不動産売却におけるオーバーローンとは？調べ方や対応方法を解説

住宅ローンを返済できないと、最終的には競売にかけられてしまいます。
そのため、返済が難しいと感じた時点で、なんらかの対策を考えなくてはなりません。
オーバーローンだった場合、不動産は売却できませんが、任意売却なら売れる可能性があります。
今回はオーバーローンとはなにか、調べ方や対応方法を解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却におけるオーバーローンとはなに？

まずは、不動産売却におけるオーバーローンとはなにか、アンダーローンとはなにが違うのかを解説します。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状態のことです。
残債が3,000万円で、売却価格が2,000万円だった場合などが該当します。
このケースでは、不足分の1,000万円を自己資金で補い、完済しなければ不動産売却ができません。

アンダーローンとは？

アンダーローンとは、オーバーローンとは違い、住宅ローンの残債が売却価格を下回っている状態です。
残債が3,000万円で、売却価格が3,500万円の場合などが当てはまります。
アンダーローンなら、自己資金がなくても売却益で住宅ローンを完済することが可能です。
そのため、通常の不動産売却で自宅を売却できます。

オーバーローンだとなぜ自宅が売れない？

住宅ローンの残債が売却価格を上回っている場合、金融機関が売却を認めてくれません。
金融機関は、お金を貸す際に、不動産に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、対象の土地や建物を担保にする権利です。
万が一住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は担保にした不動産を売り、債権を回収します。
そのため、不動産売却の際には抵当権の抹消手続きが必要で、抹消する条件が住宅ローンの完済となるのです。
つまり「完済しないと抵当権を抹消できない＝自宅が売れない」ということになります。

オーバーローンになりやすいケースとは？

一般的に、下記のようなケースが、オーバーローンになりやすいと言えます。

• 自己資金ゼロでフルローンを組んだ
• 購入後に地価が下がった
• 返済期間が25年以上の住宅ローンを契約した
• 新築で購入後、15年以上経過していないなど

不動産の状況や住宅ローンの組み方など、オーバーローンになる原因はさまざまです。
近年は、諸費用も住宅ローンに組み込めるため、自己資金ゼロでもマイホームを持てるようになりました。
しかし、フルローンの場合、買った瞬間からオーバーローンとなります。
たとえば2,000万円のマイホームに、諸費用の300万円をプラスしてフルローンを組んだ場合、残高は2,300万円です。
マイホームの価値は2,000万円ですが、住宅ローンの残債は2,300万円のため、オーバーローンとなります。

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売却する不動産がオーバーローンか否かの調べ方

続いて、売却する不動産が、オーバーローンか否かを調べる方法を解説します。

調べ方1：住宅ローンの残債をチェックする

調べ方としてまず挙げられるのが、住宅ローンの残債をチェックすることです。
売却したい不動産に、どのくらいの住宅ローンが残っているのかを確認します。
残債は、借り入れ先の金融機関から定期的に届く、残高証明書や返済計画書で確認することが可能です。
変動金利で融資を受けている場合、金利が見直されたタイミングで届くことがあります。
固定金利では、ローンの借り入れ時に、償還予定表を受け取っているケースが多いでしょう。
また、インターネット上で残債を確認できる金融機関もあります。
金融機関によって調べ方が異なるので、借り入れ先に問い合わせてみてください。

調べ方2：家の価値を確認する

住宅ローンの残債をチェックしたあと、家の価値を確認しましょう。
売却したい不動産にどのくらいの価値があるのかを調べ、住宅ローンの残債と比較します。
家の価値の調べ方は、下記のとおりです。

• 類似物件を調べる
• 不動産会社に査定を依頼する

家の価値の調べ方として、まず類似物件を調べることが挙げられます。
類似物件とは、売却したい不動産と、築年数や立地、間取りなどが似ている物件のことです。
類似物件を探し、どのくらいの価格で売り出されているかを調べます。
なるべく多くの物件をピックアップし、平均値を出すのがおすすめです。
家の価値を知りたいときは、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定方法は、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は、物件の情報や周辺相場、過去の取引事例などから、簡易的に結果を算出する方法です。
訪問査定とは、実際に現地に足を運び、物件の状態を確認してから結果を算出します。
机上査定より、より精度の高い査定をおこなえるのが特徴です。

調べ方3：家の価値から住宅ローンの残債を差し引く

家の価値から住宅ローンの残債を差し引き、結果がマイナスならオーバーローンです。
プラスの場合はアンダーローンとなります。

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売却する不動産がオーバーローンだった場合の対応方法

最後に、売却する不動産がオーバーローンだった場合の対応方法を解説します。

対応方法1：住み続ける

対応方法としてまず挙げられるのが、売却せずに済み続けることです。
自宅を売らずに、返済を続けます。
住宅ローンの残債が減るまで返済を続け、アンダーローンになったタイミングで売却するのも、ひとつの方法です。
ただし、築年数の経過とともに、自宅の価値は下がってしまいます。
査定結果に影響が出る可能性があるため、注意が必要です。

対応方法2：自己資金を準備する

自己資金を準備することも、対応方法のひとつです。
貯金がない場合、車やバイク、アクセサリーなどを売り現金化する方法もあります。
身内に不足分を借り、住宅ローンの返済に充当するのも、ひとつの方法です。
なんとかしてオーバーしている部分を現金で準備できれば、不動産を売却できます。

対応方法3：買い換えローンを利用する

住み替えによる売却なら、買い換えローンの利用も検討なさってください。
買い換えローンとは、新居の住宅ローンに、現在組んでいる住宅ローンをプラスして融資を受ける方法です。
現在抱えている住宅ローンを完済でき、売却に進むことができます。

対応方法4：任意売却をする

任意売却とは、金融機関に同意を得たうえで、住宅ローンの残る不動産を売却する方法です。
住宅ローンの返済が不可となった場合、最終的には競売にかけられてしまいます。
競売は相場の6割～7割で取引されるため、金融機関はすべての債権の回収が難しくなります。
その一方、任意売却なら相場に近い価格で売却できる可能性が高いです。
そのため、金融機関に相談すれば、オーバーローンの状態でも売りに出せるでしょう。
売却後も残債が残るケースがほとんどですが、任意売却ならそのあとの返済方法について相談できます。

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まとめ

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状態を指します。
そのため、売却するためには自己資金を充当し、残債を完済しなければなりません。
しかし、任意売却なら通常の不動産と同じように自宅を売ることができます。
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