借地権付き建物は相続できる？相続時と売却時の注意点などを解説

借地権付き建物を相続したものの、活用予定がないため売却したいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
借地権付きの建物を売る場合は、一般的な不動産と違って注意しなければならないことがあります。
トラブルを避けるためにも、借地権付き建物と相続に関する注意点を事前に把握しておきましょう。
この記事では、借地権付き建物を相続し、売却する場合に気をつけたいポイントなどを解説します。
大阪府大阪市東住吉区で借地権付きの建物を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

借地権付き建物は相続できる？

「そもそも借地権って何？」「借地権が付いていても相続できるの？」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
借地権とは、建物の所有を目的に他人から土地を借りる権利のことを言います。
建物の所有権はご自身にあるものの、建物が建っている土地の所有権は地主にあるという状態です。
一般的な不動産に比べると権利関係が複雑ですが、相続時にはどのような扱いになるのでしょうか。
はじめに、借地権が付いていても相続の対象となるのかを解説します。

借地権付き建物でも相続できる

借地権が付いていると聞くと「土地は人のものだから相続対象でない」とお考えになる方も少なくありません。
しかし、借地権は相続財産に含まれるため、通常と同じように不動産を相続することが可能です。
被相続人が土地を相続することについて、地主に承諾を得なければならないなどの決まりもありません。
ただし、承諾義務がないからといって相続が発生したことを伝えずにいると、後からトラブルに発展する可能性があります。
良好な関係を維持するためにも、借地権を相続したら地主に連絡しておくほうが良いでしょう。
ここで注意したいのが、相続を機に土地の返還を求められるケースがあることです。
建物の所有者が変わったからといって、土地の返還に応じる必要はありません。
借地権は更新することができ、また借地人には返還の要求を拒否する権利があるためです。
正当事由がなければ地主は更新を拒否できず、借地人が望む限り契約は更新し続けることができます。

遺贈の場合は地主の承諾が必要

借地権の相続であれば地主の承諾は不要ですが、遺贈により取得した場合は例外です。
遺贈は遺言によって誰かに財産を無償で譲ることを指し、法定相続人以外も対象に含まれます。
もし法定相続人以外の方が借地権を譲り受ける場合は、地主の承諾を得て譲渡承諾料を支払わなければなりません。
譲渡承諾料の相場は「借地権の価格の10％程度」ですが、最終的には個々の事情を考慮した上で決定します。
もし地主の承諾が得られなければ、家庭裁判所に借地権譲渡の承諾に代わる許可を申し立てることができます。

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借地権付き建物を相続する際の注意点

ここからは、借地権付き建物を相続する際に注意したいポイントを解説します。

注意点①建て替えの際は地主の許可が必要

不動産を相続したあとに、状態が悪いなどの理由で建て替えを検討される方もいらっしゃるでしょう。
借地権が付いている場合、建て替えや増改築を行う際には地主の承諾が必要です。
承諾を得ずに勝手に建て替えなどを行なった場合、契約違反となり地主とトラブルになる恐れがあります。
最低限必要な修繕は増改築や建て替えに該当しないので、基本的に地主の承諾は必要ありません。
しかし誤解を与えてしまわないように、修理する旨をあらかじめ通知しておくのが望ましいといえます。

注意点②借地権には相続税が課される

相続した財産の総額が基礎控除額を超えた場合、超えた分に対して相続税が課税されます。
相続税の対象は不動産や現金、自動車といった形のあるものだけでなく、借地権など目に見えない権利も課税対象となります。
そのため借地権を含む財産の総額が基礎控除額を超えたら、相続税を納税しなければなりません。
目に見える権利でないがために見落としてしまうことも考えられるのでご注意ください。

注意点③建物は名義変更が必要

借地権を相続したからといって、特別な手続きは必要はありません。
しかし土地の上に建っている建物に関しては、被相続人から相続人へ名義を変更する「相続登記」が必要です。
たとえば父名義の実家を長女が相続した場合は、相続登記をして家の名義を父から長女に変更しなければなりません。
名義変更をせずにいると、地主が土地を他人に売却した際に、その売却相手に借地権を主張できなくなってしまいます。
このように、借地権付きの不動産を相続した際は、建物の名義と土地の借主を同じ人物にしておくことが重要です。
なお、相続登記は2024年4月から義務化されているため、定められた期日内に申請ができないとペナルティが課されます。
詳しい内容は後ほど解説しますが、相続により不動産を取得したら、相続登記は必ず行うということを覚えておきましょう。

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相続した借地権付き建物は売却できる？

借地権が付いていても不動産を売却することは可能ですが、いくつかの注意点があります。
ここからは、相続した借地権付き建物を売却する時の注意点を解説します。

売却する際は地主の許可が必要

借地権付きの建物を売り出す際は、地主から許可を得る必要があります。
この時に反対されてしまうと、不動産を売却することはできません。
許可なしで勝手に売却した場合、契約違反と判断されて借地権の明け渡し請求を受けることになります。
トラブルを避けるためにも、売却したいと思った段階で早めに地主に連絡を取り、粘り強く交渉することが大切です。

売却時には承諾料を支払う必要がある

借地権付き建物の売却許可を得るには、地主へ「承諾料」を支払う必要があります。
また、スムーズに承諾を得られた場合でも、承諾料を支払うのが一般的です。
承諾料の相場は借地権の評価額の1割程度とされていますが、最終的には更新料や借地期間なども考慮したうえで金額が決まります。

相続登記をしないと売却できない

相続した借地権付き建物を売却するには、相続登記を必ず行わなければなりません。
不動産を売却できるのは、原則として不動産の名義人のみと定められているためです。
相続の際にすぐ売却する場合でも、一旦は代表の相続人へ名義を変更し、その後売却手続きを進めることになります。
先述したように、相続登記は2024年4月から義務化されたため、必ず期限内（不動産の相続を知ってから3年以内）に申請を行う必要があります。
正当な理由なく手続きを怠った場合には、10万円以下の過料の対象となるためご注意ください。
ここで注意したいのが、2024年4月以前に不動産を相続した方も義務化の対象に含まれることです。
義務化は遡って適用され、施行日または相続による所有権の取得を知った日のいずれか遅い日から3年以内に登記を済ませなければなりません。
過料の対象とならないためにも、登記を済ませていない不動産があれば速やかに申請をおこないましょう。

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まとめ

借地権付きの不動産も相続財産の対象であり、相続したからといって特別な手続きなどは不要です。
ただし、建物の建て替えや増改築、売却する場合は地主から承諾を得なければなりません。
相続後に売却時する際は、不動産の名義が相続人になっている必要があるため、相続登記は早めに済ませましょう。
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