不動産売却における仲介手数料の計算方法とは？安さだけで選ぶリスクも解説

不動産会社を介して土地や建物を売却すると、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料には上限が定められていますが、資金不足を防ぐためにも事前に金額の目安を理解しておくことが大切です。
そこで今回は、仲介手数料の計算方法や安さだけで選ぶリスクについて解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却における仲介手数料とは？

はじめに仲介手数料とはなにか、内訳や支払うタイミングを解説します。

仲介手数料とは

一戸建てやマンション、土地などを売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介の依頼を受けた不動産会社は、買主を探すために広告掲載や看板の設置などさまざまな売却活動をおこないます。
こうした売却活動によって物件を売却できたら、不動産会社に成功報酬を支払う必要があります。
この成功報酬が、仲介手数料です。

仲介手数料には売却活動費も含まれる

仲介手数料は成功報酬の意味合いが強いですが、売却活動により生じる費用も含まれています。
たとえば、以下の売却活動において生じる費用は、仲介手数料に含まれていると考えて良いでしょう。

• 広告活動
• 内覧対応
• 契約書など各種書類の作成
• 融資手続きのサポート
• 物件引き渡しの立ち合い

これら通常業務の範囲内であれば、基本的に売主が費用を支払う必要はありません。
しかし通常業務の範囲を超える依頼をした場合は、別途費用を請求される可能性があるため注意が必要です。
通常業務の範囲を超える依頼とは、たとえば遠方にいる購入希望者との交渉や、高額な費用が発生する広告を依頼した場合などです。
追加費用が発生する場合、不動産会社はあらかじめ売主に承諾を得る必要があるため、勝手に加算されることはありません。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は成功報酬であるため、不動産の売買が成立していない段階で発生することはありません。
一般的には、買主と売買契約を結ぶときに5割、物件を引き渡すときに残りの5割を支払うケースが多いです。
たとえば仲介手数料が100万円であれば、売買契約を結ぶ際に50万円、物件を引き渡すときに50万円を支払うことになります。
ただし、不動産会社によっては引き渡し時に一括で支払うよう定めているところもあるため、事前に確認しておくようにしましょう。
なお、仲介手数料は原則として現金一括払いです。
当日に必要な金額を準備できるよう、ATMの引き出し上限額などもあわせて確認しておくことをおすすめします。

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不動産売却における仲介手数料の計算方法

冒頭でも触れたように、仲介手数料には上限が定められています。
上限額は不動産の売却価格によって異なり、上限を超えない範囲であれば不動産会社が自由に金額を設定できます。
不動産会社によっては仲介手数料を無料や半額にしているところもありますが、上限いっぱいで設定している会社がほとんどです。
上限額を知ることで相場が把握できるので、事前に仲介手数料の計算方法を確認しておきましょう。

仲介手数料の計算方法

不動産の売却金額に一定の割合を掛ければ、仲介手数料の上限額がわかります。
具体的な計算式は以下のとおりです。

• 売却価格が200万円以下：売却価格×5%（＋消費税）
• 売却価格が200万円超え400万円以下：売却価格×4%+2万円（+消費税）
• 売却価格が400万円超え：売却価格×3%+6万円（+消費税）

たとえば売却価格が1,000万円の場合、仲介手数料は「1,000万円×3%+6万円（+消費税 10％）＝39万6,000円」です。
売却価格が大きくなるほど、仲介手数料の上限額も高くなるのが特徴です。
以下に不動産価格別の上限額を掲載しますので、ぜひご活用ください。

• 1,500万円の物件：56万1,000円
• 2,000万円の物件：72万6,000円
• 3,000万円の物件：105万6,000円
• 4,000万円の物件：138万6,000円

物件の売却価格が3,000万円を超えると、仲介手数料の上限額も100万円超えと高額になります。
なお、仲介手数料は税抜き価格で表示されていることもあるため、資金計画を立てる際はご注意ください。

400万円以下の空き家などを売却する際は注意が必要

400万円以下の不動産を売却する際は、仲介手数料に別途費用が加算されるケースがあるため注意が必要です。
これには、2018年に施行された「低廉（ていれん）な空家等の売買に関する特例」が関係しています。
この特例は、400万円以下の不動産を売却する場合に、仲介手数料として「18万円＋消費税」まで請求できるという内容です。
仮に空き家を200万円で売却した場合、仲介手数料は11万円（税込）ですが、特例を適用すれば19万8,000円（税込）まで請求できます。
なぜこのような特例が制定されたのかというと、不動産会社の利益を確保しつつ、空き家の流通を活性化させるためです。
とはいえ、400万円以下の不動産であれば必ず特例が適用されるわけではなく、通常よりもコストがかかる場合に限られます。
また特例の利用により費用が加算される場合は、事前に売主に告知したうえで合意を得なければなりません。

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不動産売却で仲介手数料の安さを基準に依頼するリスクとは？

先述したように、仲介手数料は上限を超えない範囲であれば、不動産会社が自由に設定できます。
売主からすると、仲介手数料の安い不動産は魅力的に映るかもしれませんが、安さだけで選ぶのはおすすめできません。
ここからは、仲介手数料の安さだけを基準に不動産会社を選ぶリスクについて解説します。

要望通りの売却活動が実施できないリスク

納得のいく不動産売却をおこなうには、信頼性を重視した不動産会社選びが重要です。
「近隣住民に知られずに家を売りたい」など、特別な事情がある場合はとくに注意が必要です。
基本的に、不動産会社は売主の要望やお悩みをヒアリングしたうえで、状況に適したプランをご提案します。
その際に担当者が親身になってくれないと、売主の要望を聞き漏らしてしまう可能性があります。
うまく要望が伝わらないと、自宅を売り出していることが近隣に知られてしまうかもしれません。
満足度の高い不動産売却をおこなうためにも、不動産会社は信頼性を重視して選ぶことが大切です。

十分な売却活動がおこなえないリスク

仲介手数料には、広告宣伝費や内覧対応時の交通費など、売却活動で生じる費用も含まれています。
これらの費用を少ない仲介手数料でまかなうとなると、不動産会社が赤字になってしまうかもしれません。
赤字になっては困るため、不動産会社は広告の露出を減らすなどして、コストを削減する可能性もあるでしょう。
広告費用が削減されれば売却までに時間がかかり、場合によっては値下げが必要になってしまいます。
とはいえ、仲介手数料が安いからといって、すべての取引にリスクがあるわけではありません。
仲介手数料が安くて不安な場合は、安くできる理由を査定時に確認しておくことをおすすめします。

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まとめ

不動産会社の仲介により売買が成立したら、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は法律で上限が定められており、通常業務の範囲内であれば上限を超えて費用を請求されることはありません。
納得のいく不動産売却をおこなうためにも、仲介手数料の金額ではなく、信頼性を重視して不動産会社を選びましょう。
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地域密着型で約80年の東住吉区を中心とした売買実績があります。
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