任意売却時に税金はかかる？税金滞納による影響についても解説！

住宅ローンの返済が困難になり、任意売却を検討されている方もいらっしゃるでしょう。
不動産売却時にはさまざまな税金が発生しますが、任意売却の場合はどうなるのでしょうか。
この記事では、任意売却でかかる税金の種類と税金滞納による影響について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却に税金はかかる？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な場合に、債権者（金融機関など）から許可を得て自宅を売却する方法です。
任意売却によって得た売却代金は、住宅ローンの返済に充てられます。
債務の整理を目的とする売却方法ですが、任意売却も通常の不動産売却と同様に税金が発生します。
まずは、任意売却でかかる税金の種類から確認しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却により利益が生じた場合にかかる税金です。
所得税と住民税の総称であり、2037年12月までは復興特別所得税もあわせて納税する必要があります。
譲渡所得税額は、不動産の売却価格から「売却および購入時にかかった費用」を差し引いたあとの金額に税率をかけて算出します。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年超えであれば20.315％、5年以内だと税率は39.63％です。
しかし任意売却においては、譲渡所得税はかからないケースがほとんどです。
その理由については、のちほど解説します。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書など印紙税法によって定められた文書に対してかかる税金です。
不動産売却では売買契約書に課税されるため、収入印紙を添付して印紙税を支払う必要があります。
税額は契約金額によって異なり、不動産の売却価格が高くなるほど印紙税も高くなります。

登録免許税

不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消手続きが必要です。
抵当権とは、ローン契約者の返済が滞ったときのために、金融機関が対象の不動産を担保にとる権利をいいます。
抵当権を抹消する際には、不動産1件当たり1,000円の登録免許税がかかります。
なお、手続きを司法書士に依頼した場合は、報酬を含めて数万円ほどの費用が必要です。

消費税

消費税は、事業者が消費者から預かった税金を代わりに納める制度です。
そのため、個人所有の不動産を任意売却する際は、消費税の心配はしなくて良いでしょう。
ただし個人所有の不動産であっても、賃貸アパートなど事業性を認められる建物に対しては、消費税の課税対象となります。
また、土地には消費税がかかりませんが、例外もあるため注意が必要です。
駐車場として収入を得ていた土地などは、事業用とみなされ消費税が課される可能性があります。

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任意売却と税金の関係！譲渡所得税は発生しない？

前章で解説したように、任意売却でも通常の不動産売却と同じように税金が発生します。
しかし任意売却においては、譲渡所得税は発生しないケースがほとんどです。
ここからは、任意売却で譲渡所得がほとんどかからない理由について解説します。

売却益が出ないことが多い

譲渡所得税が発生するのは、不動産を売却して利益が出た場合のみです。
任意売却においては、売却代金だけではローンを返済できず残債が生じることも珍しくありません。
任意売却によって不動産を売却しても、売却益が出なければ譲渡所得税は非課税となります。

3,000万円の特別控除を利用できる

任意売却で自宅を手放した場合、特例が適用できれば売却益がなくなり、譲渡所得税が発生しないこともあります。
この特例を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、売却益から3,000万円までの控除できます。
つまり、売却益が3,000万円以下であれば、特例の利用により譲渡所得税の課税対象外となるわけです。
ただしこの特例を利用するには、以下のような要件を満たす必要があります。

• 親子や親族間の取引ではないこと
• 引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
• 自分が住んでいる家屋であること
• 以前に住んでいた家屋の場合は、転居後3年目の年末までに売ること

さまざまな条件が設けられていますが、特例の利用によって譲渡所得税がゼロになる方も珍しくありません。

強制換価等による特例が適用される

任意売却や競売によって不動産を手放す際は、強制換価等による特例が認められる可能性があります。
この特例は、資力を喪失して債務の弁済が著しく困難である場合に、特定の所得税を非課税とする制度です。
このように、任意売却では売却益が生じても、特例の利用などによって譲渡所得税がかからないこともあります。
なお、印紙税と登録免許税は必ず発生しますが、返済に困窮している状況では支払いが困難なこともあるでしょう。
任意売却では、債権者との交渉によって、これらの費用を売却代金から捻出できる可能性があります。

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税金を滞納していた場合でも任意売却はできる？

住宅ローンの返済が困難な場合、固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが滞っているケースも少なくありません。
税金を滞納していても、任意売却はおこなえるのでしょうか。
ここからは、税金滞納による任意売却への影響について解説します。

滞納額が大きいと自宅が差し押さえられる

固定資産税などの税金を滞納していても、任意売却による売却代金で税金を支払えると判断されれば、任意売却は可能です。
しかし税金の滞納額が大きい場合は、行政処分によって自宅が差し押さえられる恐れがあります。
自宅が差し押さえられてしまうと、行政に差し押さえの解除をしてもらってからでないと、任意売却ができません。
差し押さえを解除してもらうには行政との交渉が重要となり、時間もかかります。
滞納額によっては自宅を差し押さえられ、任意売却ができなくなる可能性もあると理解しておきましょう。

交渉次第で売却代金から捻出できる可能性がある

任意売却による売却代金は、住宅ローンの返済に充てられるのが基本です。
しかし債権者との交渉次第では、売却代金を滞納している税金の支払いにあてることができます。
任意売却が済んだら終わりではなく、債務者は生活の立て直しが必要です。
ローンが残った場合はその支払いも続くため、債務者の経済的な立て直し債権者にとっても重要といえます。
そのため、任意売却後は残債の返済計画を立てるとともに、滞納している税金の返済についても相談することが大切です。

任意売却を成功させるポイント

ローンの返済や税金の滞納を続けていると、自宅は最終的に競売にかけられてしまいます。
競売は任意売却に比べて取引価格が低いため、売却後も多額の残債に悩まされる可能性があります。
競売を回避するには、競売の開札日までに買主を見つけて取引を終えていなければなりません。
任意売却は一般的な不動産売却と同様に販売活動をおこなうため、成立までに最短でも3〜4か月ほどかかると考えておきましょう。
手遅れにならないよう、任意売却を検討し始めたら早めに金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。

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まとめ

任意売却では、通常の不動産売却と同様に譲渡所得税や印紙税、登録免許税が発生します。
しかし、任意売却で物件を手放す場合は、売却益が生じることが少ないため、譲渡所得税は非課税になるケースが多いです。
任意売却にはタイムリミットがあるため、検討し始めたら早めに不動産会社や金融機関へ相談しましょう。
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地域密着型で約80年の東住吉区を中心とした売買実績があります。
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