リースバックを利用した場合の買取価格や家賃の相場について解説

通常、自宅を売却する場合は、新居を探し、引渡し日までに引っ越しを済まさなければなりません。
「リースバック」という方法を利用すると、売却後もそのまま住み続けることができますが、家賃が発生するため、仕組みや相場を理解しておくことが大切です。
そこで今回は、リースバックを利用する際の買取価格の相場や、リースバックでの家賃相場、家賃を抑える方法について解説します。
大阪府大阪市東住吉区で住宅ローンの返済が苦しい方は、ぜひご参考になさってください。

リースバックを利用した場合の買取価格の相場

まずは、「そもそもリースバックとは何か」といった基礎知識から解説します。

リースバックとは

リースバックとは、不動産買取と賃貸借契約を一体化させたサービスのことです。
不動産買取とは、不動産会社が買主となって物件を直接買い取る方法です。
リースバックを利用する場合は、まず不動産会社と売買契約を結び、不動産会社に自宅を売却します。
そして次に、不動産会社が貸主となり、売主（借主）と賃貸借契約を結びます。
つまり、売主は不動産会社から売却代金を受け取って自宅を手放し、今度は不動産会社に家賃を支払って、売却した自宅に住み続ける仕組みになっているのです。

リースバックの買取価格の相場

リースバックを利用して自宅を売却する場合の買取価格は、通常の仲介による売却価格の約60％～80％になるのが一般的です。
その理由は、物件を買い取る不動産会社が「利回り」を考慮して価格を設定するためです。
利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことで、以下の計算式で求めます。
利回り＝1年分の家賃収入÷買取価格
不動産会社は、物件を購入し、賃貸物件として貸すことで収益を得ます。
リースバックの場合、自宅を売却した時点で所有者は不動産会社に移るため、不動産会社が固定資産税や管理費を負担することになります。
物件を維持するための費用を負担しなければならないため、市場相場に近い価格で物件を買い取っても、収益を得られません。
また、市場相場に近い価格で買い取った場合、収益を得るためには高額な家賃を設定しなければならなくなります。
物件を安く買い取れば、それだけ利回りが高くなります。
つまり、利回りを重視したうえで適正な家賃設定をするため、買取価格は一般的な売却価格より安くなるのです。

築年数は古いほうが有利な可能性がある

通常、不動産を売却する場合は、築年数が浅いほうが物件の価値が高くなるのが一般的です。
しかし、リースバックでは、買取時の価値だけでなく、買い取ってから築年数が経過するにつれ、物件の価値が下落することも加味されます。
築年数が古い物件は、不動産会社が買い取ったあと大幅に下落するリスクが低いことから、築年数が古い物件のほうが、リースバックでの売却時に有利になる可能性があります。

リースバックのメリット

リースバックの大きなメリットは、自宅を売却して現金を得たうえで、そのまま住み続けられることです。
まとまった資金が必要になったけれど、住み慣れた家を離れたくないという方にとっては、有効な手段だといえます。
また、所有権は不動産会社に移るため、固定資産税の支払い義務はなくなります。
さらに、生活環境が変わらず、自宅を売却したことを周囲に知られることもありません。
リースバックの契約内容によっては、将来買い戻すことも可能であるため、一時的な資金調達としても検討できます。

リースバックのデメリット

先述のとおり、リースバックの場合、売却価格が市場相場より安くなるのが一般的です。
また、賃貸借契約は、契約期間の満了とともに契約が終了する「定期借家契約」の場合が多いため、ずっと住み続けられるわけではない点に注意が必要です。
なお、買取価格より住宅ローンの残高が多い「オーバーローン」の場合は、抵当権が抹消できないため、リースバックを利用することはできません。

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リースバックを利用した場合の家賃の相場

リースバックを利用する際には、自宅を売却したあと、どれくらいの家賃を支払うことになるのか、あらかじめ把握したうえで検討したいですよね。
そこで次に、リースバックを利用した場合の家賃相場について解説します。

リースバックでの家賃の計算方法

前章でも解説しましたが、リースバックでの家賃は、利回りを考慮して設定されます。
家賃の計算方法は、以下のとおりです。
1か月の家賃＝買取価格×利回り÷12か月
リースバックの場合、利回りは7％～13％で設定するのが一般的です。
たとえば、買取価格が1,000万円で利回りが7％という条件でリースバックを利用する場合の家賃は、1,000万円×7％÷12＝約58,300円となります。
買取価格が高くなれば、それだけ家賃も上がります。
また、利回りが高く設定されると、家賃も高くなるということを覚えておきましょう。

リースバックの家賃が高い理由

リースバックを利用して住み続ける場合、その家賃は、通常の賃貸物件を借りるより高くなる傾向にあります。
その理由は、リースバックと一般的な賃貸物件を比較すると、家賃の設定方法が異なるためです。
一般的な賃貸物件の場合、築年数や立地条件、周辺の家賃相場などが、家賃を設定する主な要素になります。
しかし、先述のとおり、リースバックでの家賃の設定には、利回りと買取価格が加味されます。
したがって、利回りや買取価格が高い場合は、家賃が高くなってしまうのです。

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リースバックを利用した場合の相場より家賃を抑える方法

リースバックでは、通常の賃貸物件より家賃が高い傾向にあることを先述しましたが、家賃が少しでも安くなる方法があれば、事前に知ったうえで検討したいですよね。
そこで最後に、リースバックを利用した際の家賃を抑える2つの方法について解説します。

不動産会社と交渉する

リースバックを利用する方のなかには、自宅の売却代金を住宅ローンの返済に充てたいというケースも少なくありません。
その場合、住み替えなどで売却するときのように、高値売却を目指すのではなく、必要なお金を得ることを目的にリースバックを検討することをおすすめします。
そして、リースバックの相談をする際に、少しでも家賃を抑えたいことを不動産会社に伝えることが大切です。
弊社では、利回りや買取価格など、さまざまなことを加味して条件を提示しますので、ぜひお気軽にご相談ください。

買取価格を低くする

子育て世帯や、高齢者の方のなかには、住み替えより生活環境が変わらない「リースバック」のほうがメリットを感じるケースも多いでしょう。
ただし、教育費や生活費がかさむ時期には、リースバック後の家賃を抑えることも重要です。
前章でも解説したように、買取価格が低くなれば、毎月の家賃も安くなります。
たとえば、リースバックを利用する際に、家賃の上限を売主のほうから提案するのも方法の1つです。
家賃を抑えるために、買取価格が希望価格より低くなるかもしれません。
しかし、リースバック後に無理のない生活を送るためには、家賃を抑える必要があります。
買取価格と家賃のバランスについても、不動産会社と相談しながら慎重に検討してみましょう。

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まとめ

リースバックとは、自宅を売却したあと、買主である不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら住み続ける方法です。
リースバックの買取価格は、利回りが加味されるため、市場相場より安くなるのが一般的です。
買取価格を低くすることで、売却後の家賃を抑えることができるため、リースバック後の資金計画をしっかり立てたうえで検討しましょう。
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