不動産売却時に確定申告が必要なケースとは？必要書類と申告期間も解説

不動産売却をおこなうと、確定申告が必要なのかと気になっている方もおられるのではないでしょうか。
不動産売却後には、利益が出ても損失となった場合でも確定申告が必要となるケースが多いため、事前に申告が必要となるケースや必要書類を確認しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却時の確定申告とはなにか、申告が必要なケースや必要書類、申告期間について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却時に確定申告が必要なケースとは

不動産売却をおこなうと、場合によっては翌年に確定申告が必要になるケースがあります。
会社員の方は、会社が代わりに納税の手続きをおこなうため、自分で確定申告をおこなう機会はほとんどないでしょう。
そもそも確定申告とは、1月1日から12月31日までの所得金額とそれにかかる税金を、税務署に申告することです。
この対象となる所得には、給与所得や事業所得、不動産所得のほかに譲渡所得があります。
譲渡所得は、給与所得などと分離して課税されるため、会社員の方でも不動産売却をおこなえば、確定申告が必要になります。

確定申告が必要なケース

不動産売却により確定申告が必要なケースは、以下の2つの場合です。

• 譲渡所得が発生した場合
• 特例・控除を適用したい場合

1つ目の必要なケースは、譲渡所得が発生した場合です。
譲渡所得とは、不動産売却により得られる利益のことです。
この譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要になります。
譲渡所得が発生したかどうかは、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
この計算式で譲渡所得がプラスになった場合は、利益が発生したことになるため確定申告が必要です。
なお、取得費とは不動産を購入する際にかかった費用のことを指し、購入代金や仲介手数料などが該当します。
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や測量費、印紙代などです。
これらの費用を売却価格から差し引いて、譲渡所得を算出します。
2つ目の必要なケースとは、特例・控除を適用したい場合です。
不動産売却では、一定の要件を満たせば控除や特例を利用することができます。
たとえば、マイホームの3,000万円特別控除を利用すれば、譲渡所得から最大で3,000万円控除でき節税対策になります。
ただし、この特別控除を利用して譲渡所得がマイナスもしくはゼロとなった場合でも、控除を利用するためには確定申告が必要なため注意しましょう。
また、売却により譲渡損失となった場合でも、損益通算や繰越控除といった制度を利用する際は確定申告が必要になります。
損益通算とは、不動産売却で赤字となった損失を給与所得や事業所得などと相殺することです。
損益通算をすれば、所得を減らすことができるため、所得税の節税対策につながります。
また、損失は最大で翌年以降3年間繰り越すことが可能です。

確定申告が不要なケース

一方で、確定申告が不要なケースは、譲渡所得が発生しなかった場合です。
その年に譲渡所得以外の所得がない方などは、基本的に確定申告は不要です。
ただし、前述したように譲渡損失となった場合でもほかの所得と損益通算する場合は、確定申告が必要なため注意しましょう。

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不動産売却後の確定申告をおこなう際の必要書類

不動産売却後の確定申告では、さまざまな書類が必要になります。
必要書類は、税務署で入手できる書類と自分で用意すべき書類に大きく分けられます。

税務署で入手する必要書類

確定申告をおこなうにあたり、税務署で事前に入手しておきたい書類は以下の3つです。
必要書類①確定申告書B様式
譲渡所得に限らず年間の所得の申告に使用するために必要な書類です。
譲渡損失により繰越控除をおこなう場合にも、この申告書を使います。
必要書類②確定申告書第三表
譲渡所得の額を記載する用紙です。
不動産売却による譲渡所得は分離課税のため、ほかの所得と合算せずに個別に計算する必要があります。
必要書類③譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書には、売却した不動産の住所や売却価格、経費、代金の受け取り状況などを記載します。
これらの書類は、いずれも税務署の窓口のほか、国税庁のホームページからダウンロード可能です。

自分で用意する必要書類

自分で用意すべき必要書類には以下の4つがあります。
必要書類①購入時・売却時の売買契約書のコピー
購入時・売却時の売買契約書のコピーも、必要なため事前に準備しておきましょう。
契約書のコピーは、譲渡所得を計算する際の取得価格や売却価格を確認するために必要になります。
必要書類②取得費や譲渡費用がわかる領収書のコピー
購入や売却する際にかかった仲介手数料や、印紙代、測量費などの譲渡費用の領収書も必要です。
これらの費用を漏れなく計上すれば、譲渡所得にかかる税金を抑えることができるため、できるだけ紛失しないようにしましょう。
必要書類③登記事項証明書
登記事項証明書は、売却した不動産の住所や所有者、抵当権情報などが記された書類です。
法務局の窓口で入手できるほか、オンライン請求することもできます。
必要書類④源泉徴収票
会社勤めなど給与所得者の場合は、源泉徴収票も必要です。
提出は不要ですが、確定申告書を作成する際に情報を転記する必要があります。
また、そのほかにも本人確認書類の準備が必要です。
さらに、控除を受ける場合は、別途添付書類を準備しなければなりません。
必要書類は特例によって異なるため、詳細は国税庁のホームページにて確認しておきましょう。

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不動産売却後の確定申告の申告期間と申告方法

続いて、確定申告の申告期間と申告方法について解説します。

申告時期・場所

不動産売却により確定申告が必要な場合は、売却した翌年に申告する必要があります。
申告期間は2月16日から3月15日で、最寄りの税務署に申告します。
期間は1か月と決められているため、早めに書類などを準備し確定申告をおこないましょう。

申告方法

確定申告の申告方法には、税務署の窓口に直接提出する方法、郵送で提出する方法、電子申告・納税システム（e-Tax）で申告する方法があります。
申告期間は1か月しかないため、税務署の窓口は混雑する恐れがあります。
そのため、郵送により申告書を送付するか、時間外文書収受箱への投函がおすすめです。
また、最近では確定申告にe-Taxを利用する方も増えています。
e-Taxは、国税庁のホームページの「確定申告作成」から作成・申告できるため、わざわざ税務署へ出向く必要はありません。
ただし、利用するには事前に電子証明書を取得したり、マイナンバーカードを登録したり手続きが必要になります。
24時間いつでも確定申告することができるため、パソコンをお持ちの方はおすすめの申請方法といえます。

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まとめ

不動産売却で譲渡所得が発生すると、翌年に確定申告が必要になります。
また、利益が発生しなかった場合でも、確定申告をすることにより損益通算や繰越控除を受けることができ、所得税の節税対策につながります。
確定申告には、税務署などで入手する書類や契約書のコピーなど必要書類が多いため、早めに準備して期間内に必ず申告をしましょう。
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