2024-10-17
不動産には、売れやすい物件と売れにくい物件が存在するのを、ご存じでしょうか。
売れにくい物件は、一般的に買主が付きづらく、売り出しても売れ残ってしまうケースも少なくありません。
そこで「再建築不可物件」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」それぞれが売れにくい不動産といわれる理由について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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一般的に売れにくい不動産といわれるのが「再建築不可物件」です。
ここでは、再建築不可物件とはどのような物件なのか、また売れにくい理由を解説します。
再建築不可物件とは、今ある建物を解体してしまうと、新たに建物を建てられなくなる土地のことを指します。
また、建て替えだけでなく大規模な増改築もできません。
再建築不可物件になってしまう原因として、おもに以下の3つが挙げられます。
敷地が道路に接していない「袋地」と呼ばれる土地は、再建築不可物件となります。
袋地とは、ほかの方が所有する土地に囲まれている土地のことです。
建て替えをおこなう際は、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとされているため、新たに建物を建てることができません。
これは「接道義務」と呼ばれ、新たに建物を建てる際は接道義務を満たす必要があると、建築基準法によって定められているからです。
接道義務は、火災や災害時の避難経路や消防車の侵入経路を確保したり、生活環境を維持したりする目的で1950年に定められました。
このように、以前の建築基準法で建てられた建物でも、現行の基準を満たしていない場合は建物を建てることができないため注意しなければなりません。
そのほかにも、市街化調整区域にある場合も再建築不可となる場合があります。
市街化調整区域とは、都市計画法により定められたエリアで、原則として住居および商業施設などを建築することができないエリアです。
再建築不可物件が売れにくい理由には、以下のことが挙げられます。
再建築不可物件が売れにくい理由は、土地の使用用途が限られるためです。
建て替えができない、大規模な増改築やリフォームができないとなれば、その土地を購入したいという方は少ないといえるでしょう。
つまり、使い勝手が悪く用途が限定されている物件は、需要が少なく結果的に売れにくくなってしまいます。
また、再建築不可物件は、住宅ローンの審査に通らないことが多い点も売れにくいとされる理由の1つです。
なぜなら、建て替えができない不動産は、担保価値が低いと判断されるためです。
不動産を購入する多くの方が住宅ローンを組んで購入するため、ローンが組めない再建築不可物件を選ぶ方は少ないといえるでしょう。
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テラスハウスも売れにくい不動産の1つとされています。
ここでは、テラスハウスとはどのような物件なのか、またテラスハウスが売れにくい理由を解説します。
テラスハウスとは、独立した住戸が壁を接した状態で連なる建物のことで、建築基準法上では「長屋」として扱われています。
テラスハウスは、アパートやマンションと同じく集合住宅でありながら、各住戸から直接出入りすることが可能なため、一戸建てのような開放的な住み心地を体感できるのが特徴です。
テラスハウスが売れにくいと言われる理由は以下のとおりです。
テラスハウスのような、複数の建物が連続して存在する建物は、単独で建て替えることができません。
老朽化に伴いリフォームなどをおこなう場合は、その物件を管理している方や周辺住民の許可が必要になります。
そのため、結果的に劣化したまま放置することになり、築年数が古く劣化が激しい状態で売り出すことになってしまうのです。
したがって、そのような状態では、買主がつきにくく売却が難しいといえるでしょう。
また、買主が見つかっても通常の中古物件よりも売却価格が低くなる傾向にあります。
そのほかにも、テラスハウスは、住宅ローンの審査が通りにくいことも売れにくい理由です。
テラスハウスのような連なった建物は、構造上窓が少なかったり屋台骨が頑丈でなかったりします。
そのため、防災および防火に適しておらず、担保として不十分と判断されてしまうのです。
このような理由から、テラスハウスは売れにくい不動産とされます。
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売れにくい不動産といわれる不動産には、賃貸併用住宅もあります。
ここでは、賃貸併用住宅とはどのような物件なのか、また賃貸併用住宅が売れにくい理由を解説します。
賃貸併用住宅とは、1つの建物に所有者の自宅と第三者に貸す賃貸住宅が共存している建物のことです。
玄関は個別に用意されていることが多く、基本的にはお互いの生活空間に関わることなく、プライバシーが確保されているのが特徴です。
典型的な賃貸併用住宅は、建物の1階に1K程度の部屋が3~4戸程度あり、2階部分は自宅スペースというパターンになります。
賃貸併用住宅が売れにくいと言われる理由は以下のとおりです。
賃貸併用住宅を購入する方は、投資を目的としているケースがほとんどです。
しかし、1棟2戸構成の賃貸住宅として活用する場合も、賃貸併用住宅として利用する場合も、どちらも利回りは低く投資効率は決して良いとは言えません。
そのため、賃貸併用住宅を購入する方はそもそも少なく、マーケットが小さいことも売れにくい要因となっています。
また、賃貸併用住宅は、建物の一部を他人に貸すことになるため、他人と住むことが煩わしいと感じる方には敬遠されてしまうでしょう。
さらに、建物全体を自身の家族で使用する場合でも、大規模なリフォームが必要となるため、自宅として購入する方の需要も見込めないでしょう。
このように、賃貸併用住宅を購入する方は限られてしまうため、売れにくいとされています。
再建築不可物件やテラスハウス、賃貸併用住宅など売れにくいとされる不動産は、仲介で個人の買主を探すのは難しいといえます。
そのため、不動産会社による「買取」を検討してみると良いでしょう。
買取であれば、多少価格は安くても、すぐに売却することが可能です。
長期間よりも短期間で売却を完了させたい場合は、買取を視野に入れてみることをおすすめします。
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任意売却ができないケースとは?任意売却ができないとどうなる?
再建築不可物件やテラスハウス、賃貸併用住宅は売り出してもなかなか買主が付かず売れにくいとされる不動産です。
多くの場合は、使用用途やターゲットが限定されてしまうためです。
仲介での売却が難しいケースや、短期間での売却をお考えの場合は、不動産会社による買取も検討してみると良いでしょう。
東住吉区の不動産のことならインテリジェンスへ。
地域密着型で約80年の東住吉区を中心とした売買実績があります。
お客様に寄り添ったご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。
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