中古マンションはリースバックで売却可能?一戸建てとの違いや注意点を解説

中古マンションはリースバックで売却可能?一戸建てとの違いや注意点を解説

この記事のハイライト
●中古マンションでも査定をクリアすればリースバックが利用できる
●中古マンションと一戸建てでは査定前の調査内容に違いがある
●中古マンションをリースバックすると、マンションの管理組合に参加できなくなる

自宅に住み続けながらまとまった資金を確保できる手段として、近年注目を集めている「リースバック」。
しかし、一戸建てではなく中古マンションでもリースバックができるかどうか、不安な方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、中古マンションでもリースバックが利用できるかどうかや、一戸建てでリースバックをする場合との違い、そして利用の際の注意点について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で中古マンションのリースバックを検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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中古マンションの売却でもリースバックを利用できるか

中古マンションの売却でもリースバックを利用できるか

リースバックとは、不動産会社に自宅を売却し、売却後は賃貸借契約を結んで家賃を支払いながら同じ家に住み続ける方法のことです。
「住み慣れた家から引っ越したくはないけれど、まとまった資金がほしい」「住宅ローンの支払いが厳しいので、売却して一括返済したい」などのケースでメリットが多い売却方法だといえます。

中古マンションのリースバックは難しい?

結論からいうと、中古マンションでもリースバックの利用が可能です。
しかし、なかには中古マンションを対象外としている不動産会社もあります。
マンションは一戸建てと違って修繕積立金や管理費などの費用がかかり、リースバック後は不動産会社がその費用を負担しなくてはならないことが理由です。
そのため、中古マンションのリースバックには対応しているものの、家賃を高めに設定するケースもあります。
また、土地付きの不動産に力を入れている不動産会社は中古マンションのリースバックに難色を示すことがあるため、事前確認が必要です。

リースバックには査定のクリアが必須条件!

中古マンションに限らず、リースバックを利用するには査定をクリアできるかどうかが重要になります。
裏を返せば、査定をクリアできさえすれば一戸建てと同じようにリースバックの利用が可能です。
査定基準は不動産会社によって異なるため、まずは不動産会社への問い合わせからはじめてみましょう。
また、不動産会社は、リースバックで買い取った中古マンションを最終的に第三者へ売却することを想定しています。
そのため、需要が見込める不動産であることも、査定をクリアできるかどうかに大きく影響するポイントです。
さらに、「家賃を支払い続けることができるか」「家賃保証会社の審査をクリアしているか」などもリースバックにおいては重要です。
なお、査定以前の問題として、共有名義の中古マンションは、名義人全員の同意がない場合はリースバックを利用できないので注意してください。

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中古マンションと一戸建てをリースバックで売却する際の違いとは

中古マンションと一戸建てをリースバックで売却する際の違いとは

中古マンションと一戸建てのリースバックには、いくつか違いがあります。

中古マンションと一戸建てのリースバックの違い1:現地調査の内容

リースバックの際には、まず査定のために不動産の現地調査がおこなわれます。
一戸建ての場合、まったく同じ条件の物件が存在しないため、中古マンションに比べてより詳細な現地調査が必要です。
一戸建ての現地調査では、主に下記の項目をチェックします。

  • 隣接地との境界線の状況
  • 接道状況
  • 水道やガスの種類と引き込み状況
  • 建物の構造
  • 建物の不具合や劣化状況

中古マンションの場合は、隣接地との境界線に関する調査や、接道状況の確認が不要です。
中古マンションは同じマンションの別の部屋の売買実績を参考にすることができるため、一戸建てと比べて正確な査定がしやすいといわれています。
また、中古マンションは管理状況や修繕状況の確認が必要になりますが、多くのマンションでは管理会社がそれらの情報をしっかりと把握しているため安心です。
一戸建てのリースバックでは現地調査が必須ですが、中古マンションの場合は現地調査をせずに査定を進める不動産会社も存在しています。

中古マンションと一戸建てのリースバックの違い2:築年数による価値の変化

一戸建ての場合、新築から築15年~20年ほどまでは急速に価値が下落していき、20年を超えた頃からほぼ横ばいになります。
これは、建物部分の価値が築20年頃でゼロになり、それ以降は土地の価値だけが残るからです。
土地は、地価による変動はあっても年数で価値が変わることはありません。
一方、一戸建てと違い中古マンションには土地の価値が含まれていないため、購入直後に10%ほど下落したあとは、経年とともにゆるやかな下降が続きます。

中古マンションと一戸建てのリースバックの違い3:不要になる費用

リースバックをすることで不要になる費用にも違いがあります。
一戸建ての場合、リースバック後に省かれるコストは下記のとおりです。

  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 固定資産税
  • 修繕費

一方、中古マンションをリースバックして不要になるコストは下記のとおりです。

  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 固定資産税
  • 修繕積立金
  • 管理費

主な違いは、中古マンションをリースバックした場合は「修繕積立金」と「管理費」が不要になる点です。
修繕積立金や管理費が高額なマンションもあるため、売主にとっては大きな違いだといえるでしょう。

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中古マンションをリースバックで売却する際の注意点

中古マンションをリースバックで売却する際の注意点

中古マンションの売却でリースバックを利用する前に、リースバックの注意点を確認しておきましょう。
ここでは、リースバックを利用する際の注意点について解説します。

リースバックの注意点1:マンションの管理組合から除名されてしまう

リースバックをするとその物件の所有者ではなくなるため、マンションの管理組合から除名される可能性があります。
管理組合から除名されると、総会に参加したり、議決権を行使したりできなくなるため、注意しましょう。
管理組合に参加できるかどうかを気にしない方であっても、別の注意点があります。
たとえば、リースバックには「売却したことを周囲に知られにくい」という特徴がありますが、管理組合から除名されることで売却が知られてしまうリスクがあるのです。
これまで参加していた総会に顔を見せなくなると、疑問に感じる住人もいるでしょう。
不快な詮索をされたり、場合によってはご近所付き合いに影響したりする可能性もあるので注意が必要です。

リースバックの注意点2:立地や築年数で売却の条件が変わるケースがある

先ほどもお伝えしたように、リースバックされた物件は、最終的に第三者に売却されるケースがほとんどです。
そのため、第三者に売却しやすい不動産かどうかが、好条件でリースバック契約できるかどうかに影響します。
売却しやすいとされる中古マンションの主な条件は、下記のとおりです。

  • 主要な駅から近い
  • 周辺にスーパーマーケットやショッピングモールなどの買い物施設がある
  • 角部屋や最上階の部屋
  • マンションの築年数が新しい
  • マンションの大規模修繕から間もない
  • 室内のリフォームが完了している

ご覧のとおり、所有している部屋の状況だけでなく、中古マンションの「周辺環境」や「マンション全体」の状況も契約条件に影響をおよぼします。
注意点は、これらの条件から大きくはずれている場合、リースバックができるかどうか難しい可能性があることです。
リースバックができる場合も、契約条件についてしっかり確認するようにしましょう。

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まとめ

中古マンションでも、リースバックの利用は可能です。
しかし、中古マンションをリースバックの対象外としている不動産会社もあるので、事前に確認しましょう。
中古マンションのリースバックでは、マンションの管理組合から外される可能性があること、マンションの状況によって契約条件が変わることが注意点です。
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お客様に寄り添ったご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。

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