不動産を売却するときは、さまざまな書類の用意が必要です。
なかでも、検査済証はないと困る書類です。
本記事では、検査済証とはなにか、重要性やない場合の不動産売却方法について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時にないと困る「検査済証」とは？

不動産を売却する際は、登記済証や間取り図など、さまざまな書類を準備する必要があります。
そして、建物の売却については「検査済証」が必要不可欠です。

検査済証とは何？

検査済証は、建物が建築基準法に則って建てられていることを証明する大切な書類です。
不動産売却の際、買主は検査済証をもとに建物の品質や安全性を確認します。
そのため、検査済証がないと、買主がデメリットを被る恐れがあるのです。
検査済証は、建物完成時に建築主事から受け取ります。
建築主事とは、建築確認の申請や中間検査、完了検査の審査を担当する公務員のことです。
市町村に建築主事がいない場合は、都道府県知事が特定行政庁としておこないます。

検査済証を取得するための検査とは

建物を建てる過程では、いくつかの大切な検査がおこなわれます。
これらの検査は、建物が建築基準法に合っているかをチェックするために必要です。
まず始めに、建築がスタートする前に、設計図が建築基準法などの法律に沿っているかを見るための「建築確認申請」があります。
申請は建物の持ち主、つまり建築主がおこないますが、設計を担当する事務所がこの手続きを代わりにおこなうのが一般的です。
建築確認申請が承認されると、「建築確認済証」がもらえ、いよいよ建設作業が始まります。
工事が進むなかで、特定の段階において「中間検査」がおこなわれることもあります。
中間検査は、建設途中の建物が引き続き法律に基づいて建てられているかをチェックするためのものです。
どの建物が中間検査の対象になるかは、住んでいる地域によって違うことがあります。
最後に、建物が完成したあとには「完了検査」があります。
完了検査は、実際に建てられた建物が申請時の設計図と一致しているかを確認する検査です。
完了検査をクリアすると「検査済証」を取得する流れです。

建築確認申請書だけが手元にある場合

不動産売却の際に、建築確認申請書しか手元にない場合は売却に影響が出ることがあります。
建築確認申請書は建物建設前の計画を示したものであり、実際にその通りに建てられたかは証明しません。
検査済証と建築確認申請書を間違えないように気を付けましょう。

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不動産売却時にないと困る「検査済証」の重要性

不動産売却の際、検査済証は売主だけでなく買主にもとても重要な書類です。
検査済証がない場合、買い手は不動産購入後に以下のような困難に直面することがあります。

①住宅ローンが組めなくなることがある

金融機関は住宅ローンの審査の際、リスクを避けたいため、担保となる不動産（購入予定の不動産）が建築基準法に沿って建てられているかをチェックします。
検査済証はその証明書となるため、住宅ローンの申し込み時に必要です。
検査済証がなければ、金融機関はローンを出し渋る可能性があります。
そのため、ローンを利用して購入したい方との売買が難しくなります。

②法的な問題を抱えるリスクがある

建築基準法に反して建てられた家を買った場合、新しい所有者はその違法性の責任を負うことになるため、注意が必要です。
たとえば、建ぺい率や容積率など、地域ごとに定められている規定を超えて建てられた違法建築を買った方は、改善命令を受けるリスクがあります。
場合によっては建物の一部を壊さなければならないかもしれません。
そのため、検査済証のない建物は買主にとって大きなリスクです。

③改築や用途変更に制約がかかる

検査済証がない建物は、建築基準法に基づいて建てられたと証明できないため、改築や用途変更にさまざまな制限が生じます。
たとえば、防火地域での増築ができなかったり、改築や大きな用途変更が難しくなったりします。
改築や用途変更に制限がかかると、リフォームや増築を考えている買主にとって、大きなデメリットです。
とくに中古住宅を買って自分のスタイルに合わせて改装したい方にとっては、購入を避けられる要因となり得ます。

④売却価格が下がる可能性がある

売却価格が下がるリスクも大きな問題です。
検査済証がないと建物が法律に違反している可能性があるため購入希望者からリスクと判断され、不動産の売却自体が困難になることがあります。
結果として、価格を下げざるを得ない状況に陥ることがあり、それによって得られる利益が減少する可能性があります。
また、検査済証がないことを理由に、買主から値引き交渉をされる可能性も高いです。
不動産の価格交渉で大きく値下げしてしまうと、最終的には手元に残る金額が少なくなるかもしれません。
そのため、不動産を希望価格で売りたい場合は、検査済証が重要となるのです。

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検査済証がない場合の不動産売却方法とは？

不動産売却時に重要な「検査済証」がない場合でも、売却は可能です。
ただし、検査済証がなければ買主にとって不利益があるため、売りにくくなることを理解しておくことが大切です。
検査済証がない状況は主に2つあります。
「検査済証を紛失した場合」と「完了検査を受けていない場合」です。
それぞれの場合にどう対応するかを見ていきましょう。

検査済証を紛失した場合

検査済証は紛失したとしても、基本的に再発行されません。
そのため、紛失した場合は「台帳記載事項証明書」を利用することが1つの解決策です。
台帳記載事項証明書には建物の主要な情報が記載されており、不動産が検査済みであることを示すことができます。
この証明書は地方自治体で取り扱っており、手数料を支払い取得します。

完了検査を受けていない場合

かつては多くの建物が完了検査を受けずに建てられていました。
とくに築20年以上の中古の建物は、検査済証がないことが珍しくありません。
また、建てられた当時は合法だったが、法改正により現在の基準に適合しなくなった不動産もあります。
これらの建物は「既存不適格建物」とされ、違法建築物とは見なされません。
既存不適格建物の場合は「12条5項報告」という手続きをおこなうと、建物が現在の基準に適合していることを証明できます。
12条5項報告とは、建築基準法の12条5項の内容に基づき、建物の適法性を特定の行政庁に報告することを指します。
本来は建物が適法かどうか疑わしい場合に、建築主に対して報告を求める目的で制定された法令でしたが、近年は、検査済証がない場合の代わりとして用いられるようになりました。
12条5項報告は、建築主事のいる市役所で提出可能です。
通常、人口10万人以上の都市であれば、建築主事がいます。
建築主事のいない市役所の場所は、都道府県庁に提出しましょう。

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まとめ

不動産売却時には、建物が法律に基づいて建てられたことを証明する「検査済証」が必要です。
検査済証がないと、買主が住宅ローンを利用できなかったり、違法建築の責任を負ったり、増築や用途変更ができなかったりなどの不利益が生じる恐れがあります。
検査証がない場合は、台帳記載事項証明書や12条5項報告が検査済証の代わりとなります。
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