件の状態をしっかりと確認しましょう。
たとえば、土地の場合は隣地との境界線、建物の場合は欠陥や不具合の有無などです。

土地の状態を確認する方法

土地を売るときは、隣地との境界線を明確にしておかないとトラブルに発展する可能性があります。
土地の境界線は、法務局にある公図や地積測量図で確認できます。
公図とは、住所や形状、地番などを表示する、地図に準ずる図面です。
地積測量図は、土地の場所や形状、番地、面積などを確定する目的で作成された図面です。
地積測量図は、一筆または数筆の土地の面積について、分筆登記や地積更正登記によって確定した境界が記載されています。
なお、分筆登記や地積更正登記がされていない土地の場合は、地積測量図はありません。
公図で境界を確認したときに、不明確だったり、実際と異なったりした場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量をおこないましょう。
境界確定測量をおこなうと、隣地所有者や関係者立会いの元で境界線を確定することができます。
境界確定測量後は登記をすることで、確定した境界が記載された地積測量図が法務局に備え付けられます。

建物の状態を確認する方法

中古住宅を売るときは、建物の状態をしっかりと確認しましょう。
建物は経年劣化するため、気づかないうちに雨漏りしていたり、シロアリが発生していたりすることがあるからです。
建物の不具合は、不動産を売るときに買主に告知しなくてはなりません。
告知義務を怠った場合は、買主から修繕や損害賠償を請求される恐れがあるため、ご注意ください。
建物の状態の確認には、ホームインスペクションがおすすめです。
ホームインスペクションとは住宅診断のことで、建築士などの住宅の専門家が建物の状態を細かい部分までチェックします。
検査は目視、動作確認、計測が中心で、検査項目は柱や基礎、屋根や軒裏、シロアリ検査など、60項目以上にのぼります。
ホームインスペクションの費用相場は、5万円～6万円ほどです。
費用はかかりますが、ホームインスペクションに合格すると結果報告書が作成されるため、買主の安心につながり不動産を売るときに有利になります。

不動産を売るときに確認したい周辺環境とは？

不動産を売るときは、周辺環境の情報も大切です。
とくに住宅の場合は、周辺環境が日々の暮らしの質を変えると言っても過言ではありません。
不動産を売る前に確認しておきたい周辺環境は以下のとおりです。

①最寄り駅までの距離

不動産の広告では「駅まで徒歩〇分」という表記をよく見かけます。
最寄り駅までの距離は、買主が知りたい情報の1つです。
駅から距離が遠い不動産は、売るときに不利になる傾向があります。
目安は「駅まで徒歩10分」であり、徒歩10分を超えると駅から距離があると判断されるでしょう。
人それぞれ歩く速度は異なりますが、不動産業界では道路距離80mにつき1分で計算します。
そのため、徒歩10分は800mです。
売却する不動産が駅から離れているのであれば、それ以外の利点をアピールする必要があるでしょう。

②周辺施設までの距離

住宅を売る場合は、駅同様に公共施設や商業施設までの距離もアピールポイントになります。
公共施設は学校や病院、公園など、商業施設はスーパーマーケットやコンビニ、ドラッグストアまでの距離がとくに大切です。
また、一般的に嫌悪されるような施設が近くにある場合は、不動産を売るときに買主に伝えなくてはなりません。
嫌悪施設には、ごみ処理場や工場、ガソリンスタンドなど悪臭・煤煙・騒音・危険性が気になる施設や、墓地や刑務所など心理的に忌避される施設が該当します。

③周辺道路の状況

土地や一戸建てを売るときは、周辺道路の状況確認も大切です。
建築基準法には接道義務があり、敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
もし、敷地に接する道路が幅4mに満たない場合は、建て替えの際に敷地を後退して道路の幅を確保しなければなりません。
これを「セットバック」と言い、不動産を売る際には不利な条件として買主に説明が必要です。
また、接道義務を満たしていない土地は無道路地と呼ばれ、接道義務を満たさない限りは建物の再建築ができません。
セットバックが必要な土地や再建築不可の土地を売る場合は、相場よりも安価での取引となるでしょう。

④近隣との関係性

住宅を売る場合は、近隣トラブルがないかどうかも買主が気にするところです。
隣家と騒音や境界線に関するトラブルなどがある場合は、不動産会社の担当者に相談しましょう。
トラブルの内容によっては、不動産を売る前に買主に説明が必要です。
近隣トラブルを告知せずに売ると、売却後に買主から責任を問われる可能性があります。

まとめ

不動産を売る際は、トラブルを事前に回避するためにも、名義や物件の状態、周辺環境の確認が大切です。
名義変更や境界線の確定測量が必要だとわかったら、不動産を売る前に手続きをすませておくことで、取引も円滑に進みます。
周辺環境で気になる点がある場合は、不動産会社に相談しましょう。
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地域密着型で約80年の東住吉区を中心とした売買実績があります。
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