多くの土地所有者が自分の土地の価値を正確に知りたいと思うことでしょう。
しかし、どの評価額を参考にすべきか迷ってしまうことも少なくありません。
本記事では、土地の評価額とはなにか、5つの評価額の特徴や調べ方について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で土地の売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

土地の評価額とは？

土地の価値や売却相場の目安を求める際には、その目的に合わせて複数の評価方法が存在します。
土地を売却する前に、その土地の価格がどのように評価されるのかを理解することは重要です。

土地の評価額とは

「土地の評価額」とは、土地を売却する際や税額を計算するための基準となる価格です。
土地の評価額には主に以下の5つの種類があります。

• 固定資産税評価額
• 公示地価
• 基準地価
• 相続税路線価
• 実勢価格

それぞれの評価額は使用目的や計算方法が異なります。
これらの評価額を適切に理解し活用すると、土地の売却や税務処理がスムーズにおこなえます。

評価方法によって金額が変わる

土地評価においては、「一物五価」という考え方があり、評価の目的によって使用する価格が異なることが一般的です。
具体的には、固定資産税の計算をおこないたい場合には「固定資産税評価額」を、相続税の計算には「相続税路線価」を使用するなど、求める情報に応じて適切な評価額を選択する必要があります。
また、同じ土地であっても評価額の種類によって金額が大きく変わることがあります。
これは、評価額がそれぞれ異なる基準に基づいて定められているためです。
土地の評価額は、経済状況の変化や市場動向によって、定期的に見直されることもあります。
そのため、土地の評価額を正確に把握するには、まずは具体的な目的を明確にし、その目的に合った評価額を選択して調査することが重要です。

土地の売買価格と評価額は異なる

土地の売買価格と評価額が異なる理由には、いくつかの要因が関係しています。
売買価格は経済動向や社会的変化に大きく左右され、周辺環境や買主との交渉によって決まることもあります。
一方で、固定資産税評価額や相続税路線価などの評価額は、市場価格の約70%から80%程度に設定されることが一般的です。
土地を取引する際には、これらの違いを踏まえ、適切な評価額を参考にしながら、実際の市場動向を把握することが求められます。
これにより、より精確な価格設定や税務計算が可能となり、適正な土地取引を実現できるでしょう。

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5つの土地評価額の評価基準や特徴とは？

土地の評価額は5つあり、それぞれ評価基準や利用シーンが異なります。
それぞれの特徴は、以下のとおりです。

①固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の算出基準となる価格です。
評価額は3年ごとに見直され、固定資産税だけでなく不動産取得税、登録免許税、都市計画税の計算にも使用されます。
評価額の管轄は市区町村であり、毎年4月頃に公表されるのが一般的です。
なお、固定資産税は、評価額に1.4%（標準税率）を乗じて算出されます。
税率は、自治体によって異なる場合があります。
土地を売却する際は、所有権移転登記にともなう登録免許税を算出する際に、用いる評価額です。

②公示地価

公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省が毎年公表する土地の価格の指標です。
標準地における毎年1月1日時点の1㎡あたりの地価を基準としており、毎年3月下旬に公表されます。
公示地価の算定には、不動産鑑定士2名以上が現地調査をおこない、その結果に基づいて価格が設定されます。
2024年の地価公示では、全国2万6,000地点でこの調査が実施されました。
この公示は社会経済活動の基盤としての役割も果たしています。
公示地価の主な役割は以下のとおりです。

• 一般の土地取引の指標提供
• 不動産鑑定の規準
• 公共事業用地の取得価格算定の規準
• 土地の相続評価および固定資産税評価の基準
• 国土利用計画法による土地価格審査の基準

これらの役割を通じて、公示地価は土地の価値の適正な評価と公正な取引を支える重要な制度として位置づけられています。

③基準地価

基準地価とは、各都道府県が中心となって公表する土地の価格指標です。
毎年7月1日時点で価格評価がおこなわれ、その結果は9月に公表されます。
公示地価と基準地価は同様の目的を持っていますが、調査対象となる土地の範囲に違いがあります。
公示地価は主に都市部とその周辺の土地を対象としているのが特徴です。
一方で、基準地価は住宅地や工業地など公示地価の対象外となる土地も評価の対象として含まれます。

④相続税路線価

相続税路線価は、相続税や贈与税を計算する際の基準となる土地価格です。
この価格指標は国税庁によって管理されており、毎年1月1日を評価基準日として設定し、その年の7月初旬に公表されます。
相続税路線価は、その道路に面している土地の1㎡あたりの価格で表示されます。

⑤実勢価格

実勢価格とは、市場で実際に取引される土地の価格のことです。
ほかの評価額と異なり、公的機関による公表がおこなわれない点が特徴です。
実際に成立した売買取引に基づいて算出されるため、公的機関が設定する評価額とは大きな差がある場合があります。
実勢価格は、過去の取引価格を調べることによって、土地の現在の市場価値を推定するために使用されます。
取引がおこなわれていない地域の場合、近隣地域での取引価格から実勢価格を推定することも可能です。

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5つの土地評価額の調べ方とは？

土地の評価額の調べ方は、評価額の種類によって以下のように異なります。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書で確認可能です。
毎年4月から6月の間に送付されます。
また、固定資産課税台帳で確認することも可能です。
固定資産課税台帳には、納税に必要な事項が記載されています。
この台帳は各自治体の役所で閲覧可能で、詳細な情報が求められる場合に有用です。
固定資産評価証明書を取得するのも1つの手です。
固定資産評価証明書は、土地や建物などの固定資産の評価額を公式に証明するための書類となり、土地の売却の際に必要書類として取得することもあります。

公示地価・基準地価の調べ方

公示地価は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」を通じて調べることが可能です。
令和6年3月末までは「土地総合情報システム」で調べることができましたが、令和6年4月から不動産情報ライブラリにシステムが変わりました。
基準地価についても、公示地価と同じく、国土交通省が提供する不動産情報ライブラリを利用して調べることができます。

相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、国税庁の公式ホームページにある「路線価図・評価倍率表」で確認可能です。
路線価図には、指定されたエリアごとの路線価が掲載されています。
また、路線価が設定されていないエリアについては、評価倍率方式が用いられます。
「評価倍率表」から該当地域の倍率を確認し、その倍率を固定資産税評価額に乗じることで土地の価値を算出する方法です。

実勢価格の調べ方

実勢価格は、成約価格を基にした不動産取引情報提供サイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」から調べることができます。
さらに、もっと正確な市場価値を知りたい場合には、不動産会社に査定を依頼することも有効です。
不動産会社による査定では、最新の市場動向や物件の状態を考慮した詳細な価格評価をおこないます。
そのため、より精密な実勢価格を把握することができます。

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まとめ

土地の評価額とは、土地を売却する際や税額を計算するための基準となる価格です。
土地の売却の際は、不動産市場の相場を反映した実勢価格がより参考になります。
調べ方は、評価額の種類によって異なり、実勢価格の場合は不動産会社の査定で調べるのがおすすめです。
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