不動産査定書とは？不動産売却の際に知っておきたい見方やポイントを解説！

不動産を売却するときは、査定を受けることが一般的です。
そのことは知っていても、査定後に受け取る不動産査定書の具体的な内容は、知らない方が多いかもしれません。
そこで今回は大阪府大阪市東住吉区で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産査定書とは何か解説します。
不動産査定書の見方や、とくにチェックするべきポイントも解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産査定書とは①売却時に必要な査定書の種類

不動産査定書とは、不動産の査定結果が記載されている書類です。
ただし、「不動産査定書」と呼ばれる書類には2つの種類があり、目的によって必要になる書類が異なります。
そこで、不動産売却時に必要なのはどちらの種類なのかを判断できるように、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

2種類の不動産査定書の特徴とは

不動産査定書には、「不動産仲介会社が作成するもの」と「不動産鑑定事務所が作成するもの」の2種類があります。
不動産仲介会社が作成する不動産査定書は、市場価格を確認するために用いられるもので、不動産売却が目的の場合はこちらを使います。
不動産の評価基準や書類の形式などに規定はなく、無料で作成でき、受け取りまでにかかる期間は1週間ほどです。
一方、不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書は、資格を有した鑑定士が定められた基準に従って作成する公的な効力を持つ書類です。
相続時の遺産分割や、離婚時の財産分与などのために不動産の評価額を知りたいときは、こちらの不動産査定書が役立つでしょう。
ただし、20～30万円ほどの費用と、1週間以上の期間がかかることが一般的です。

不動産売却の際に受ける査定の種類とは

不動産売却の際の査定は、不動産の売り出し価格を設定するために市場価格を確認することが目的で不動産仲介会社に依頼します。
不動産仲介会社による査定には、「簡易査定」と「訪問査定」があるので、こちらの違いも確認しておきましょう。
簡易査定とは、現地調査をせず、資料などで確認できる要素を用いておこなわれる査定です。
現地や不動産仲介会社へ行かずに実施できるので、手間がかからず、1～2日ほどで結果を受け取ることができます。
ただし、物件の実際の状態などが加味されないため、査定価格の精度はそれほど高くはありません。
一方、訪問査定は売却する物件の現地調査をおこない、その結果もふまえて査定価格が算出されます。
そのため、立ち会いなどの手間はかかりますが、簡易査定よりも査定価格の精度が高まります。
売却価格のおおまかな目安が知りたい場合は簡易査定、不動産売却を具体的に検討している場合は訪問査定を選択すると良いでしょう。

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不動産査定書とは②売却時に知っておきたい査定書の項目や見方

不動産査定書の書式は、査定を依頼する不動産仲介会社によって異なりますが、基本的な内容や見方は同じです。
そこで、不動産査定書を受け取ったときに情報を把握しやすいように、一般的な記載項目や見方などを確認しておきましょう。

不動産査定書の項目と見方1：不動産の概要

不動産の概要には、売却する物件の住所や築年数、面積などの基本情報が記載されます。
また、売却する物件がマンションの場合は階数や総戸数、土地の場合は建ぺい率や容積率などの項目が記載されるので、それぞれに間違いがないことを確認しましょう。
査定を依頼する不動産仲介会社によっては、住宅の環境や設備、交通条件などが載っていることもあります。

不動産査定書の項目と見方2：査定価格や売り出し価格

査定価格は不動産の価値を金額で表したものであり、売り出し価格はそれに基づいて算出された不動産を売り出す際に適していると考えられる価格です。
これらの価格は不動産仲介会社の予測であり、必ず不動産を売却できる価格ではありません。
そのため、査定価格は成約予想価格、売り出し価格は売り出し推奨価格などのように記載されることが一般的です。
これらの価格は、「上限価格・標準価格・下限価格」の3段階に分かれていることがあるので、それぞれの金額をきちんと確認しましょう。
なお、不動産の評価方法や参考にするデータなどに違いがあるため、査定価格は不動産仲介会社によって異なる可能性があります。

不動産査定書の項目と見方3：売却にかかる諸費用

不動産の売却価格は、売主の手元に残る金額ではありません。
不動産売却ではさまざまな費用が発生し、手元に残るのは売却価格からそれらの費用を差し引いた金額です。
そのため不動産査定書には、売却の際にかかる仲介手数料や登記費用、印紙税や売却益が生じた際に発生する譲渡所得税などの予想額が記載されます。
なお、売却にかかる諸費用の目安は、売却価格の4～5％ほどです。

不動産査定書の項目と見方4：担当者のコメント

不動産査定書には、査定の担当者のコメントが載っています。
コメントには査定価格が算出された根拠が記載されるので、納得のいく内容かどうかをしっかりと確認しましょう。
また、その不動産の高評価な部分や価格交渉をされそうな要因、おすすめの販売戦略などが記載されることもあります。

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不動産査定書とは③売却にあたってチェックするべきポイント

先述のとおり、不動産査定書にはさまざまな項目が記載されます。
査定を依頼した不動産仲介会社にもよりますが、不動産査定書のページ数は10ページを超えることもあるでしょう。
そのため、重要な情報を見落とさないように、とくにチェックするべきポイントを押さえておきましょう。

チェックポイント1：査定価格にしっかりとした根拠があるか

不動産査定書でまずチェックするべきポイントは、査定価格が算出された根拠です。
不動産は、適正な売り出し価格を設定しないと、買主が見つかりません。
そのため、売り出し価格を決定する際の基準となる査定価格は、重要なポイントです。
査定価格が算出された根拠が弱いと感じる場合、その価格は適正ではない可能性があります。
ですから、査定価格は金額の高さだけではなく、算出された根拠が納得のいくものかどうかをしっかりとチェックしましょう。

チェックポイント2：成約時期は適正か

査定価格の根拠と並んで重要なポイントは、想定されている成約時期です。
査定価格の根拠がしっかりとしていても、成約時期が記載されていなかったり、成約時期の目安が長すぎたりする場合は注意が必要です。
不動産売却にかかる期間は、通常3か月から半年ほどだと言われています。
不動産を売り出してからこれ以上の時間が経つと、売れ残りのイメージを持たれてしまい、買主が見つかりにくくなる可能性があります。
早く売却するために、値下げせざるを得なくなることもあるでしょう。
ですから、想定の成約時期が適正かどうかも、しっかりと確認しておきましょう。

チェックポイント3：全体の内容や見やすさ

不動産査定書全体の内容や見やすさなども、チェックしたほうが良いポイントです。
先述のとおり、不動産仲介会社が作成する不動産査定書は書式に規定がなく、会社によって内容が異なります。
そのため、内容には不動産仲介会社の個性が出ると考えられ、売却を依頼する会社を決める際の判断材料の1つになるでしょう。
ページ数の多さだけではなく、「わかりにくい専門用語の説明がきちんとあるか」などの点にも着目すると、対応の良し悪しや熱意の強さを感じられるかもしれません。

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まとめ

不動産を売却するときは、不動産仲介会社に査定を依頼して、不動産査定書を受け取ります。
不動産査定書には定められた規定がなく、不動産仲介会社によって書式が異なりますが、基本的な内容や見方は変わりません。
査定価格の根拠と想定される成約時期は重要なポイントなので、しっかりと確認しておきましょう。
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