不動産の相続で生前に準備することとは？争族・節税・認知症対策を解説

遺された親族がトラブルなく安心した生活を送るためには、生前から遺産分割や相続税を減らす対策、万が一のときに備えた対策が必要です。
円満円滑な相続を実現するために、できる限り元気なうちに準備を始めておくことをおすすめします。
そこで、不動産の相続で生前に準備できる相続対策・節税対策・認知症対策についてそれぞれ解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続は生前に準備しよう！争族対策について

これまでとくにけんかや揉め事がなかった親族間であっても、相続では遺産を巡ってトラブルになってしまうケースも決して珍しくありません。
ここでは、生前にできる争族対策に焦点を当てて解説します。

争族対策とは

争族とは、被相続人（亡くなった方）の遺産について、遺産分割や方法などを巡って相続人が争うことです。
法的争いのなかでも、とくに争族問題はなかなか解決できない紛争に発展してしまうことも少なくありません。
そこで、このような争族問題が発生しないようにするために講じておく対策のことを争族対策と呼びます。

争族対策には遺言書の作成が有効？

不動産の相続における争族対策として、遺言書を生前に作成するのがおすすめです。
通常、相続が発生すると、法定相続人で遺産の分け方について話し合う「遺産分割協議」をおこないます。
しかし、遺産のなかに不動産が含まれている場合は、簡単には分割できないため、相続人同士でトラブルに発展してしまうこともあります。
一方で、相続時に遺言書があれば、遺産分割協議をおこなう必要はなく、原則として遺言書に沿って遺産分割をおこなうことになるのです。
そのため、遺産分割協議と比べると、スムーズに相続手続きをおこなうことができます。
ただし、遺言書を作成する際に注意しなければならないことがあります。
それは、相続人に最低限保障されている「遺留分」の存在です。
遺留分とは、法定相続人（兄弟姉妹以外）に最低限保証された遺産の取り分のことです。
遺言書を作成する際は、この遺留分について配慮する必要があります。
遺留分のことを考えずに遺言書を作成してしまうと、争いごとを避けるために作成した遺言書が遺留分を巡って争いを招くということにもなり兼ねません。
遺留分の計算については、専門的な知識を要するため、事前に弁護士などに相談しながら進めていくことをおすすめします。

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不動産相続は生前に準備しよう！節税対策について

不動産相続においては、相続税などの税金がかかる可能性があります。
そのため、生前に節税対策をおこなっておくと良いでしょう。
ここでは、生前にできる節税対策に焦点を当てて解説します。

節税対策には生前贈与が有効？

生前贈与とは、生前にほかの方に所有する不動産を無償で譲ることをいいます。
生前に不動産を贈与すれば、相続人が支払う相続税の負担を軽減できる可能性があります。
たとえば、生前贈与できる資産は現金のみとは限りません。
不動産や有価証券なども含まれ、これらは贈与時点で財産評価されます。
つまり、その後評価額が上がっても相続税には影響しないのです。
したがって、今後価格が上昇すると予測できるものについては、生前贈与したほうが節税効果が高いといえるでしょう。
また、生前贈与のメリットは、取得させたい方に確実に相続させることができる点です。
相続であれば、最終的に誰が不動産を取得するのか不確定となるでしょう。
一方で、生前贈与にもデメリットがあります。
それは、不動産取得税や登録免許税が相続よりも多くかかる点です。
また、一度贈与するとその後贈与を取り消したくても基本的にはできません。
そのため、不動産の生前贈与は慎重に検討しましょう。

生前贈与したほうがいい場合とは？

不動産を生前贈与したほうが良いケースは以下のような場合です。

• 将来値上がりすることが見込まれる不動産の場合
• 高収益が見込める賃貸不動産の場合
• 生前贈与の必要性が高い場合
• 確実に意思を反映させる相続をおこないたい場合

前述したように、将来的に不動産の評価額が高くなり値上がりすると予測できる場合は、生前贈与したほうがメリットとして大きいでしょう。
たとえば、新たな駅が近くに設置されたり、新たな開発計画がある場合は、利便性が増すことから地価が上昇する可能性が高くなります。
このような場合は、値上がりしてから相続により相続税を収めるよりも、値上がりする前に生前贈与し、贈与税を納めたほうが納付税額を抑えることができます。
また、生前贈与により相続時精算課税制度を利用するのも良いでしょう。
そのほかにも、高収益の賃貸不動産がある場合も生前贈与が向いているといえます。
生前贈与しなければその収入が資産として蓄積され、相続時にその資産にも相続税が課されるためです。
生前贈与しておけば、その後は相続人が賃料収入を得ることができ、相続が発生しても相続税がかからないメリットがあります。
また、賃料収入から相続税を収めるための納税資金も準備しておくことができるでしょう。
さらに、早く不動産を贈与したい場合や、特定の方に引き継ぎたい場合にも生前贈与がおすすめです。

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不動産相続は生前に準備しよう！認知症対策について

生前であっても、万が一認知症を発症してしまうと不動産相続の準備や対策ができなくなってしまいます。
そのため、万が一に備えて早めに対策をしておくことが大切です。

対策1：任意後見制度を利用する

認知症になると、その方の銀行口座は凍結され、預金が一切引き出せなくなります。
また、介護施設に入るための資金を確保するために、不動産を売却したくても売ることもできません。
しかし、そのような場合に有効な手段とされるのが「任意後見制度」です。
任意後見制度を利用すれば、認知症になった場合でもあらかじめ任意後見契約で決めておいた方に財産の管理を任せることが可能です。
なお、認知症になると任意後見契約を結ぶことができないため、任意後見制度を利用することはできなくなります。
そのため、認知症発症前に契約を結んでおくことをおすすめします。

対策2：家族信託を活用する

家族信託とは、不動産や預貯金等の資産を信頼できる家族に託し、その管理・処分を任せる仕組みのことです。
元気なうちから財産の管理や活用を、あらかじめ信託契約で定めた家族に任せることができるため、万が一認知症となった場合でも安心です。
しかし、家族信託を利用するには、事前に信託契約を締結する必要があります。
認知症により判断能力が低下している場合は、契約を結ぶことができません。
このように、認知症対策における任意後見制度も家族信託も、本人の判断能力があるうちに事前に契約を結ばなければ、利用できない点に注意しなければなりません。
いずれにせよ、生前対策は専門的知識が必要なため、必要に応じて専門家に相談しながら進めていきましょう。

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まとめ

今回は、不動産相続について生前にしておきたい準備を、争族対策・節税対策・認知症対策の3つの観点からご説明しました。
遺された相続人が揉めることなく安心した生活を送るためには、できる限り元気なうちから準備を始めることが大切です。
ただし、生前対策には専門的知識も必要になるため、司法書士や税理士、弁護士などに相談しながら進めることをおすすめします。
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