不動産を相続したら名義変更が必要！その理由と手続きの方法とは

不動産を相続したら、名義変更をしなければなりません。
名義変更の手続きには期限が定められており、期限内に申請をしないとペナルティが課されます。
不要な出費を避けるためにも、相続における不動産の名義変更について理解しておきましょう。
そこで今回は、不動産の名義変更が必要な理由や手続きの方法について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を相続した際におこなう名義変更とは？

土地や建物を相続した際は、不動産の所在地を管轄する法務局で名義変更の手続きが必要です。
まずは、相続による不動産の名義変更を注意点も含めて解説します。

不動産の名義変更とは

不動産の所有者が亡くなると、その不動産の名義は被相続人から相続人へと移行します。
名義がいつまでも故人のままではいけないので、不動産を相続した方の名義に変更しなければなりません。
これが相続による不動産の名義変更であり、一般的には「相続登記」と呼ばれます。
相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、法改正によって2024年4月から義務化されました。
義務化は法改正前におこなった相続も対象となるため、速やかに手続きをおこなう必要があります。

相続登記の期限は3年以内

不動産を相続した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の手続きを済ませなければなりません。
正当な理由なく期限内に登記をしなかった場合には、ペナルティとして10万円以下の過料が課されるため注意が必要です。
「所有権の取得を知った日」とは、相続の開始によりご自身が不動産の所有権を取得したと知った日です。
ご自身が相続人であることを認識していても、不動産を相続することを知らなければ登記義務は生じません。
また、義務化の施行日以前に発生していた相続に関しては、以下のいずれか遅い日から3年以内に申請する必要があります。

• 義務化の施行日（2024年4月1日）
• ご自身が不動産を相続したことを知ったとき

ほとんどの方が「義務化の施行日」となるはずなので、この場合は2027年3月31日までに申請しなければなりません。
法改正以前に所有権を取得していたものの、改正法が施行されてからご自身が相続すると認知した場合は、認知した日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

不動産を売却するには名義変更が必須

相続した不動産を売却し、現金に換えたいと考える方もいらっしゃるでしょう。
土地や建物の所有者は法務省の登記簿で管理されますが、所有者が亡くなった時に自動で名義が変わるわけではありません。
登記簿の名義を変更するには相続登記が必要であり、登記を怠ると不動産の名義は亡くなった方のままです。
名義人が故人のままでは、相続人がその不動産を売却することはできません。
相続後に不動産を売却する場合は、相続登記をして名義を相続人に変更する必要があります。

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不動産を相続したら名義変更が必要な理由とは

相続登記が義務化された背景には、所有者不明土地の増加が関係しています。
所有者不明土地とは、登記簿を調べても所有者が直ちに判明せず、また所有者がわかっても連絡がつかない土地のことです。
土地の所有者と連絡が付かなければ、土地を売却したり活用したりしようにも承諾を得られません。
そうなると土地は放置され、周辺環境に悪影響を及ぼすほか、公共事業や復興事業を進めるうえでの妨げになる可能性があります。
この所有者不明土地の発生要因として挙げられているのが相続登記の未了であり、問題を解決するために相続登記が義務化されたのです。
また所有者不明土地の問題だけでなく、相続登記を怠ると、以下のように相続人にとってもさまざまなリスクがあります。

権利関係が複雑になり相続登記が困難になる

長い間相続登記をせずに放置した場合、相続人の数が増えて権利関係が複雑になる恐れがあります。
たとえば、実家の所有者である父が亡くなり、兄弟3人で不動産を相続したものの、相続登記をしなかったとしましょう。
兄弟3人が亡くなると、その子ども（所有者の孫）が相続人となり、知らぬ間に相続人が増えていきます。
遺産の分割方法を決める場合、相続人全員から同意を得なければなりません。
相続人が何十人と増えてしまうと、意見をひとつにまとめて相続登記を行うのは困難です。

不動産を第三者に奪われる恐れがある

相続登記を怠ると、不動産を第三者に奪われる恐れもあります。
たとえば法定相続人が勝手に不動産の共有登記をおこない、自分の持分に相当する部分を第三者へ売却したとしましょう。
この場合、第三者が先に登記してしまえば、その共有持分は第三者のものになってしまいます。
また、相続登記が未了の不動産は、悪質な詐欺に利用される恐れもあるため注意が必要です。
名義人が亡くなっている場合、登記簿を確認しても、誰が相続人かはすぐにはわかりません。
無関係の第三者が「私が相続人です」などと説明し、他人に不動産を売却する可能性があります。
なにも知らなかったとはいえ、不動産が詐欺に使われたら、所有者も聞き取り調査を受けるかもしれません。
トラブルを避けるためにも、不動産を相続したら速やかに相続登記をおこないましょう。

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不動産相続における名義変更の手続き方法

相続登記はご自身でもおこなえますが、手間や時間がかかるため司法書士に依頼するのがおすすめです。
もしご自身でおこなう場合は、以下の流れに沿って手続きを進めていくことになります。

ステップ①必要書類を準備する

相続登記を申請するには、申請書のほかにさまざまな書類を用意しなければなりません。
必要書類は、遺言書や遺産分割協議書の有無によって異なるため、法務局に確認するのが安心です。
共通して必要な書類には、被相続人の住民票の除票・被相続人の戸籍・不動産を相続する人の住民票などが挙げられます。

ステップ②申請書を作成する

必要書類がすべて揃ったら、次に申請書を作成しましょう。
申請書の書き方には細かいルールがあり、必要な項目を過不足なく記載する必要があります。
不備があると、後日修正を求められたり申請がやり直しになったりすることもあります。

ステップ③法務局へ申請する

申請書の作成が完了したら、法務局へ相続登記を申請します。
申請方法には以下の3つがあるので、ご自身のやりやすいほうを選択しましょう。

• 窓口申請：法務局へ出向いて申請書類一式を窓口で提出する
• 郵送申請：申請書類一式を郵送で送付する
• オンライン申請：インターネットを利用して申請データを送信する

時間や場所にとらわれないオンライン申請は便利ですが、電子署名や電子証明書が必要です。
一般の方がご自身で相続登記を行う場合は、窓口申請か郵送申請のいずれかの方法になるでしょう。

ステップ④登記識別情報通知（権利証）を受け取る

申請書や必要書類に不備がなければ、申請から1～2週間程度で登記が完了します。
すると、権利証と呼ばれる「登記識別情報通知」が交付されるため、大切に保管しておきましょう。
登記識別情報通知を受け取り、登記簿謄本で名義が変わったことを確認できれば、相続登記は完了となります。

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まとめ

土地や建物を相続した場合は「相続登記」といって、不動産の名義を変更する手続きが必要です。
相続登記は2024年4月に義務化され、不動産を相続した方は3年以内に登記申請をおこなわなければなりません。
孫や子どもの世代に負担をかけないためにも、不動産を相続した方は速やかに名義変更をおこないましょう。
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