2024-10-28
不動産売却で相場を知る目安となる指標が「固定資産税評価額」です。
固定資産税評価額は、固定資産税などの税金を計算する際に用いられますが、おおよその売却価格を把握する際も役立ちます。
そこで、固定資産税評価額とはなにか、計算方法や固定資産税評価額以外の土地評価額について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。
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固定資産税などの税金を計算する際に使われる評価額を「固定資産税評価額」といいます。
ここでは、固定資産税評価額とはなにか、役割や決め方について解説します。
固定資産税評価額とは、不動産にかかる固定資産税を計算する際に利用される評価額のことです。
固定資産税とは、土地や建物などの固有資産などに対して課税される税金で、毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金です。
また、固定資産税以外にも、以下のような税金の基準となっています。
このように、固定資産税評価額は、固定資産税をはじめとするさまざまな税金を計算する際の基準となっています。
固定資産税評価額は、税金の計算をする際に利用するという役割だけではありません。
固定資産税評価額は、土地の売却相場を知る際の目安にもなります。
土地は、固定資産税評価額を70%で割った金額が土地の時価といわれています。
たとえば、固定資産税評価額が1,500万円の土地の場合は「1,500万円÷70%=約2,142万円」となり、おおよその売却相場を把握することが可能です。
一般的に、建物の場合はコストが高いほど評価額も高くなる傾向にありますが、どのようにして評価額を決めているのでしょうか。
これは、「固定資産評価基準」によって市町村が価格を決めており、建物の構造や建築素材、用途などの再建築費評点数を計算しています。
そして、その点数に経過年数に応じた減額補正率を乗じて正確な評価額が算出されます。
一方で、土地の場合は「地目」ごとに評価基準が決められているのが特徴です。
地目とは、田・畑・宅地・山林・原野などのことです。
たとえば、宅地であれば、区域ごとに標準的な土地を選び、過去の売買実績に基づいて固定資産税路線価を決定します。
そして、固定資産評価基準によって宅地ごとに点数を計算し、市町村が定めた価格を乗じて評価額がきまります。
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固定資産税評価額は、市区町村の不動産鑑定士が不動産の状態を確認し評価しており、3年に1度見直されます。
では、実際にどのような計算方法で算出できるのでしょうか。
ここでは、固定資産税評価額の計算方法や、調べる方法について解説します。
固定資産税は、固定資産税評価額×1.4%を乗じて算出します。
そのため、固定資産税評価額を求める際は「固定資産税額÷1.4%」で簡単に計算することが可能です。
たとえば、固定資産税が42万円の場合は「42万円÷1.4%=3,000万円」となり、固定資産税評価額は3,000万円ということになります。
固定資産税評価額は、毎年支払っている固定資産から簡単に計算できますが、以下のような書類でも調べることができます。
①課税明細書
課税明細書は、固定資産税の納税通知書に同封されている書類のことで、毎年4~6月頃に郵送されてくる書類です。
課税明細書の評価額の欄を見れば、固定資産税評価額が確認できます。
②固定資産評価証明書
課税明細書が見当たらない場合は、役所にて固定資産税評価証明書を取得することも可能です。
固定資産評価証明書とは、建物や土地などの評価額を証明する書類のことです。
なお、所有者本人が申請する必要があり、かつ本人確認書類が必要になります。
③固定資産課税台帳
固定資産課税台帳であれば、書類を取得せずに役所にて閲覧することができます。
固定資産課税台帳とは、不動産登記簿に記録されている登記事項にくわえて、固定資産評価額の価格など納税上必要とされる次項が記載されているものです。
なお、閲覧できるのは、納税義務のある本人または委任を受けた方となります。
④公租公課証明書
評価額は、公租公課でも調べることが可能です。
公租公課証明書は、固定資産税の税額を証明する書類です。
この書類には、課税標準額や土地の評価額、軽減税率の適用後の課税額などが記載されています。
正確に税額を把握したいという場合には、公租公課証明書がおすすめです。
公租公課証明書は、市区町村の窓口で取得できるほか、郵送にて請求することもできます。
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不動産売却時の目安となる評価額は、固定資産税評価額以外にも「公示地価」「基準地価」「路線価」「実勢価格(時価)」の4つがあります。
ここからは、4つの土地評価額について解説します。
公示地価は、1月1日時点の土地の基準となる価格で、毎年3月頃に発表されます。
毎年更新されるのが特徴で、市況を表している価格です。
都市計画区域内外で定められた地点が対象となっており、全国約2万5,000地点以上で実施されています。
なお、公示価格は、国土交通省が運営している「土地情報システム」にて調べることができます。
公示価格と似ているものとして「基準価格」という評価額もあります。
評価基準は公示地価と同じですが、公示地価の調査外の場所に基準地価が設けられているのが特徴です。
なお、基準地価は7月1日時点の価格であり、毎年9月に発表されます。
路線価とは、道路に面している土地1㎡あたりの価格のことで、贈与税や相続税などの税金を算定するために設定されています。
国税庁が1月1日時点の評価額を調査し、7月に財産評価基準書で発表しています。
路線価は市街地に設定されているため、すべての地域で路線価が設定されているわけではありません。
路線価がない地域は、倍率方式を利用して税金を計算します。
なお、路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることが可能です。
実勢価格とは、実際におこなわれた取引価格のことを指します。
そのため、売り出し価格と必ずしも同じとは限りません。
実際に取引が成立した価格のため、実勢価格は公的機関が発表している評価額とは異なります。
なお、実勢価格は、国土交通省が運営している「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」で確認することが可能です。
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固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税などの税金を計算する際に用いられる評価額のことです。
また、税金の計算だけでなく、売却価格の相場を知る目安としての役割もあります。
毎年送られてくる課税明細書や固定資産評価証明書で確認できるため、参考にすると良いでしょう。
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地域密着型で約80年の東住吉区を中心とした売買実績があります。
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