不動産売却の際に発生する税金を抑えるための対策について解説

不動産売却をおこなうと、まとまったお金が入ってきますが、諸費用や税金が発生します。
税金については、どれくらい発生するのかを事前に把握し、対策することで節税が可能です。
そこで今回は、不動産売却の際に発生する税金を抑えるための対策について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時の税金対策1：発生する税金の種類を知る

大きなお金が動く不動産売却は、人生で何度も経験することではないため、「どのような税金が発生するのかわからない」という方も多いでしょう。
そこで、不動産売却の際に発生する税金を抑えるための1つ目の対策として、発生する税金の種類を知ることが大切です。
不動産売却の際に発生する税金は、手続きにかかる税金と、売却で得た利益に対して課される税金の2種類にわけられます。

手続きに必要な税金

不動産売却をおこなうためには、以下のような税金がかかります。
印紙税
経済的な取引の際に作成した書類には、印紙税が課されます。
そのような書類のことを「課税文書」といい、印紙税を納めるための収入印紙を購入して文書に貼り、消印することで納税する仕組みになっています。
不動産売買契約書も課税文書の一種であるため、印紙税を納めなければなりません。
印紙税の税額は、売買契約書の「契約金額」欄に記載された金額に応じて、以下のように定められています。

• 100万円超500万円以下は、2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下は、1万円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下は、2万円（1万円）

なお、令和6年3月31日までに作成される売買契約書については、印紙税の軽減措置が適用されます。
上記の括弧内の金額が、軽減措置適用後の税額です。
登録免許税
登録免許税とは、登記手続きに必要な税金です。
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、その不動産には金融機関が抵当権を設定します。
抵当権がついている状態で不動産売却はおこなえません。
不動産売却をおこなうためには、残債を完済したのち、抵当権抹消登記が必要です。
このとき、不動産1件につき1,000円の登録免許税が発生します。

利益に対して課される税金

不動産を売却して利益を得た場合、その利益に対して下記の3つの税金が課されます。

• 住民税…地方税の一種で都道府県民税と市町村民税の総称
• 所得税…所得に対して課される国税
• 復興特別所得税…東日本大震災からの復興に用いるため2037年まで課される特別税

上記3つの税金を総じて「譲渡所得税」といいます。
給与所得などとは切り離して計算する分離課税であるため、利益を得た場合は、税額を計算して確定申告をしなければなりません。
税額の計算方法については、次章で解説します。

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不動産売却時の税金対策2：税金の計算方法を把握する

前章で解説した「住民税」「所得税」「復興特別所得税」は、不動産を売却して手元に入った金額ではなく、あくまで利益に課される税金です。
この利益のことを「不動産売却益」といいます。
譲渡所得と呼ばれることもありますが、意味合いは同じです。
税金が課されるかどうかを知るためには、不動産売却益を計算する必要があります。

不動産売却益の計算方法

不動産売却益は、以下の式で計算できます。
不動産売却益（譲渡所得）＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－控除金額
それぞれの項目の概要は、以下のとおりです。

• 譲渡価格…不動産を売却した金額
• 取得費…不動産の購入代金と購入時の諸費用
• 譲渡費用…不動産売却時に支払った費用
• 控除金額…特別控除制度を活用した際に受けられる控除の金額

なお、不動産売却益がゼロ以下の場合、税金は課されません。
不動産売却益に課される税金を抑える対策として、取得費や譲渡費用を漏れなく計上することが大切です。
それぞれの計算方法について解説します。

取得費の計算方法

取得費は、先述のとおり、不動産の購入代金と購入時の諸費用の合計金額です。
諸費用の例として、以下のような費用が挙げられます。

• 不動産を購入する際にかかった仲介手数料
• 不動産を購入する際に支払った税金
• 建物の建築費用
• リフォーム費用

ただし、建物や設備などについては、年数の経過とともに劣化することで価値が下がるため、不動産売却時までの減価償却費を差し引かなければなりません。
建物の減価償却費は、以下の式で計算できます。
減価償却費＝建物の購入金額×0.9×償却率×経過年数
上記の計算式で用いる償却率は、建物の構造や耐用年数によって以下のように定められています。

• 木造（耐用年数33年）…0.031
• 鉄骨（耐用年数40年）…0.025
• 鉄筋コンクリート（耐用年数70年）…0.015

建物の取得費は、購入金額から上記の計算式で算出した減価償却費を差し引いた金額を計上します。

譲渡費用の計算方法

譲渡費用は、不動産売却時に支払った費用を合計して算出します。
たとえば以下のような費用が譲渡費用に含まれます。

• 不動産売却の際にかかった仲介手数料
• 不動産売却時の印紙税
• 入居者に部屋を明け渡してもらうために支払った立退料
• 土地を売るためにかかった建物の解体費用

譲渡費用は、あくまで不動産を売却するために直接かかった費用を指します。
したがって、修繕費や固定資産税といった不動産の維持や管理のためにかかった費用などは該当しません。

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不動産売却時の税金対策3：控除制度を活用する

最後に、不動産売却益に課される税金の節税方法について解説します。
税金を抑えるために、以下のような対策を検討することをおすすめします。

税率が下がったタイミングで売却する

不動産売却益に課される税金の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、超えていると「長期譲渡所得」の区分となり、税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得…所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
• 長期譲渡所得…所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％

所有期間が5年を境に税率が大幅に変わるため、売却のタイミングを図ることで大きな節税になります。

控除制度を活用する

不動産売却益に課される税金の負担を軽減するために、控除制度がいくつか設けられています。
代表的な2つの控除制度をご紹介します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
一定の要件を満たせば、譲渡所得に対して最高3,000万円までの控除を受けられます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
不動産売却時に所有期間が10年を超えており、一定の要件を満たしている場合、通常よりも税額が低くなります。
また、3,000万円の特別控除の特例との併用が可能です。
所有期間が10年以下の場合は「3,000万円の特別控除の特例」のみとなりますが、一般的な住宅であれば、この特例を利用すれば不動産売却益がゼロになるケースがほとんどでしょう。
条件を満たせば大幅な節税になるため、ぜひ控除制度の活用を検討してみてください。
ただし、控除制度を利用する場合は確定申告が必要です。

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まとめ

不動産売却時には、手続きにかかる税金と、不動産売却益に課される税金が発生します。
手続きにかかる印紙税や登録免許税は、売却代金が手元に入る前に支払わなければならないため、事前に準備しておくことが大切です。
また不動産売却益に課される税金は、取得費や譲渡費用を漏れなく計上し、控除制度を活用することで節税が可能であるため、ぜひ理解を深めておきましょう。
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