財産分与で不動産をもらう側に税金はかかる？支払うべき税金を解説

不動産を所有する夫婦が離婚する場合、財産分与にて不動産を取得するケースがあります。
不動産は高額な資産ですが、財産分与により取得すると税金の扱いはどうなるのでしょうか。
今回は、財産分与で不動産をもらう側に課される税金について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産を所有しており、かつ離婚をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

財産分与で不動産をもらう側に税金はかかる？かからない？

離婚時には、婚姻中に夫婦共同で築いた財産をそれぞれで分ける「財産分与」を行います。
その際に「財産を受け取ると税金がかかるのでは？」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
はじめに、財産分与で不動産をもらった側に税金が発生するのかを解説します。

財産分与で不動産を取得した場合の贈与税について

贈与税とは、財産を譲り受けた際にかかる税金です。
本来であれば、誰かから不動産を譲渡された場合は贈与税を支払う必要があります。
しかし離婚時の財産分与により不動産を取得した場合、基本的に贈与税が課されることはありません。
財産分与は贈与ではなく、財産関係の清算や離婚後の生活保障が目的と考えられているためです。

財産分与で不動産を取得した場合の不動産取得税について

不動産を買ったり贈与されたりすると、通常は不動産取得税が課されます。
不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を新たに取得した際に、1度だけ課税される地方税です。
しかし財産分与により不動産を取得した際は、贈与税と同様に不動産取得税もかかりません。
そのため、財産分与時に財産をもらう側は、基本的には税金を気にする必要はないといえるでしょう。
ただし、例外的に課税対象となる場合もあるため、どのようなケースで税金が課されるのかは知っておく必要があります。

財産をもらう側でも税金が課されるケースとは

前述したように、離婚時の財産分与では贈与税や不動産取得税が課されることはありません。
しかし婚姻中に不動産の名義を変更した場合は、不動産を受け取った側に贈与税や不動産取得税が課されます。
婚姻中の財産の移転は「贈与」と見なされ、贈与税の課税対象となるためです。
離婚時に不動産をもらう予定がある場合は、離婚届けが受理されてから財産分与を行いましょう。

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財産分与で不動産をもらう側が取得後に支払う必要のある税金

財産分与で不動産を取得する場合、贈与税や不動産取得税はかかりませんが、取得後にかかる税金があります。
ここからは、不動産を取得したあとに支払う必要のある税金を解説します。

登録免許税

不動産を取得したあとに支払う税金の1つとして、登録免許税が挙げられます。
登録免許税とは、不動産の名義変更をおこなう際に発生する税金です。
不動産を譲り受けると、名義を前の所有者からご自身に変更しなければなりません。
この名義変更を「登記」と言い、登記を行う際にかかるのが登録免許税です。
税率は「固定資産税評価額×2％」で、負担割合は離婚協議の際に話し合って決めることになります。

固定資産税

不動産を取得すると、毎年固定資産税を支払わなければなりません。
固定資産税とは、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課される税金です。
不動産を譲り受けて所有者になった場合、毎年期限までに納付する必要があります。
固定資産税の税額は「固定資産税評価額×1.4%」で計算することが可能です。
固定資産税評価額は、自治体から毎年届く納税通知書に同封されている「課税明細書」で確認できます。
不動産をもらった年の固定資産税に関しては、離婚協議の際に誰がどう負担するか決めておくと良いでしょう。
なお、宅地に建物が建っている場合や新築の場合は、軽減措置が適用されるため、固定資産税の負担が軽減されます。

都市計画税

不動産取得後にかかかる税金として、都市計画税も挙げられます。
都市計画税とは、毎年1月1日時点で市街化区域内に不動産を所有している方のみに課される税金です。
市街化区域とは、おおむね10年以内に市街化を優先的に推し進める地域のことを言います。
この地域内に土地や建物を所有している方は、固定資産税と併せて都市計画税も納税しなければなりません。
税率は「固定資産税評価額×0.3%」で、自治体により異なる場合もありますが、基本的には0.3％を超えることはありません。
毎年4〜6月頃になると、都市計画税および固定資産税の納付書が送られてくるので、その用紙を利用して納税します。
納付書は4期に分かれていますが、1年分をまとめて一括で支払うことも可能です。

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財産分与でもらう側にも税金がかかる場合がある？

前述したように、財産分与であれば基本的に贈与税がかかることはありません。
しかし、例外的に贈与税がかかるケースもあるため注意が必要です。
最後に財産分与の場合でも、不動産をもらった側に税金が課されるケースを解説します。

離婚を偽装した場合

離婚を偽装して財産分与に見せかけた贈与については、贈与税が課される可能性があります。
たとえば、家の名義を夫から妻に変更する場合、婚姻中だと贈与税や不動産取得税が発生します。
そこで形式的に離婚届を提出して戸籍を分け、財産分与として妻の名義へ変更するようなケースです。
離婚届を提出したにも関わらず、同居を続けていたり子どもを一緒に育てていたりした場合、離婚を偽装したと判断される可能性があります。
また悪質な行為とみなされた場合には、贈与税だけでなく無申告加算税、延滞税、重加算税なども加算されてしまうため注意が必要です。

過大と評価された場合

財産分与にも適正価格が存在し、その価格を大幅に超えると「もらい過ぎ」と判断され、贈与税が課される可能性があります。
たとえば、共有財産のなかに現金や預貯金、不動産、自動車など多種多様の資産があり、大半が夫の稼ぎによって築いたケースではどうでしょうか。
財産分与の際に財産のすべてを妻が取得するとなると、過大つまり「もらい過ぎ」と判断されることがあります。
過大と評価されると、実際に妻が受け取るべき財産を超える部分に対して、贈与税がかかるため注意が必要です。
ここで注意したいのが、いくらからもらい過ぎとみなされるのか、その基準が明確に定められていないということです。
ご自身は「これぐらい大丈夫だろう」と思っていても、過大と評価されて贈与税が課される可能性もゼロではありません。
とくに不動産は高額な資産であるため、少しでも不安がある場合は弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

財産を渡す側には譲渡所得税がかかる

離婚の財産分与で不動産を渡す側には、譲渡所得税が課税される可能性があります。
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対して課される税金です。
相手に不動産を売るわけではないのに、なぜ財産分与時にも譲渡所得税が課されるのでしょうか。
その理由は、税務上では時価で相手に不動産を売却したとみなされるためです。
購入時よりも譲渡したときの時価が高い場合は、利益が発生したとみなされ課税対象となることがあります。

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まとめ

財産分与で不動産をもらった側には、基本的に贈与税や不動産取得税はかかりません。
しかし、もらいすぎと判断された場合や離婚を偽装した場合は、税金がかかる可能性があるため注意が必要です。
また不動産取得後は、登録免許税や固定資産税、都市計画税といった税金が発生することも理解しておきましょう。
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