任意売却ができないケースとは?任意売却ができないとどうなる?

任意売却ができないケースとは?任意売却ができないとどうなる?

この記事のハイライト
●任意売却とは債権者から同意を得て不動産を売却することをいう
●任意売却をおこなうには債権者や共同名義人、連帯保証人からの同意が必要
●任意売却が成立しないと自宅は差し押さえられ競売にかけられてしまう

売却時にローンを完済できなかったり、住宅ローンを滞納していたりする場合は、一般的な不動産売却ができません。
このような場合は、任意売却を検討することになりますが、物件の状態やタイミングによっては、任意売却ができないこともあります。
そこで今回は、任意売却ができないケースや、任意売却ができないとどうなるのかを解説します。
大阪府大阪市東住吉区で任意売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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任意売却とは?なぜできないケースがある?

任意売却とは?なぜできないケースがある?

はじめに、任意売却とはなにか、競売とどう違うのかを解説します。

任意売却とは

任意売却とは、借り入れ先の金融機関から許可を得て、不動産を売却することです。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、抵当権が設定されています。
抵当権とは、契約者がローンを滞納したときに金融機関が不動産を売却して、融資したお金を回収する権利です。
抵当権が設定されている間は、たとえ所有者であっても売却ができないため、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
売却代金がローン残高を上回っていれば、売却代金でローンを完済できるため、一般的な不動産売却が可能です。
しかし、売却代金をあててもローンを完済できず、自己資金で賄えない場合は、不動産売却ができません。
このような場合に、金融機関から許可を得て不動産を売却し、売却代金を返済に充てることを任意売却といいます。
任意売却の場合、市場相場に近い価格で売り出せるため、ローン残高を大幅に減らせる可能性が高まります。

任意売却と競売の違いは?

競売とは、債権者(金融機関など)の申し立てにより、裁判所の権限で不動産を強制的に売却することです。
住宅ローンを滞納し続けると、金融機関は裁判所に競売の申し立てをおこない、自宅は競売にかけられてしまいます。
競売では、通常の売却や任意売却に比べて低価格で取引される傾向にあるため、競売後も多額の残債が生じる可能性があります。
残った債務は一括で返済しなければならず、自己破産を選択する方も少なくありません。
また、落札者が決まって所有権が移転したら、所有者の都合に関係なく退去を命じられます。
一方で、任意売却は法的な強制処分ではないため、所有者の意思もある程度考慮してもらえる点がメリットです。
任意売却後に残った債務に関しても、金融機関が承諾すれば、分割払いにしてもらうことができます。
競売は経済面だけでなく精神面にも大きな負担をかけるため、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。

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任意売却ができないケースとは?

任意売却ができないケースとは?

競売は所有者にとってデメリットが大きいため、可能な限り任意売却を実施するのがおすすめです。
ただし、タイミングや物件の状態によっては、任意売却がおこなえないケースもあります。
ここからは、任意売却ができないケースを解説します。

債権者から同意を得られない

任意売却をおこなうには、債権者である金融機関などから同意を得る必要があります。
どんなに所有者が任意売却を望んでも、債権者が許可しなければ、任意売却はおこなえません。
また、会社の基本方針として、そもそも任意売却を認めていない金融機関もあります。
このようなケースでは、任意売却の同意を得ることは極めて困難といえるでしょう。

共同名義人や連帯保証人から同意を得られない

任意売却をおこなうには、金融機関だけでなく共同名義人や連帯保証人からの同意も必要です。
たとえば、マイホーム購入時にペアローンを組み、夫婦それぞれが名義人となっている方もいらっしゃるでしょう。
この場合は、夫婦2人が同意しないと任意売却はおこなえません。
離婚後連絡を取り合っていないなど、関係性が悪い場合は同意を得るのが難しくなるでしょう。

物件にトラブルがある

物件そのものに問題があり、任意売却がおこなえないケースもあります。
たとえば、建物に致命的な欠陥がある、建築基準法に違反している場合などです。
建物に致命的な欠陥があると、購入後に買主が修繕をしなければならないため、なかなか買主が見つかりません。
また、建築基準法に違反している物件についても、住宅ローンの審査に通過しにくいことから、売却期間が長引く可能性があります。
一定期間内に任意売却ができなければ、不動産は差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

十分な売却活動がおこなえない

任意売却では、一般的な不動産売却と同じように売却活動をおこないます。
そのため、物件の情報を開示する重要事項説明や、実際に物件を見学してもらう内覧もおこなわなければなりません。
基本的に、任意売却は所有者が居住中におこなわれるため、同居人がいる場合は内覧時に協力が必要です。
家族が協力してくれないなどの理由で内覧がおこなえないと、なかなか任意売却は成立しません。
任意売却を成功させるためにも、内覧できない事情がある場合は、その問題を解決させる必要があります。

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任意売却ができないとどうなる?

任意売却ができないとどうなる?

ここからは、任意売却ができないとどうなるのかを解説します。
任意売却を成功させるコツも解説するため、あわせて確認しておきましょう。

強制的に競売にかけられる

ローンを滞納して数か月が経過すると、債権者は抵当権を行使して、裁判所に強制執行を申し立てます。
強制執行が認められると、裁判所は対象の不動産を差し押さえ、その後競売にかけます。
競売物件の情報はインターネットなどに記載されるため、自宅を差し押さえられたことが周囲に知られてしまうかもしれません。
また、競売では所有者の都合が考慮されないため、買受人が所有権を取得した時点で自宅を出ていく必要があります。

残債を支払えない場合は自己破産になる

競売での取引価格は、市場相場の7割~8割程度になるのが一般的です。
そのため、競売後も何百万円と多くの債務が残り、自己破産を検討する方も少なくありません。
自己破産とは、裁判所に支払いが不能であると申し立てて、借金の返済を免除してもらう手続きです。
自己破産をすれば、税金を除くすべての借金が免除されるため、住宅ローンの返済も不要になります。
その代わり、一定以上の価値のある財産は手放すことになり、その後の生活に支障をきたす可能性があります。
また、市民税や固定資産税などの税金は免除されないため、滞納している場合は早めに支払いを済ませておきましょう。
もし税金の滞納を続けると、ペナルティが課されるだけでなく、給与や預貯金などを差し押さえられる可能性があります。

任意売却を成功させるコツ

任意売却を成功させるには、なるべく早く不動産会社に相談することが大切です。
任意売却で物件を売り出しても、買主が現れなければ、自宅は競売にかけられてしまいます。
競売を避けるためには、とにかく早めに行動して、期限内に任意売却の手続きを終えることが大切です。
早めに行動すれば、気持ち的にも余裕ができるため、納得のいく任意売却がおこないやすくなります。

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まとめ

任意売却ができないケースや、任意売却ができないとどうなるのかを解説しました。
競売を避けるために任意売却を目指したものの、うまくいかずに自宅を差し押さえられてしまうケースは少なくありません。
任意売却を成功させるには、早めに不動産会社に相談して、期限内に手続きを完了させることが重要です。
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