越境している不動産を売却する方法とは?売却時の注意点を解説

越境している不動産を売却する方法とは?売却時の注意点を解説

この記事のハイライト
●越境とは隣地の塀や樹木などの一部が侵入していている状態のこと
●越境している不動産を売却する際は境界確定をおこなうことや覚書を作成することに注意する
●越境している不動産を売却するには隣地所有者と協力して越境物を取り除くか買取業者を検討する

所有している不動産が隣地に越境している状態だと、それを解消しない限り売却が難しくなってしまう恐れがあります。
また、越境状態は簡単に解消できないケースもあり、売却に時間を要する可能性もあるため注意しなければなりません。
そこで、越境とはなにか、越境している不動産を売却する際の注意点や売却方法を解説します。
大阪府大阪市東住吉区で越境している不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却前に知っておきたい「越境」とは?

不動産売却前に知っておきたい「越境」とは?

不動産売却する前に注意しなければならないのが「越境」です。
不動産売買でトラブルにならないためにも、越境問題について把握しておきましょう。

越境とは

越境とは、建物の一部やブロック塀、樹木の枝葉などが隣地に侵入していることをいいます。
これらのものは「越境物」と呼ばれています。
また、目で見てすぐわかるものだけでなく、給排水管やガス管など地中にあるものも対象です。
このように越境は、隣地所有者の所有権を侵害している状態のことを指します。

越境状態はすぐには解消できない?

越境状態によっては、簡単にその状態を解消できないことがあります。
たとえば、枝葉が伸びて隣地に越境している状態であれば、枝を切れば問題は解決されるでしょう。
しかし、越境物のなかには解消に時間がかかるケースもあるのです。
なかでも屋根が越境している場合や、給排水管が地中で越境している場合などは時間と費用を要する可能性があります。
また、勝手に越境物を撤去したり処分したりすることもできません。
前述したように、枝葉が越境していたとしても、無断で切ることはできないのです。
仮に一方的に処分や撤去した場合は、損害賠償を請求されたり権利の濫用とみなされたりする可能性があるため注意しなければなりません。

越境は不動産売却に影響するのか?

越境している場合、不動産売却することはできないのでしょうか。
結論からいえば、越境している状態で不動産売却を進めてしまうとトラブルになる可能性が大きくなります。
たとえば、売買契約後に土地の測量中の越境物が発見されるケースもあります。
越境物が発見されると、たとえ売買契約を締結していたとしても、その後の引き渡しまでスムーズに進まなくなってしまうでしょう。
仮に越境している状態で不動産を売却した場合は、それを解消できない限り売却価格を下げるなどの対応が必要になります。
また、場合によっては契約解除となる可能性もあるため注意しなければなりません。
そのため、不動産売却前には、必ず越境状態を解消しておくことが大切です。

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越境している不動産を売却する際の注意点

越境している不動産を売却する際の注意点

続いて、越境している不動産を売却する際の注意点を解説します。
スムーズな売却ができるように、事前に注意点を把握しておくと良いでしょう。

注意点①売却前に境界確定をおこなう

越境している不動産を売却する前は、どんなものが、どのくらい、どのように越境しているのか明確にしておく必要があります。
そのため、売却前には境界確定をおこなっておきましょう。
仮に当時の地積測量図があっても、当時の測量技術は現行の基準を満たしていない可能性があります。
また、売買契約を結んだあとで測量をおこなうと、契約内容と相違しているともなり兼ねません。
そのため、トラブル回避のために境界確定が必要なのです。
境界確定をおこなうには、専門家の測量依頼をし隣地所有者立ち会いのもとで境界を確定させましょう。

注意点②すぐに越境を解消できない場合は「覚書」を作成する

越境状態がすぐに解消できない場合は、不動産売却時に「覚書」を作成することが一般的です。
覚書とは、越境していることを自分と隣地所有者が互いに確認していることなどを取り決めた書類のことです。
覚書を作成しておけば、現状は越境状態であるがお互いが合意していたことを証明する際に役立ちます。
なお、覚書には決められた書式はないものの、以下の内容を記載しておくと良いでしょう。

  • お互いに越境状態を確認していること
  • 越境物は何で誰が所有し管理するのか
  • 越境部分について土地の使用料はどうするのか
  • 建物を再建築する際に越境物を取り除くこと
  • 売買や相続などで所有権移転があっても覚書の内容は継承すること

第三者へ売却する際は、覚書の内容も一緒に継承させるようにしましょう。
また、トラブルを回避するために売買契約書にも記載しておくことをおすすめします。

注意点③買主が住宅ローンを組めない可能性がある

越境している不動産は、瑕疵物件とみなされることがあり、一般的な物件よりも資産価値が低く評価される傾向にあります。
たとえば、屋根の一部が越境していると、建築基準法で定められた「一敷地一建物」の原則に反することになるのです。
そのため、新築時や建て替える際に建築確認申請および完了検査に通らない可能性があります。
住宅ローンは、この完了検査に合格しなければ融資できないため、買主は住宅ローンを組むことができません。
そのため、買主は現金一括などで支払う必要が出てくるため、物件の購入候補から外されてしまう可能性があります。

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越境している不動産を売却する方法とは?

越境している不動産を売却する方法とは?

越境している不動産を売却する際は、越境状態をできるだけ解消しておくのがベストでしょう。
しかし、解決できない場合は売却が難しい可能性もあるため、別の対策が必要です。
ここでは、越境している不動産を売却する方法を解説します。
主な方法は以下の2つです。

  • 越境物を取り除く
  • 買取業者に買い取ってもらう

それぞれの方法をご説明します。

方法1:越境物を取り除く

可能な限り越境物を売却前に取り除いておくと、スムーズな売却につながるでしょう。
塀や屋根などは簡単には取り除くことはできないものの、枝葉などであれば簡単に取り除くことができます。
ただし、前述したように勝手に撤去や処分することはできません。
そのため、越境状態を解消するには、隣地所有者の協力が必要不可欠です。
日頃から隣家とコミュニケーションを取っておくと、比較的越境状態を解消しやすくなるかもしれません。

方法2:買取業者に買い取ってもらう

隣地所有者との交渉がうまくいかない場合などの理由で、一般的な売却が難しい場合は、買取業者に買い取ってもらうことも検討しましょう。
買取業者のなかには、越境している不動産などの訳あり物件を専門に取り扱っている業者もあります。
売却先が専門業者であるため、越境物を撤去したり覚書を作成したりする必要もありません。
買取業者であれば、スムーズに売却できるためすぐに現金化することも可能です。
ただし、買取価格が低くなる可能性がある点に注意が必要です。
そのため、買取価格が多少安くなってでも、すぐに売却したい場合は、買取業者も1つの売却方法として検討してみると良いでしょう。

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まとめ

不動産売却時に注意しなければならない事項の1つに、隣地に塀や樹木などが侵入している状態の「越境問題」があります。
原則として、越境している状態では売却が難しくなるため、取り除くか覚書などを作成するなどの対処が必要になります。
越境状態をスムーズに解消するためには、隣地所有者の協力が必須になるため、日ごろからコミュニケーションをとるなどして良い関係を築くことも大切です。
東住吉区の不動産のことならインテリジェンスへ。
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お客様に寄り添ったご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。


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