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相続不動産の査定方法！売却段階ごとに査定方法と必要書類を解説！
2026-07-30
相続不動産の売却・査定
相続した家や土地の価格をどう調べるか迷っている方へ
相続した家や土地の売却や遺産分割を進めるには、まず不動産の価格を把握することが出発点になります。相続した不動産の価格は、概算を出す机上査定と、現地を調べて価格を出す訪問査定という2つの方法で確認できます。この記事では、査定方法の選び方から、依頼〜結果確認の流れ、必要書類までを整理します。
この記事で分かること
- 相続した不動産の価格を調べる方法には、机上査定と訪問査定の2種類がある。
- 査定は、情報整理→不動産会社への依頼→書類確認・現地調査→査定報告書の比較→方針協議という流れで進む。
- 査定は納税通知書や登記事項証明書などの書類が不足していても相談できる。
この記事のよくある質問
相続した不動産の査定方法は、目的に応じて選びます。相場をおおまかに知りたい初期の段階では机上査定、実際の売却や遺産分割を具体的に検討する段階では訪問査定が適しています。
あわせて参考にしたい情報
国土交通省が運営する不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格や地価公示の情報を自分で確認できます。査定結果とあわせて参考にするとよいでしょう。
なお、相続税を計算する際に使う相続税評価額は、土地なら路線価方式または倍率方式、家屋なら原則として固定資産税評価額をもとに算出され、不動産会社が出す査定価格とは異なる金額になります。
査定額は「参考価格」です
査定額はあくまで参考価格であり、その金額での売却を保証するものではありません。相続人同士の裁判や調停などで第三者性の高い評価が必要になった場合は、不動産鑑定士による鑑定評価を検討しましょう。
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査定の流れ
相続不動産の
査定依頼から
結果確認までの流れ
相続不動産の査定は、情報整理と依頼、書類確認・現地調査、報告書の比較、相続人での方針協議という4つの段階で進みます。各段階のポイントを押さえると、比較検討がスムーズになります。
情報を整理して依頼する
- 所在地、物件種別、面積、築年数、利用状況、相続人の状況を整理する
- 相続不動産や東住吉区周辺の取引事情に詳しい不動産会社へ相談する
- 金額だけでなく、根拠となる取引事例や想定される売却方針も確認する
書類確認と現地調査を受ける
- 訪問査定の場合は、現地調査の日程・鍵の受け渡し方法・立ち会い方法を決める
- 遠方の相続人がいる場合は、代理人対応の可否や他の相続人への確認要否を相談する
- 雨漏り、修繕履歴、増改築、越境、境界の状況を分かる範囲で伝える
査定報告書を比較する
- 査定価格、成約想定価格、売出提案価格、類似事例、増減要因、売却期間を比較する
- 金額の高さだけでなく、販売方法の具体性や担当者の説明の分かりやすさも見る
- 査定価格・売出価格・成約価格は一致しない場合があると理解しておく
相続人で方針を協議する
- 売却、保有、賃貸、特定の相続人による取得のいずれにするか協議する
- 遺産分割前に査定を受ける場合は、査定目的と価格の基準日を相続人間でそろえる
査定依頼から完了までの目安
| 段階 | やること | 期間の目安 |
|---|---|---|
| ①査定依頼 | 情報整理・依頼 | 1日〜数日 |
| ②書類・現地確認 | 資料提出・調査 | 数日〜1週間程度 |
| ③報告書受領 | 金額と根拠の確認 | 調査後数日程度 |
| ④親族間協議 | 方針を決める | 状況による |
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必要書類
相続不動産の
査定に必要な書類と
依頼時の注意点
固定資産税納税通知書や登記関係の資料があると査定はスムーズに進みますが、これらが手元になくても査定の相談自体は可能です。売却時には相続登記が必要になる点もあわせて確認しておきましょう。
査定前に準備したい書類
書類の準備リスト
物件を特定するための書類
- 本人確認書類(手元)
- 所在地が分かる資料(手元)
- 納税通知書・評価証明書(手元・市区町村)
あると査定の精度が上がる書類
- 登記事項証明書、公図、測量図(法務局)
- 権利証・登記識別情報通知(自宅等)
- 間取り図、契約書、重要事項説明書(購入時資料)
物件の種類に応じて確認したい書類
- 戸建て：確認済証、検査済証、設計図、修繕履歴(自宅・施工会社)
- マンション：管理規約、修繕計画、管理費資料(管理組合等)
- 土地：境界確認書、確定測量図、越境の覚書(自宅等)
登記関係の書類の取得方法
登記事項証明書、公図、地積測量図などは、対象となる不動産の地番や家屋番号が分かれば、法務局の窓口・郵送・オンラインなどの方法で誰でも取得できます。取得方法や手数料の詳細は、法務局の案内を確認しましょう。
売却前に必要な相続登記
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続人の名義へ変更する登記手続きです。相続登記が完了していない状態でも査定は依頼できますが、被相続人名義のままの不動産を実際に売却する際は、原則として売却手続きに入る前に相続登記を済ませ、登記名義を相続人へ変更しておく必要があります。
相続登記の義務化と期限
2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から、原則3年以内に登記を申請しなければなりません。遺産分割が成立した後についても、その成立日から3年以内に、分割内容を反映した登記をする必要があります。正当な理由なくこれらの申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
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この記事のまとめ
まとめ
最後に
【東住吉区 不動産の窓口】（株式会社インテリジェンス東住吉店）は、近鉄南大阪線「北田辺」駅前にお店を構え、東住吉区を中心に不動産売買・仲介・コンサルタント業を行っている地域密着型の不動産会社です。
東住吉区の不動産買取、不動産にまつわる相続対策や空き家・古家の再生などを得意としており、大阪市内・近畿一円お任せくださいませ！
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