不動産売買が「みなし贈与」に該当するケースについて！対策も解説

自分が亡くなったあと、相続についてトラブルになることや、相続税が課されることなどを回避するために、生前贈与をおこなう方も多いのではないでしょうか。
現金や預貯金だけなく、不動産も贈与税の対象になり、売却という形をとっても「みなし贈与」として税金が課される場合があるため注意が必要です。
そこで今回は、みなし贈与とは何か、みなし贈与に該当する条件と、贈与税を回避する方法について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で、贈与税が課されるのを回避しつつ、不動産を安い価格で子どもなどに譲ることをご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売買時に注意すべき「みなし贈与」とは

自分が所有している財産を子どもに引き継がせる方法としては、「相続」と「贈与」があります。
相続は、自分が亡くなったあとに、法定相続人が引き継ぐのが基本ですが、贈与は相手を自由に決めて、財産が引き継がれるのを確認することができます。
相続税、贈与税と名称や納税の時期は異なりますが、いずれにせよ、財産を受け取った方には税金が課されるため、親族間で不動産売買を選択するケースが少なくありません。
しかし、不動産売買であっても、「みなし贈与」と捉えられる場合があるのです。
まずは、「みなし贈与」とはどういう意味なのか、その概要について解説します。

贈与とは

そもそも「贈与」とは、譲る側と受け取る側の双方が納得したうえで、無償で財産を譲ることです。
「財産を譲ります」「受け取ります」といったように、双方の合意が必要である契約行為の一種です。
そして、財産を受け取った方は納税の義務があります。

みなし贈与とは

受け取る側の同意を得ずに財産を譲ったり、有償で財産を渡すケースも少なくありません。
本来の贈与とは異なる方法であっても、贈与したとみなされる場合があります。
これを「みなし贈与」といいます。
みなし贈与と捉えられるケースでは、「贈与の意図はなかった」という方がほとんどです。
しかし、贈与と同じように、贈与を受けた方に利益がある場合は、贈与税が課される場合があることを、覚えておきましょう。

とくに親族間での取引には注意が必要

生前贈与という明確な意思があって財産を譲る場合は、基礎控除枠内に抑えるといった対策を自らとることができます。
しかし、みなし贈与の場合、本人に贈与しているという認識はないため、あとで贈与税が課されて驚くケースも少なくありません。
とくに、贈与がおこなわれやすい親族間での取引は、税務署も目を光らせているため、注意が必要です。

▼この記事も読まれています
相続した不動産はどう売却する？売却までの流れと注意点

不動産売買でみなし贈与と判断される条件

不動産売買は、売却代金を受け取るため、無償で財産を譲る「贈与」にはならないと思われる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、前章でも解説したように、不動産を購入した方が、贈与を受けた場合と同じくらいの利益を得た場合、その取引がみなし贈与に該当する場合があります。
では、どのような場合に、みなし贈与に該当するのか、その条件を具体的な例を挙げて解説します。
不動産売買では、以下のようなケースで、みなし贈与に該当する可能性が高いです。

著しく低い金額で売却した

通常、不動産を売却する際には、不動産会社に査定を依頼し、不動産会社の担当者が物件調査をおこなったうえで査定価格を提示します。
売主は、査定書価格を参考にして販売価格を設定し、市場に売り出すのが基本的な流れです。
このとき、市場相場とかけ離れた価格で売り出しても、買主は見つかりにくくなります。
したがって、市場で取引される価格は、市場相場に近い価格になるのが一般的なのです。
ところが、親族間の売買では、市場相場より著しく低い価格で取引されることがあります。
たとえば、通常なら3,000万円で売れる物件を1,500万円で子どもに売却するようなケースです。
この場合、当事者に贈与の認識はなく、子どもに売却したつもりでも、みなし贈与に該当する可能性があります。
どれくらいの価格だとみなし贈与になるのかについては、明確な判断基準はありませんが、一般的には時価の80％未満で売却した場合、著しく低い価格での取引だとみなされる可能性が高いです。

債務を免除した

親子間で不動産を売却しても、そのお金を受け取らなかった場合も、みなし贈与に該当します。
不動産売買は、本来であれば大きなお金が動く取引です。
また、法務局と税務署は情報を共有しています。
不動産を売却すると、所有権移転登記をおこなわなければなりません。
不動産取引がおこなわれたことは税務署でも確認できるため、お金の動きがなければ調査される可能性があるのです。
なお、不動産取引に限らず、借金を肩代わりした、債務を免除した、といったケースも、みなし贈与に該当します。
みなし贈与は、ケースごとに判断されるため、明確なルールがあるわけではありません。
しかし、一般的な取引以上に利益を得るような売買をおこなうと、時価との差額に対して、贈与税が課される場合があることを頭に入れておきましょう。

▼この記事も読まれています
空き家を相続したら管理が必要！空き家を放置するデメリットやリスクとは？

親族間の不動産売買がみなし贈与にならないようにする方法

とくに親族間の不動産取引は、税務署が目を光らせているため、みなし贈与と捉えられ、贈与税を課される恐れがあります。
では、みなし贈与にならないようにするためには、どうすれば良いのでしょうか。
そこで最後に、みなし贈与にならないようにするための方法について解説します。

適正な売買価格を設定する

親族間で不動産を売買しても、市場相場に近い価格で取引すれば、問題視されることはありません。
先述のように、時価の80％より低い価格で取引すると、税務署のチェックが入る可能性があります。
親族間で売買する場合、少しでも安く譲りたいと考えたくなるものです。
しかし、その価格によってはみなし贈与と捉えられ、時価との差額分に贈与税が課されてしまいます。
前章で挙げた例でご説明すると、通常なら3,000万円で売れる物件であれば、その80％である2,400万円以上を目安に価格を設定することが大切です。

専門家に依頼する

不動産取引の適正価格については、不動産会社に査定を依頼すると把握できます。
親子間売買であっても、不動産取引は大きなお金が動くため、トラブルになることも少なくありません。
不動産会社は、売主が見つけた買主との取引についても仲介します。
売買契約書や重要事項説明書の作成、引渡しまで、不動産売買には専門的な知識が必要な場面が多くあります。
また、みなし贈与と捉えられるかどうかについては、税理士のアドバイスが必要になる可能性もあるでしょう。
不動産会社では、税理士や司法書士など、提携している専門家をご紹介することが可能です。
適正価格の設定も含め、安心して取引するためにも、不動産の専門家である不動産会社に、まずはご相談ください。

▼この記事も読まれています
不動産の相続によって発生する税金とは？税額の計算方法や税金対策も解説！

まとめ

みなし贈与とは、贈与の意図はなかったとしても、贈与と同じように利益を得た場合に、税務署から贈与と捉えられることです。
みなし贈与の具体例としては、時価より著しく安い価格で不動産を売却したり、債務を免除したりといった行為が挙げられます。
とくに不動産売買は、法務局や税務署で把握できるため、贈与税が課されるのを防ぐために、適正な価格で取引することが大切です。
東住吉区の不動産のことならインテリジェンスへ。
地域密着型で約80年の東住吉区を中心とした売買実績があります。
お客様に寄り添ったご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。