共有名義の空き家を所有している場合、空き家を解体しても良いのか気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
共有名義の空き家は、単独名義と異なり所有者の同意が必要なケースも多いため、トラブルにならないためにも事前に注意点などについて把握しておくことをおすすめします。
そこで、共有名義の空き家を解体する方法や注意点、費用について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で空き家を共有名義で所有している方は、ぜひご参考になさってください。

共有名義の空き家を解体する方法

共有名義の空き家とは、複数人が共同で所有している空き家のことです。
では、共有名義の空き家を解体したい場合、どうしたら良いのでしょうか。
ここでは、共有名義の空き家を解体する方法を解説します。

ステップ①解体するには共有者全員の同意を得る

共有名義の空き家を解体するためには、共有者全員から同意を得る必要があります。
そのため、解体することを検討している場合は、まずは共有者に解体したいことを伝えましょう。
もし、同意なく勝手に解体した場合、残りの共有者にとっては大きな問題となるため注意しましょう。
なお、民法では共有名義の不動産に対する行為を、以下の3つに分類しています。

• 保存行為：各共有者が単独でできる
• 管理行為：持ち分の過半数があればおこなうことができる
• 変更行為：全員の同意が必要

共有物の修理などにあたる保存行為は、ほかの共有者の同意がなく単独でおこなうことが可能です。
一方で、共有物の貸し出しなどの管理行為については、過半数なければおこなうことができません。
また、前述したような共有物の解体や増改築、売却などの変更行為は、全員の同意が必要になります。
共有者が亡くなっている場合はどうなる？
空き家の共有者がすでになくなっている場合は、その相続人が共有者となるため、相続人へ連絡して同意を得なければなりません。
相続が正しくおこなわれていれば、登記簿上の共有者の名義や住所が亡くなった方から相続人へ変更されているはずです。
もし亡くなった共有者の相続人が不明の場合は、共有名義不動産の登記簿を確認することで調べることができます。
ただし、まだ不動産の相続が済んでいない場合は、解体する前に相続手続きを完了させる必要があるため注意しましょう。
また、共有者と連絡が取れない場合は「不在者財産管理人」を立てることで、同意を得ることが可能になります。
不在者財産管理人は、行方不明の方の財産を家庭裁判所の許可を得て、管理・保存する権利をもつ方のことです。
選任を申し立てる際は、家庭裁判所に必要書類などを提出する必要があります。

ステップ②空き家を解体して更地にする

共有者全員の同意を得たら、次は解体業の免許がある業者に依頼し空き家を解体し更地にします。
ここで注意すべきは、悪質な解体業者に依頼してしまうと、トラブルになる可能性がある点です。
たとえば、追加工事が多い場合は、当初の予算よりも多く結果的に高額な解体費用を請求されることがあります。
そのほかにも、契約書の不提出や廃棄物の不適切な処理、保険の未加入、近隣への配慮の欠如が挙げられます。
このようなトラブルを回避するためにも、解体業者選びは慎重におこなう必要があるでしょう。

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共有名義の空き家を解体する際の注意点

続いて、共有名義の空き家を解体する際の注意点を解説します。
共有名義の場合は、通常にない注意すべき点が多くあるため、トラブルにならないためにもしっかりと把握しておくことが大切です。
主な注意点は以下の3つです。

• 同意を得ないままの解体は違法行為である
• 話し合いがまとまらず長期化することもある
• 解体後は建物滅失登記を申請する

注意点を順にご説明します。

注意点①同意を得ないままの解体は違法行為である

ほかの共有者に同意を得ることなく解体することは違法行為にあたり、ほかの共有者から損害賠償を請求される可能性があります。
これは、共有持分という財産を侵害されたことになるためです。
また、建造物損壊罪に該当する場合もあり、さまざまな責任を負うことになるでしょう。
そのため、共有者がいる場合は、必ず同意を得てから解体をおこなうことをおすすめします。

注意点②話し合いがまとまらず長期化することもある

共有者が多ければ多いほど、話し合いがまとまらず長期化する可能性があるでしょう。
そのため、解体工事の予定をすぐに入れるのではなく、話し合いをする日にちの余裕を設けておくことが大切です。
ただし、あらかじめ解体工事会社に見積もりを作成してもらっておくと、話し合いがスムーズにおこなえるケースもあります。

注意点③解体後は建物滅失登記を申請する

建物を解体すると、法務局へ建物滅失登記を申請しなければなりません。
建物滅失登記とは、登記してある建物が取り壊されたことによってなくなった場合に手続きする登記のことです。
この登記は、解体から1か月以内に法務局へ申請する必要があります。
そのため、空き家を解体したあとは、忘れないうちに登記手続きをおこなうようにしましょう。
なお、申請は共有者のうち1人で申請人となれば、単独で手続きすることが可能です。

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共有名義の空き家の解体にかかる費用

最後に、空き家を解体する際にかかる費用について解説します。

解体にかかる費用相場

空き家の解体にかかる費用は、建物の構造によって違ってきます。
建物の構造別の費用相場は以下のとおりです。

• 木造：4～5万円/坪
• 軽量鉄骨造：6～7万円/坪
• 鉄筋コンクリート造：7～8万円/坪

たとえば、30坪の木造住宅であれば120～150万円の解体費用が必要です。
基本的には、構造体が固い建物ほど解体費用が高くなる傾向にあります。
ただし、自治体によっては補助金制度を設けているところもあります。
そのため、解体する前に、事前に自治体に問い合わせてみると良いでしょう。

解体費用の負担割合はどうなる？

共有名義の空き家を解体する場合、誰がどのくらい費用を負担しなければならないのでしょうか。
解体費用の負担割合については、実は法律上のルールはありません。
そのため、共有者のうちの1人が全額負担することも可能なわけです。
ただし、民法では共有分の管理行為に関しては、それぞれの持分に応じた費用を負担することが定められています。
したがって、共有名義の空き家を解体する際にかかる費用は、持分割合に応じてそれぞれが負担することが一般的といえるでしょう。
たとえば、持分割合が長男は3分の2、次男が3分の1で、解体にかかる費用が120万円だったと仮定します。
この場合、長男と次男で解体費用を負担する際は、以下のような割合にあります。

• 長男が負担する費用：120万円×3分の2＝80万円
• 次男が負担する費用：120万円×3分の1＝40万円

このように、共有名義の場合は、持分割合に応じて共有者全員で負担するケースが多いです。

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まとめ

共有名義の空き家を解体する際は、変更行為に該当するため必ず共有者全員の同意を得る必要があります。
同意を得ないまま解体した場合は、違法行為にあたり共有者から損害賠償を請求される可能性があるため注意しなければなりません。
また、解体費用は高額になるケースが多いため、トラブルにならないよう持分割合で負担するかどうか話し合っておくことが重要です。
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