市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ！その理由とは？

売却予定の不動産が市街化調整区域にあり、買主が見つかるかどうか不安な方もいらっしゃるでしょう。
市街化調整区域にある物件は需要が低いため、仲介よりも買取で売却するのがおすすめです。
今回は、市街化調整区域とはなにか、買取がおすすめな理由や売却のコツなどを解説します。
大阪府大阪市東住吉区で市街化調整区域にある不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

市街化調整区域の不動産は買取がおすすめ！市街化調整区域とは

はじめに、市街化調整区域とはなにかを解説します。

市街化調整区域とは

土地は都市計画法によって、都市計画区域・準都市計画区域・都市計画区域外の3つに区分されています。
そのうちの都市計画区域は、優先的かつ計画的に市街化を進める区域のことで、さらに以下3つの区域に分けられます。

• 市街化調整区域
• 市街化区域
• 非線引き区域

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域です。
人が住むための住宅や商業施設の建築は、原則として認められていません。
新たに建設をおこないたい場合は、自治体から許可を得る必要があります。
市街化区域は、市街化を率先しておこなっている地域です。
商業施設や住居などを積極的に開発し、利便性の向上を図っています。
非線引き区域は、市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていない地域を指します。
都市計画にもとづいて区域区分する予定ではあるものの、現在はまだなにも決められていない地域と考えておくと良いでしょう。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域には、以下のような特徴があります。

• 土地価格が安いことが多い
• 静かな環境で過ごせる
• 生活利便施設が近くにない
• インフラが整っていないケースもある

市街化調整区域は、建物の建築や増築が制限されるため、一般的に土地価格は低くなります。
住環境に関しては、森や林、田んぼなどの自然が多いため、静かな環境で過ごせるでしょう。
ただし、駅や学校などの生活利便施設が近くになく、不便に感じてしまう可能性があります。
また、インフラが整っておらず、整備のために費用が必要となるケースも少なくありません。

市街化調整区域の不動産はなぜ売却しにくい？買取をすすめる理由

市街化調整区域の不動産は、一般的な不動産に比べて売却しにくいとされています。
長期間売れずにいると売れ残り感が出て、大幅な値下げが必要になるかもしれません。
なるべく早く売却するためにも、市街化調整区域の不動産は買取で売却するのがおすすめです。
ここでは、市街化調整区域の不動産が売れにくい理由と、買取がおすすめな理由を解説します。

売却しにくい理由1：インフラ環境が整っていない

市街化調整区域は、自然環境を重視するエリアであり、一般の方が暮らすことを想定していません。
そのため、水道やガス、電気などのインフラ整備が整っていないことも多いです。
もしインフラ整備が整っていない場合は、ご自身で整備しなければならず、コストと手間がかかります。
その際に、自治体からの助成金が使えなければ、買主は手持ちの資金から負担することになります。

売却しにくい理由2：新たに建物を建てられない

市街化調整区域では、原則として新たに建物を建てることができません。
建物を建てたい場合は、行政から開発許可を得る必要があります。
また新築だけでなく、増築やリフォームをする際も、行政からの許可が必要です。
開発許可を得るには時間と手間がかかるため、購入を見送る方も少なくありません。

売却しにくい理由3：住宅ローンが通りづらい

不動産は何千万円と高額なため、ほとんどの方が住宅ローンを組んで購入します。
住宅ローンは、金融機関が対象の不動産を担保にしたうえで、融資をおこなう仕組みです。
市街化調整区域の不動産は需要が少ないため、市街化区域にある不動産に比べると、担保評価額が低い傾向にあります。
ローンの金額に担保が見合わないと判断されれば、ローンがおりない可能性もあるでしょう。
住宅ローンを組めないとなると、買主は現金一括で購入しなければなりません。
一般の方で現金一括購入ができる方はほとんどいないため、売れ残る原因となります。

買取がおすすめな理由

市街化調整区域の不動産を仲介で売り出すと、上記のような理由により、長期間売れ残り続ける可能性があります。
そのため、売りたい不動産が市街化調整区域にある場合は、仲介ではなく買取で売却するのがおすすめです。
買取であれば、不動産会社が直接物件を買い取るため、買主が見つからずに売れ残る可能性を軽減できます。
また、条件が合い次第すぐに現金化できるので、早急にまとまったお金が必要な方にもおすすめです。

市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツとは？

売却方法を工夫すれば、市街化調整区域の不動産でもスムーズな売却が目指せます。
ここからは、市街化調整区域にある不動産を売却または買取しやすくするコツを解説します。

地目に合わせて売却先を考える

土地は23種類の地目によって、利用方法が定められています。
たとえば、住宅用の土地は「宅地」、農耕地で用水を利用して耕作する土地は「田」に該当します。
市街化調整区域の不動産を売却する際は、地目に合わせてターゲットを設定することが大切です。
住宅を建てたい方からはあまり需要のない「田」や「畑」でも、農家の方であれば購入してくれる可能性があります。
地域密着型の不動産会社は、その地域の情報に詳しいため、農地を探している方をご紹介できるかもしれません。
地目に合わせてターゲットを設定すれば、買主を見つけるまでのハードルも低くなるでしょう。

転用して売却する

人口減少や少子高齢化などが原因で、農業をやる方は減少傾向にあります。
そのため、農地をそのまま売却しても、買主が見つかるまでに時間を要する可能性が高いです。
このような場合は、土地をほかの用途で使用できるよう、農地転用の許可申請を出すという方法があります。
農地転用の手続きをおこなうには、各市区町村の農業委員会に必要書類を提出する必要があります。
手続きで必要となる書類は、おもに以下のとおりです。

• 公図
• 農地と周辺の写真
• 預貯金残高証明書
• 土地の登記全部事項証明書（発行から3か月以内のもの）
• 所有者の同意書（所有者以外が転用する場合）

農業振興地域に指定されている土地については、そのままでは農地転用ができません。
まず農振除外申請をおこなって、承認してもらう必要があります。
農振除外申請の受け付けは半年に1回と決められているため、期日にご注意ください。

開発許可を得る

市街化調整区域でも、開発許可を得れば建物を建てることは可能です。
とくに、市街化調整区域に隣接している土地は、許可を得やすい傾向にあります。
開発許可がおりるかどうかは自治体の判断によって決まるため、まずは役場の都市計画課などに相談してみましょう。
許可を得るのが難しい土地であっても、医療施設など地域のニーズに応じた建物であれば、許可を得られるかもしれません。
このような土地を探している事業者をターゲットにすれば、スムーズな売却が見込めるでしょう。

まとめ

市街化調整区域にある不動産は制限が多く、買主を見つけるのが困難です。
スムーズな売却を目指すには、開発許可を得たり農地転用したりするなどの工夫が必要です。
あまり売却に時間をかけたくない方は、はじめから買取を検討することをおすすめします。
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地域密着型で約80年の東住吉区を中心とした売買実績があります。
お客様に寄り添ったご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。