2023-12-21
近隣トラブルのある不動産を売却するときは、売却後に買主と契約トラブルに発展しないか心配ですよね。
そこで今回は、近隣トラブルのある不動産を売却するときに告知義務が必要かどうかや近隣トラブルが未解決のまま売却するリスク、スムーズに売却する方法について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産買取をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産の売却をする際、売主は買主に対して「告知義務」があります。
告知義務とは、買主がその物件を購入する際に重要な判断材料となる事実を隠さずに伝える法的責任です。
告知義務がある事柄について告知せずに不動産を売却した場合、告知義務違反として買主から損害賠償を請求されるリスクがあるため、注意が必要です。
近隣トラブルは、告知義務のある「環境的瑕疵」に該当する可能性があります。
環境的瑕疵とは、物件の近くに騒音・異臭がする施設があるなど、不動産を取り巻く環境に関する問題のことです。
告知義務のある近隣トラブルと告知義務がないと考えられるケースは以下のとおりです。
マンションの場合、規約違反の隣人による近隣トラブルは告知が必要となります。
たとえば、ペット禁止のマンションで隣人が犬を飼っている場合、その鳴き声や存在がほかの住民にとって迷惑となり得ます。
このような規約違反は、買主の居住の快適性を著しく損なう可能性があるため、告知義務があるのです。
クレーマーとして知られる隣人がいる場合も同様です。
隣人が些細なことで頻繁に苦情を言ってくる場合、買主の平穏な生活を妨げる要因となります。
反社会的勢力の事務所が近隣にある場合も告知義務に該当します。
たとえその事務所が直接的な問題を起こしていなくても、その存在自体が買主にとって不安要素となり得るからです。
隣地との境界線に関するトラブルは、将来的な紛争の原因となる可能性があるため、告知義務に該当します。
土地の境界線は、所有権に直接関わるため、買主にとって大切な情報です。
テレビの音量や会話の声など、日常生活で発生する騒音は、一般的には告知義務の対象外です。
また、数年前に一度起こった近隣トラブルが完全に解消され、その後何の問題も発生していない場合は、告知義務は通常はありません。
ただし、近隣トラブルが告知義務の対象となるかどうかは、そのトラブルの性質や影響の度合いによって異なります。
一般的な基準がないため、不動産会社や法律の専門家に相談することがもっとも効率的です。
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近隣トラブルがあると、不動産売却に悪影響を及ぼします。
そのため、近隣トラブルがある場合は、売却前に解決に努めるのが理想的です。
解決が難しい場合は、買主に告知し、リスクを理解してもらったうえで価格交渉に応じる方法もあります。
近隣トラブルは、売主の積極的な対応や調停などによって解決することが可能です。
たとえば、騒音問題であれば、防音対策を施す、または話し合いによって解決策を見つけるなどの努力が考えられます。
隣地との境界線に関するトラブルについては、売却前に測量をおこない境界を確定させると、問題が解決する可能性があります。
土地家屋調査士に、隣の土地との境界を確定させるよう依頼すると良いでしょう。
マンションの規約違反をしている隣人とのトラブルについては、管理人や管理組合に相談するなど、第三者を通して解決を図るのがおすすめです。
近隣トラブルが解決すれば、告知も不要になります。
ただし、近隣トラブルを解決する過程で法的手段を取った場合、近隣住民との関係がさらに悪化するリスクもあるため、ご注意ください。
近隣トラブルが未解決のまま売却を進める場合、売却価格の減額を覚悟しなければなりません。
購入希望者は近隣トラブルのある物件に対して消極的になる傾向があります。
また、買主は近隣トラブルのリスクを考慮して、価格交渉を求めることが一般的です。
売却価格の減額幅は、トラブルの性質や深刻さ、買主の許容度によって異なります。
価格交渉を避けたい場合、近隣トラブルを気にしない買主を待つか、物件の魅力を高めるほかの要素を強調する必要があります。
しかし、近隣トラブルを気にしない買主に出会うのは稀であり、売却活動が長期化することを覚悟する必要があるでしょう。
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近隣トラブルがある不動産でも、立地やトラブルの性質に合わせて売却方法を選べば、スムーズに売却することが可能です。
売却方法の選択肢や売却方法の選び方は、以下のとおりです。
不動産は、仲介の不動産会社を通して売却する方法と、買取業者に直接売却する方法があります。
仲介の不動産会社に依頼して売却する場合、不動産会社は、売主と買主の間に立って、物件の価格交渉や契約の成立をサポートします。
一般的には、市場価格に近い価格で売却可能です。
しかし、近隣トラブルがある不動産の場合、前述のとおり売却価格が下がったり、時間がかかったりする可能性があります。
その点、買取業者は物件を直接売主から買い取るため、近隣トラブルによるリスクがあっても迅速に売却できる可能性があります。
ただし、市場価格よりも低い価格での売却となることが一般的です。
駅や市街地に近いなどの好立地の物件の場合は、仲介の不動産会社を通じて売却することを検討しましょう。
好立地であれば、生活騒音などの軽微な近隣トラブルがあっても買主が見つかりやすいためです。
ただし、騒音が大きいなど、生活環境への影響が大きいトラブルは、しっかりと告知して買主から合意を得る必要があります。
駅から遠い、市街地からのアクセスが不便などの立地では、買取業者に直接売却することが望ましいです。
一般の購入者はこのような物件を敬遠する傾向にあり、買主が見つかるまでに時間がかかる可能性があるからです。
また、近隣との関係が悪化しているなど、速やかに物件を手放したい場合も、買取業者への依頼が適しています。
買取業者のなかには、即時買取をおこなうところもあり、家具などが残っている状態でも迅速に対応します。
ただし、買取価格は一般的に市場価格の60~80%程度となることが多いです。
なお、近隣トラブルの内容によっては、買取業者でも買い取りを断ることがあります。
そのため、買取業者を選ぶ際には、訳アリ物件を専門に扱う業者を選ぶことも良いでしょう。
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近隣トラブルがある不動産を売却する場合、トラブルの内容によっては売主に告知義務が発生します。
近隣トラブルが未解決のまま売却すると、売却価格が下落したり、売却できるまでに時間がかかったりするリスクがあります。
スムーズに売却するためには、訳アリ物件も取り扱う買取業者に売却する方法も検討すると良いでしょう。
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地域密着型で約80年の東住吉区を中心とした売買実績があります。
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