不動産売却における現状渡しとは？売主・買主のメリット・デメリットを解説

不動産売却をお考えの方のなかには、できるだけ費用や手間をかけず現状のまま引き渡したいと思っている方もおられるでしょう。
しかし、現状渡しの場合は契約不適合責任のリスクなどが生じる可能性もあるため注意が必要になります。
そこで、不動産売却時に現状渡しするとはどういうことなのか、現状渡しのメリット・デメリットを解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における現状渡しとは？

現状渡しとは、物件の瑕疵を修復せずにそのままの状態で引き渡すことをいいます。
一般的には、不動産を引き渡す前に売主側で物件の瑕疵などを修繕する必要があります。
しかし、築年数が古い不動産は、売却価格よりも修繕費のほうが高額になることから、売却自体が損になることも少なくありません。
このような場合に、売主が把握している瑕疵をあらかじめ買主へ伝え、修繕がおこなわれていないことを前提に購入してもらうのが「現状渡し」です。

現状渡しの法的責任について

現状渡しは、物件の瑕疵を修復することなく引き渡すため、通常よりもトラブルが発生しやすくなります。
とくに現状渡しで注意すべき点は「契約不適合責任」と「告知義務」についてです。
契約不適合責任に問われる可能性がある
契約不適合責任とは、契約書の内容と異なるものを買主へ引き渡した際に売主が負う責任のことです。
事前に買主へ伝えていた瑕疵以外に、雨漏りや破損などの瑕疵が見つかった場合は契約不適合責任に問われることがあります。
契約不適合責任に問われれば、契約内容に適合していない箇所の補修を求められたり、損害賠償を請求されたりする可能性もあります。
なお、売主が気付かなかった箇所であった場合でも責任を問われるため注意しましょう。
売主は買主へ告知義務がある
不動産売却する際は、売主は買主へ「告知義務」があります。
告知義務は、売却する物件の瑕疵は買主へ必ず伝えなければならないといった売主の義務のことです。
たとえば、雨漏りを知りながら売却に不利と考え、故意に告知せずに売却した場合は責任を負うことになります。
また、売却前に物件の瑕疵などの状態を調査せずに売却した場合は、売主に過失や故意があったとし契約不適合責任に問われる可能性があります。
一方で、雨漏りについて売主が把握しており、買主にその旨を告知し同意を得てから売買契約を結べば、売主が責任を負う必要はありません。
なお、告知義務の対象は現在の瑕疵だけでなく、過去におこなった修繕も対象となるため注意しましょう。
告知義務が必要か判断できない場合は、不動産会社へご相談ください。

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不動産売却で現状渡しするメリットとは

続いて、不動産売却において現状渡しするメリットを売主と買主に分けて解説します。

現状渡しによる売主のメリット

現状渡しする際に売主が得られるメリットには以下の3つがあります。

• コストと手間をかけずに売却できる
• 早期売却ができる
• 買取なら契約不適合責任が免除される

現状渡しによる売主の最大のメリットは、コストと手間をかけずに売却できる点です。
通常は、修繕をしてから不動産売却をするため費用が高額となるケースもあります。
また、修繕となれば費用だけでなく業者へ依頼する手間などがかかりますが、現状渡しであればそれらのコストや手間が不要です。
さらに現状渡しの場合は、工事にかかる期間を省くことができるため、その期間分早めに売却活動に取り掛かることができます。
そのため、急いで売却したい事情がある場合は、現状渡しが適しているといえるでしょう。
買取により現状渡しする場合は、契約不適合責任が免除される点もメリットです。
現状渡しで売却する方法には「仲介」と「買取」の2つがあります。
仲介は不動産会社を通じて買主を探す方法で、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。
建物が古く仲介での売却が難しい場合や、できるだけ早く売却したい場合におすすめなのが「買取」です。
買取であれば、個人同士で売買する場合に発生する契約不適合責任が免除されるメリットがあります。
そのため、買取後に瑕疵が見つかっても責任を追及される心配がありません。

現状渡しによる買主のメリット

一方で、現状渡しする際に買主が得られるメリットには以下の2つがあります。

• 安く購入できる
• 自分好みにリフォームできる

現状渡しにおける買主のメリットは、安く購入できる点です。
現状渡しでは、通常の物件と比べると安価で売り出されていることが多いです。
また、中古物件を購入する方のなかには、できるだけ安く購入して自分の好みにリフォームやリノベーションをおこないたいと考えています。
そのため、現状渡しはそのような買主のニーズに合致しているといえるでしょう。

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不動産売却で現状渡しするデメリットとは

一方で、現状渡しにはデメリットも存在します。
デメリットについても売主と買主の立場から見ていきましょう。

現状渡しによる売主のデメリット

現状渡しする際に売主に生じるデメリットには以下の2つがあります。

• 契約不適合責任のリスクが高い
• 売却価格が低くなる

現状渡しの売主の最大のデメリットは、すでにご説明しているように契約不適合責任に問われるリスクが高いことです。
なかでも相続などで所有したものの一度も住んでいない物件をそのまま引き渡す際は、建物の状態を把握しづらいためとくに注意しなければなりません。
なお、契約不適合責任を回避するために有効なのが「インスペクション」です。
インスペクションとは、既存住宅の劣化状態や欠陥の有無などを調査する住宅診断のことです。
専門家が実施するため、信頼度の高い調査になります。
不動産売却前にインスペクションを実施しておけば、売主は建物の状態を把握でき、欠陥箇所を契約書に記載することができます。
また、インスペクションを実施しておけば、売主だけでなく買主も安心して購入に踏み切れるでしょう。
もう1つの現状渡しのデメリットは、売却価格が低くなる点です。
欠陥があることを前提として売却するため、その分を値引きすることが多いためです。
そのため現状渡しの場合は「いくらまでなら値引きしても良い」と下限金額を決めておき、後悔のないようにしましょう。

現状渡しによる買主のデメリット

現状渡しする際に買主に生じるデメリットには以下の2つがあります。

• リフォームが必要になる
• 設備などの不具合が生じた場合は売主へ確認する手間がかかる

現状渡しは、物件を安く購入できるメリットの一方で、リフォーム前提の購入となるケースがほとんどです。
そのため、高額なリフォーム費用を買主が負担しなければなりません。
また、設備の利用ができないなどトラブルが生じた場合は、売主へ確認するなどの手間がかかる点もデメリットです。
なお、売主が許可すれば購入者側でインスペクションを実施することもできます。

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まとめ

不動産売却における現状渡しとは、物件を修繕せずにそのままの状態で買主へ引き渡すことを指します。
ただし、現状渡しの場合は契約不適合責任に問われるリスクが高いため、事前にインスペクションを実施し告知しておくと良いでしょう。
契約不適合責任に問われるか心配な場合は、不動産会社による買取も検討してみてはいかがでしょうか。
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