不動産売却で知っておきたい埋蔵文化財包蔵地！デメリットや売却方法を解説

不動産を売却する際は、その土地に埋蔵物があると、売れ行きに影響を及ぼします。
とくに、埋蔵文化財包蔵地は注意が必要です。
本記事では、埋蔵文化財包蔵地とはなにか、埋蔵文化財包蔵地を売却するときのデメリットや売却方法について解説します。
大阪府大阪市東住吉区に不動産をお持ちの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい埋蔵文化財包蔵地とは？

不動産を売却するときは、建物だけじゃなく、土地の状態も重要です。
とくに、埋蔵文化財包蔵地は売れにくい傾向にあるため、注意が必要です。

埋蔵文化財とは？

埋蔵文化財とは、地下に隠された過去の遺物や遺構のことです。
具体例としては、先人たちの生活や文化を今に伝える石器、土器、古墳（巨石を用いた古代の墓）などが挙げられます。
また、貝塚（古代のゴミ捨て場とも言える貝の山）または古代の住居や炊事場などの遺構も含まれます。
埋蔵文化財の対象となる年代は以下のとおりです。

• 中世（1600年頃）までの遺跡
• 中世～江戸末期（1600年～1860年頃）までの遺跡
• 近現代（明治以降）の遺跡

中世～江戸末期までの遺跡は、地域において必要性のあるものが対象です。
また、近現代（明治以降）の遺跡については、地域においてとくに重要なものが対象になります。
埋蔵文化財は、私たちの歴史や文化の貴重な証拠となるため、国や地方自治体によって保護されています。

埋蔵文化財包蔵地とは？

「埋蔵文化財包蔵地」とは、埋蔵文化財が埋まっていると周知された土地のことです。
全国には約46万か所の包蔵地があり、これらの地域では土地の利用や開発にあたって特別な配慮が必要です。
各地の自治体は「遺跡地図」や「遺跡台帳」を作成し、既知の埋蔵文化財の情報を提供していますが、これらのリストに載っていない場所でも、新たな発見がある可能性はあります。

不動産売却時の注意点

不動産売却時には、売却予定の土地が埋蔵文化財包蔵地に指定されているかどうかを確認することが重要です。
指定されている場合、土地の利用や開発に制限がかかることがあります。
たとえば、新たな建物を建てる前に発掘調査が必要になることがあります。
また、隣接する土地が包蔵地に指定されている場合も、不動産売却に影響を与える可能性があるため確認することが大切です。
土地が埋蔵文化財包蔵地に指定されているかどうかの最終的な判断は、地域の教育委員会がおこないます。
教育委員会は、その土地の歴史的・文化的価値を評価し、必要に応じて保護措置を講じます。
この過程で、土地所有者には調査への協力や、場合によっては開発計画の変更を求められることがあるのです。
不動産売却前には、地域の遺跡地図や遺跡台帳を確認し、必要に応じて専門家や地域の教育委員会に相談することをおすすめします。
このような準備と理解を持って進めれば、不動産売却における予期せぬトラブルを避けることができるでしょう。

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埋蔵文化財包蔵地を不動産売却するときのデメリット

そもそもなぜ、埋蔵文化財包蔵地の売却が難しいのか気になりますよね。
埋蔵文化財包蔵地のデメリットを事前に理解しておくと、売却時に役立ちます。

デメリット①売却価格が低くなる可能性がある

埋蔵文化財包蔵地は、売るときに価格が下がることがあります。
なぜなら、土地の下に文化財があると判明した場合、その土地での建設作業が一時的に止まることがあるからです。
文化財を守るための法律にしたがい、発掘作業を始める前には事前の届け出が必要です。
そして、発掘作業自体も時間とお金がかかります。
もし発掘で何かが見つかったら、その調査が終わるまで工事は待機しなければなりません。
このように、時間がかかるうえに、最終的には建物を建てられないかもしれないリスクがあるため、埋蔵文化財包蔵地の売却価格は下がりやすくなるのです。

デメリット②買い手が見つかりにくい

埋蔵文化財包蔵地は、買い手を見つけるのが難しい場合があります。
理由は、買い手から見て「希望通りに建物を建てられないかもしれない」または「建設開始が大幅に遅れるかもしれない」と、不安があるからです。
土地を掘ってみないと文化財の有無が分からず、もし文化財らしきものが見つかれば長期間の調査が必要になります。
その結果、計画が変更されたり、工事が中止になる可能性もあります。
このような不確実性が買い手を躊躇させ、売却が難しくなるのです。

デメリット③調査費用の負担

埋蔵文化財の調査費用は、場合によっては土地の所有者が負担する必要があります。
自宅を建てる目的であれば、自治体が費用を負担することが多いです。
一方、投資目的や事業用途での土地購入の場合は、所有者が調査費用を支払うことになることがあります。
発掘作業には多額の費用がかかり、とくに事業用途の土地では費用が高くなる傾向があります。
文化庁の調査によると、住宅用地の調査費用は平均で約94万円、事業用途では約263万円と、高額です。
このような調査費用は、土地の売却や利用計画に大きな影響を与えるため、買主にとっても売主にとってもデメリットが大きいです。

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埋蔵文化財包蔵地にある不動産を売却する方法とは？

埋蔵文化財包蔵地にある不動産を売却する際には、とくに慎重な準備と注意が必要です。
スムーズに売却する方法は以下のとおりです。

①事前調査の徹底

最初のステップとして、地元自治体が提供する遺跡地図や遺跡台帳を確認しましょう。
これらの資料には、過去に発見された遺跡や埋蔵文化財の情報が記載されていますが、必ずしも最新の情報とは限りません。
新しい発掘調査により、新たな発見があり得るため、これらの資料だけに頼ることなく、地元の教育委員会や文化財保護関連の専門家に相談することも検討してください。
地元の資料だけで不明確な場合、または周辺地域に遺跡があるという情報がある場合には、専門家によるさらなる調査を依頼することが賢明です。
専門家による詳細な地質調査や発掘調査をおこなうと、土地の下に埋蔵文化財が存在するリスクをより正確に把握することができます。

②既存建物が建築された経緯や理由の確認

1970年以降に建てられた建物であれば、建築確認済証を確認すると、当時の調査結果や建築に際しての特記事項を把握可能です。
建築確認済証には、過去におこなわれた埋蔵文化財の調査結果や、建築に影響を与えた可能性のある文化財の有無が記載されていることがあります。
建物が建設された際におこなわれた発掘調査の記録や、文化財保護課からの意見書があれば、それらを確認することも重要です。
土地が以前に埋蔵文化財調査をクリアしていることを証明でき、買い手の不安を和らげることができます。

③重要事項説明の丁寧な実施

売却する際には、重要事項説明書に文化財保護法に関する項目を含め、可能な限り詳細な情報を提供することが必要です。
ただし、専門的な用語や法律の条文だけを列挙するのではなく、買主が理解しやすいように具体的な説明や事例を交えて説明することが望ましいです。
具体的には新築工事や土地の開発計画を立てる際に必要となる手続き、関連する法律の適用、さらには相談が必要となる場合の窓口などを明記します。
なお、重要事項説明は、仲介の不動産会社がおこないます。

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まとめ

埋蔵文化財とは、石器、土器、古墳などの歴史的な遺物や遺構のことを指し、埋蔵文化財包蔵地とは、埋蔵文化財が埋まっていると周知されている土地のことです。
売却価格が下がる、買主が見つかりにくい、調査費用がかかるデメリットがあります。
売却の際は、事前調査や既存建物が建てられた経緯の確認、重要事項説明に明記することが重要です。
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