相続した不動産はどう売却する?売却までの流れと注意点

2022-08-22

相続

相続した不動産はどう売却する?売却までの流れと注意点

この記事のハイライト
●相続開始後は遺産分割協議や名義変更などを経て売却する
●遺産分割協議とはどの財産を誰がどのくらいの割合で相続するのかを決める話し合い
●相続した不動産を売却するなら買取も視野に入れよう

相続した不動産を売却する際は、遺産分割協議をはじめとするさまざまな手続きが必要です。
注意点も多いため、なにも知らない状態で始めてしまうと「あのときこうしておけば…」と後悔してしまうかもしれません。
そこで今回は、私たち「インテリジェンス東住吉店」が売却までの流れや遺産分割協議の概要、注意点をご紹介します。
大阪市東住吉区エリアで相続した不動産を売却したい方は、ぜひ参考になさってください。

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相続した不動産を売却するときの流れ

相続した不動産を売却するときの流れ

まずは、相続した不動産を売却するときの流れをご紹介します。

売却までの流れ1:相続の開始

被相続人が亡くなると相続の開始です。
死亡が確認された日を相続開始日とし、市役所に死亡届を提出します。
死亡届の提出期限は7日以内となるので注意しましょう。

売却までの流れ2:遺産分割協議をおこなう

続いての流れは遺産分割協議です。
有効な遺言書がある場合はそのとおりに不動産の相続を進めますが、ない場合は相続人が誰なのかを確認したり、遺産分割協議をおこなったりしなければなりません。
遺産分割協議とは、財産の分配方法や割合を、相続人同士で決める話し合いです。
遺産分割協議の概要や流れは、のちほどご紹介します。

売却までの流れ3:名義変更(所有権移転登記)をおこなう

遺産分割協議が完了したあとの流れは名義変更です。
不動産の名義を、被相続人から新しい所有者に変更します。
申請先は、売却する不動産の所在地を管轄する法務局です。
そのため、被相続人が住んでいた場所とは限らないので注意なさってください。
名義変更に必要な書類として、下記のものが挙げられます。

  • 登記申請書・必要であれば委任状
  • 被相続人の戸籍謄本・住民票の除票または戸籍の附票
  • 相続人全員の戸籍謄本・不動産を相続する方は住民票と戸籍の附票
  • 遺産分割協議書と印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書

名義変更をおこなう際は、登記申請書が必要です。
法務局のホームページからダウンロードできるので、必要事項を記入し申請します。
代表者が申請をおこなう場合は、相続人全員の委任状も用意なさってください。
また、被相続人の戸籍謄本は出生から死亡までのものが必要です。
転居を繰り返している場合は、集めるのに時間がかかる可能性があります。
そのようなときは、取得時に可能な限り遡ってもらうようにしましょう。
さらに、相続人全員の戸籍謄本と、不動産を相続する方は住民票と戸籍の附票も必要です。
あらかじめ作成した遺産分割協議書と、押印した印鑑の印鑑証明書も添付します。
固定資産評価証明書は、市役所で取得が可能です。

売却までの流れ4:不動産会社と媒介契約を結び売却する

名義変更が完了すれば、不動産を売却できます。
仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶと販売活動が始まります。

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相続した不動産の売却で必要な遺産分割協議とは

相続した不動産の売却で必要な遺産分割協議とは

続いて、相続した不動産の売却で必要な遺産分割協議についてご紹介します。
遺産分割協議とは、相続人同士で、どの財産を誰が、どのくらいの割合で相続するのかを決める話し合いです。
相続人全員でおこなわなくてはならず、誰か1人が不在の状態で話し合っても無効となります。
ただし、全員が集合して協議する必要はありません。
不動産の相続時は、遠方に住んでいる方や仕事の都合などで話し合いに参加できない方もいらっしゃいます。
相続人が多ければ、全員のスケジュールを合わせるのは難しいでしょう。
そのため、メールやテレビ電話などで話し合いをすることも可能です。
遺産分割協議では、協議があった事実や相続人全員が合意していることが重要となります。

遺産分割協議の流れ

相続した不動産を売却する際におこなう遺産分割協議は、下記の流れでおこないます。

  • 相続人を確定する
  • 相続財産を確定する
  • 財産目録を作成する
  • 全員の同意を得て遺産分割協議書を作成する

まずは相続人を確定することから始めます。
相続人が誰なのかをしっかり確認しないと「ほかにも相続人が存在していた…」という事態になりかねません。
先述したとおり、遺産分割協議は相続人全員でおこなうものです。
そのため、全員が揃わないまま話がまとまっても、やり直しになる可能性があります。
相続人が誰になるのかを把握できたら、次は相続財産の確定です。
どのような財産がどのくらいあるのかを調べましょう。
また、相続財産とは不動産や預貯金、貴金属といったプラスの財産だけでなく、借金や住宅ローン、未払いの税金などマイナスの財産も含まれます。
相続人と相続財産が確定したら、次は財産目録の作成です。
プラスの財産とマイナスの財産を一覧にしたもので、どちらが多いのかを確認できます。
そのあとは遺産分割協議書の作成です。
話がまとまれば、相続人全員の合意を得たうえで代表者が作成するのが一般的です。
相続人全員の押印(実印)が必要となるので、事前に準備なさってください。

遺産分割の方法

相続した不動産を売却する際、遺産分割協議によって財産を分割しますが、話がまとまらないこともあるでしょう。
そのような場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、調停委員を介した話し合いをおこないます。
遺産分割調停でも解決できなければ調停不成立となり、裁判官による審判に移るのが一般的です。

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相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際の注意点

最後に、相続した不動産を売却する際の注意点をご紹介します。

注意点1:借金は相続人全員が負担することになる

注意点としてまず挙げられるのが、借金は相続人全員が負担するという点です。
先述したとおり、相続財産にはマイナスの財産も含まれます。
しかし、借金は原則遺産分割協議の対象外です。
法定相続分に従い相続人全員が負担することになるので、注意しましょう。
仮に誰か1人がすべて負担することになった場合は、債権者に許可を得なくてはなりません。

注意点2:遺産分割協議のやり直しはおすすめできない

遺産分割協議のやり直しは、あまりおすすめできません。
一度まとまった遺産分割を解除し、再度不動産などを分割すると、一般的には贈与や交換とみなされます。
そのため、贈与税や譲渡所得税などの課税を受ける可能性が高いです。
支払う必要のない税金を負担することになるので、やり直しは避けたほうが良いといえます。
もしあとから新たな財産が見つかった場合は、その財産に対する遺産分割協議をおこないましょう。

注意点3:相続した不動産を売却せずに放置するリスク

相続した不動産を売却せず、所有しているだけの状態はさまざまな注意点やリスクが生じます。
売却せず、かつ適切に維持管理をおこなわないと、空き家問題に発展したり資産価値が低下したりするといった注意点があります。
また、不動産の所有者である以上、固定資産税を負担しなければならないのもデメリットになるでしょう。
そのため、相続した不動産を活用しない場合は、速やかに売却や買取を検討するのがおすすめです。

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まとめ

相続した不動産を売却する際は、手続きの流れや注意点を知っておくことがポイントです。
引き渡しまでをスムーズにおこなうためには、不動産会社に相談することをおすすめします。
私たち「インテリジェンス東住吉店」では、大阪市東住吉区エリアにて、相続した不動産の売却や買取を承っております。
売却に関するお悩みに真摯に対応いたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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