成年後見制度とは？成年後見人が不動産を売却する方法について解説

親が認知症などで判断能力が低下すると、その親が所有する不動産を子どもが売却することはできません。
そのような場合、成年後見制度による成年後見人を立てれば売却できるため、ぜひ理解を深めて制度を利用しましょう。
そこで今回は、成年後見制度の概要と利用するための手続き方法、成年後見人が不動産を売却する方法について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

成年後見人が不動産を売却する「成年後見制度」とは

不動産の売却は、所有者本人の意思でおこなう契約行為です。
本来、売買契約を結ぶ際には、所有者もしくは所有者の意思で委任した代理人が立ち会い、契約書に署名・捺印をするのが基本です。
しかし、所有者本人が認知症を患い、判断能力が低下している状態の場合、所有者の子どもであっても、代理で不動産を売却することはできません。
ただし、親が認知症になると不動産の売却が不可能かというと、そうではありません。
そのような状況であれば、「成年後見制度」を利用することで、認知症の親が所有する不動産を売却できます。
そこでまずは、成年後見制度とはなにか、その概要と種類について解説します。

成年後見制度とは？

成年後見制度とは、認知症や精神的な障害などによって判断能力が低下した方を支援するための国の制度です。
成年後見制度を利用すると、下記のような支援を受けられます。
財産管理
認知症の方が振り込め詐欺や悪徳商法などによって、財産をだまし取られるケースは、実際に起きています。
そういったことのないよう、「成年後見人」が財産を管理します。
身上監護
判断能力が低下した方は契約を結ぶことができないため、介護施設などに入所する際の手続きができません。
安定した生活ができるよう、「成年後見人」が代わりに手続きをおこなうなどのサポートをします。

成年後見制度の種類

成年後見制度には、以下の2種類があります。

• 任意後見制度
• 法定後見制度

それぞれの特徴について、順番に解説します。
任意後見制度
任意後見制度とは、自分の行動の結果がどうなるのか一人で判断できるうちに、将来に備え、代わりにしてもらいたいことを委任しておく後見制度です。
任意後見制度では、自分で後見人を選び、その方と契約を公正証書にして結びます。
そして、将来判断能力が低下した場合に、任意後見人が契約内容に沿った業務をおこないます。
任意後見人になるための必要な資格などはなく、親族や弁護士など、本人が信頼できる方を自由に選ぶことが可能です。
なお、この制度は、認知症になる前の対策として有効であり、認知症になってしまったあとに利用することはできません。
法定後見制度
法定後見制度とは、認知症などにより、判断能力が欠けているのが通常である方を支援する後見制度です。
法廷後見制度では、自分で適正な後見人を選ぶことはできないことから、家庭裁判所が成年後見人を選任します。
したがって、親族が成年後見人になれないことも珍しくありません。
すでに、判断能力が欠けていると判断された場合は、法廷後見制度を利用することになります。

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不動産を売却するために成年後見人を申し立てる手続きの方法

先述のとおり、すでに親が認知症になってしまった場合には、法廷後見制度を利用して不動産を売却することになりますが、その場合は、家庭裁判所で申立てをおこなう必要があります。
そこで次に、成年後見人選任の申立てをおこなう際の手続きの方法と、必要書類について解説します。

申立ての流れ

成年後見人選任を申し立てる場合は、以下のような流れで手続きをおこないます。

• 必要書類の準備
• 家庭裁判所への申立て
• 申立人や本人、後見人候補者との面接
• 審判

まず必要書類を揃え、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てをおこなわなければなりません。
申立てをおこなえるのは、本人、配偶者、4親等内の親族、市区町村長のみです。
本人の知人など、上記以外の方は申立てをおこなうことはできません。
申立てが受理されると、家庭裁判所による審理が開始されます。
申立人や本人、後見人の候補者との面接をおこない、申立てをおこなう理由や状況などの聞き取りと書類の内容を照らし合わせて確認し、審判が下されます。
なお、家庭裁判所による審理が開始されてから、成年後見人選任の審判が下るまで、3か月ほどかかるのが一般的です。

必要書類

申立てをおこなう際には、以下のような書類が必要です。

• 申立書・申立事情説明書
• 親族関係図
• 財産目録
• 収支状況報告書
• 後見人等候補者身上書

申立ての書類は、家庭裁判所の窓口もしくはホームページで取得できます。
このほか、本人と後見人候補者の住民票や戸籍謄本が必要です。
また、医師による鑑定書の提出を求められる場合もあります。
なお、申立て後は、家庭裁判所の許可がなければ申立ての取り下げはできません。
たとえば、親族が成年後見人の候補者として申し立てた方が選任されなかったなどの理由で、申請を取り下げたいと思っても認められないため、注意が必要です。
結果として、家庭裁判所が司法書士や弁護士などの専門家を選んだ場合、その方を成年後見人として制度の利用が開始します。

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成年後見人が不動産を売却する方法

最後に、成年後見人がどのように不動産を売却するのか、その方法について解説します。
成年後見制度を利用した場合、売却する不動産が、本人の居住用か非居住用かによって、手続きが異なります。

居住用不動産の場合

居住用不動産の場合は、成年後見人といえども、家庭裁判所の許可がなければ売却することができません。
なぜなら、居住用不動産は、本人が生活していくうえで重要なものであるからです。
居住用不動産を売却する場合は、売買契約書の案や査定書、固定資産評価証明書、親族の同意書などを揃えて、家庭裁判所に申立てをおこなう必要があります。
申立て後、家庭裁判所は、売却の必要性や本人の住まいの確保、売却価格が適正かなどを確認し、売却を許可するかどうかを判断します。
家庭裁判所の許可が下りれば、そのまま売買契約を結んで売却することが可能です。
なお、家庭裁判所の許可を得ずに売却した場合、その契約は無効になります。
また、居住用不動産は、本人が実際に生活している自宅だけでなく、現在は介護施設などに入所しており、将来戻る可能性がある不動産も含まれます。

非居住用不動産の場合

非居住用不動産の場合は、基本的に家庭裁判所の許可を得る必要はありません。
しかし、非居住用であっても、本人を保護・支援する正当な理由が必要です。
たとえば、本人の生活費や医療費などを捻出する、といった理由が挙げられます。
もし正当な理由もないのに売却した場合や、適正な価格ではなかったと判断された場合は、成年後見人の「身上配慮義務」に反する行為だとみなされる可能性があります。
したがって、非居住用不動産を売却する場合でも、事前に専門家や家庭裁判所に相談したうえで、慎重に進めることが大切です。

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まとめ

親が認知症などを患い、判断能力が低下したと判断された場合、家庭裁判所が決めた成年後見人が財産を管理することになります。
介護施設への入居費用を捻出するために、親が所有する不動産を売却したい場合、成年後見人が本人に代わり売買契約を結ぶのです。
ただし、居住用不動産の場合は、裁判所の許可が必要であることを頭に入れておきましょう。
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