権利証とは？紛失した場合の不動産売却の方法や注意点を解説

不動産売却では、売買契約書や重要事項説明書などさまざまな書類が必要となります。
売主側で準備する重要な書類のひとつが、権利証というものです。
しかし「大切に保管していたのに、紛失してしまった…」というケースも実は珍しくありません。
今回は権利証とはなにか、紛失してしまった場合の売却方法や注意点について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

紛失に注意！不動産売却で必要となる権利証とは？

まずは、紛失に注意したい権利証とはなにかを解説します。

権利証とは？

権利証とは、土地や建物の所有者が誰なのかを証明する書類です。
正式には登記済証という名称で、不動産を所有する権利を持っている方（所有者）しか持ちえません。
そのため、土地や建物を売る際は、売却の意思を示すために用いられます。
大事な書類として、金庫や倉庫に保管している方も多いです。

紛失したら困る理由とは？

不動産売却時、紛失したら困る理由として下記が挙げられます。

• 売りたい土地や建物をご自身のものだと主張できない
• 所有権を買主に移転できない

先述のとおり、権利証とは土地や建物の所有者が、誰なのかを証明する書類です。
提示すれば、申請者と登記名義人が本人かどうかをチェックできます。
権利証とは、権利関係を証明することが主な目的ではなく、本人かどうかを確認するための書類といえるでしょう。

昔と今の違いとは？

昔は和紙でできた登記済証が発行されていました。
不動産の情報とともに、法務局の登記済という印鑑と、登記した年月日、受付番号が記載されています。
書類に威厳を持たせるため、昔は専門家が毛筆を使って作成したものも多いです。
しかし、現在は紙での発行はされていません。
その代わりに登記識別情報通知が発行されます。
登記識別情報とは、12桁の数字と記号が組み合わさった、申請者ごとに定められている暗号のようなものです。
法務局ではなく、オンライン庁（登記をオンライン上でおこなえる登記所）から交付されています。
12桁の数字と記号は目隠しシールの下に記載されていますが、平成27年以降は袋とじタイプに順次変更されています。
登記識別情報は、キャッシュカードの暗証番号と同じなので、他者に教えてはいけないものです。

再発行は可能？

もし紛失してしまった場合、再発行はできません。
そのため、受け取ったら厳重に保管しておく必要があります。

相続では必要？

本人確認や売却の意思を示すもののため、相続では不要です。
相続では遺産分割協議（誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するのかを相続人同士で話し合うこと）により、意思を確認することになります。

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権利証を紛失した場合の不動産売却の方法

続いて、権利証を紛失した場合の、不動産売却の方法について解説します。

方法1：専門家に本人確認をしてもらう

方法としてまず挙げられるのが、専門家に本人確認をしてもらうことです。
専門家とは弁護士や司法書士のことで、面談のうえ書類を作成してもらいます。
所有者本人であることが確認されれば、不動産売却が可能です。
権利証紛失時の方法として、もっとも多く用いられている方法ですが、報酬を支払う必要があります。
3万円～5万円が相場です。
また、依頼する際は、下記の書類が必要となります。

• 運転免許証やマイナンバーカードなどの顔写真付きの身分証明書
• 実印と印鑑証明書
• 不動産を購入したときの売買契約書や重要事項説明書など、所有者がわかるもの

本人確認が完了するまでに時間がかかることもあるので、紛失していることがわかった時点で、速やかに依頼しましょう。

方法2：公証人に本人確認をしてもらう

公証人に本人確認をしてもらうことも、不動産売却の方法のひとつです。
公証人役場に足を運び、手続きをしてもらいます。
費用は数千円が相場なので、弁護士や司法書士に依頼するより安く済むケースが多いです。
費用を抑えたい方は、公証人による本人確認がおすすめと言えます。
しかし、公証人による本人確認は、アバウトで緻密さに欠けるのがデメリットです。
無効になる可能性があるため、注意しなければなりません。
必要書類として、下記が挙げられます。

• 運転免許証やマイナンバーカードなどの顔写真付きの身分証明書
• 実印と印鑑証明書

上記を揃え、公証人と面談をおこなってください。

方法3：事前通知制度を利用する

不動産売却の方法として、事前通知制度を利用することも挙げられます。
事前通知制度とは、登記所が売主に対し、登記申請をおこなった旨の書類を送付することです。
登記を申請したあと、売主に不動産の所有者本人であることが、法務局より通知されます。
売主が通知書に署名と押印をし、2週間以内に返送すれば登記の完了です。
費用の相場は、公証人による本人確認と同様、数千円ほどとなります。
事前通知制度における必要書類は、下記のとおりです。

• 運転免許証やマイナンバーカードなどの顔写真付きの身分証明書
• 実印と印鑑証明書

書類に不備があると、登記の完了までに時間がかかるため注意が必要です。

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権利証を紛失したときの不動産売却時の注意点

最後に、権利証を紛失したときの不動産売却時の注意点について解説します。

注意点1：事前通知制度にはデメリットが多い

注意点としてまず挙げられるのが、事前通知にはデメリットが多いことです。
紛失したことに早く気付いても、不動産売却（登記）をおこなう予定がなければ、事前通知制度は利用できません。
売買契約の成立後、所有権移転登記の申請をおこなったあとに、通知書が発送されることになります。
そのため、実際に登記が完了するまでには、1か月以上かかることもあるのです。
買主にとってリスクが生じるため、成約に至りにくいのがデメリットとなるでしょう。

注意点2：本人確認をおこなえるのは手続代理人の司法書士

本人確認をおこなえるのは、手続代理人の司法書士のみとなることも注意点のひとつです。
先述のとおり、権利証を紛失しても、専門家による本人確認ができれば不動産売却が可能となります。
しかし、その専門家は買主側の司法書士になるのが一般的です。
売主側が希望する司法書士を選ぶことは、原則できないことが注意点となります。

注意点3：手続きに手間がかかりやすい

注意点として、手続きに手間がかかりやすいことも挙げられます。
とくに公証人による本人確認の場合、決済と引き渡しの完了後、当事者が再度公証役場に足を運ばなければなりません。
費用だけでなく、手間がかかるため、公証人による本人確認が用いられるケースは少ないと言えるでしょう。

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まとめ

権利証とは、土地や建物の所有者が誰なのかを証明する書類です。
再発行ができないため、紛失してしまった場合は、専門家による本人確認や事前通知制度などをおこなわないと不動産売却が難しくなります。
事前通知制度にはデメリットが多いことや、本人確認をおこなえるのは買主が選んだ専門家のみとなること、公証人による本人確認は手間がかかることなどが注意点です。
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